Voorwaardelijke aanbiedingen Geef kopers eerste recht op weigering

Een contingentaanbieding is vaak het antwoord op tegelijkertijd kopen en verkopen. Een aanbod doen om een ​​huis te kopen wanneer je eigen huis nog niet is verkocht, is een dilemma voor veel huizenkopers. Ongeacht of het een kopersmarkt of een verkopersmarkt is, verkopers willen niet ook een aanbod accepteren dat afhankelijk is van de verkoop van het huis van een koper. Maar vooral op de kopersmarkten ziet u een toename van het aanbod met de mogelijkheid om het huis van de koper te verkopen.

Basistypen voorwaardelijke verkoopaanbiedingen

Hoewel er veel varianten van een contingentaanbieding zijn, houden de meesten zich aan een van de twee formaten:

1. De verkoper houdt het onroerend goed op de markt maar accepteert een contingentaanbieding, waarbij kopers een 72-uurs (bespreekbare) first-right-of-weigering kennisgeving krijgen om uit te voeren in het geval dat de verkoper een beter aanbod ontvangt.
2. De verkoper neemt het eigendom van de markt en wacht tot de koper het bestaande huis van de koper verkoopt.

De kans is groot dat de verkoper optie 1 kiest, maar kopers kiezen voor optie twee. De reden dat een verkoper optie twee zou accepteren, is als er waarschijnlijk geen andere kopers zijn die een aankoop doen. De meeste verkopers zullen niet voor eeuwig wachten en zullen een datum opgeven waarop de transactie moet worden gesloten. Als het huis van de koper niet vóór die datum is verkocht, kan de transactie worden geannuleerd.

Wat is een kennisgeving van 72 uur voor een voorwaardelijk aanbod?

De kennisgeving om te verrichten kan van een onderhandelde duur zijn: 24 uur, 48 uur of een willekeurig aantal dagen.

De periode is afhankelijk van hetgeen de koper en verkoper overeenkomen. Eerst verzendt de verkoper de 72-urige kennisgeving om uit te voeren aan de koper, waarbij hij de koper informeert dat een andere aanbieding is ontvangen en dat de koper nu 72 uur heeft om de mogelijkheid te verwijderen om de bestaande woning van de koper te verkopen.

Als de koper de mogelijkheid om te verkopen niet verwijdert, heeft de verkoper meestal het recht om een ​​annulering van het contract te eisen en het aanbetalingbedrag aan de koper terug te betalen.

Opties voor het verwijderen van uitverkoopverplichtingen onder eerste weigeringsrecht

Door een voorwaardelijk aanbod voor een bepaalde periode te accepteren, verleent de verkoper de koper eerst het recht op weigering. Als een andere koper het huis wil kopen en de koper haar huis nog niet heeft verkocht, kan de verkoper de koper vragen de onvoorziene gebeurtenis te verwijderen.

• Verkrijgen van een overbruggingslening. Het is het beste vooraf goedgekeurd te worden voor een overbruggingslening voordat u 72-uurs kennisgeving ontvangt. Op deze manier zul je niet rondrennen in een poging om de financiering in een onmogelijke periode van 3 dagen te krijgen. Brugleningen zijn een dure optie omdat u leengeld zult betalen.
• Tik op een kredietlijn voor thuisvermogens. De meeste kredietverstrekkers geven u geen lening met eigen vermogen als uw woning op de markt is en een verkoper zal waarschijnlijk geen contingentaanbieding accepteren tenzij uw woning op de markt is.Maar het is geen Catch-22. Als u een kredietlijn voor thuisvermogens instelt voordat u uw woning op de markt brengt, kunt u eenvoudig geld overboeken of een cheque uitschrijven.
• Verander uw hypotheek in een hogere loan-to-value. Als u van plan was om bijvoorbeeld 20% van uw nieuwe huis te kopen, moet u minder afschrijven en een hoger hypotheekbedrag krijgen. Dan, als je woning uiteindelijk verkoopt, kun je de opbrengst gebruiken om de hypotheek af te betalen. Houd er rekening mee dat veel hogere loan-to-value ratio's hogere rentetarieven hebben.
• Leen de aanbetaling van een familielid. Sommige huizenkopers tikken op de bank van mama en papa wanneer zich een noodgeval voordoet. Ik weet niet of het kopen van een nieuw huis een noodgeval is in uw gezin, maar in sommige gezinnen wel. Misschien geeft oom Joe je die erfenis vroeg? Zou geen pijn doen om te informeren.
• Verwijder uw verkoopvoorwaarde en hoop op het beste. Ik weet wat u op dit moment denkt: "Is ze aan het roken?" Maar als u zeker weet dat uw huis uiteindelijk zal verkopen, kiezen sommige kopers voor deze optie.

Bottom-line risico voor verwijderen van uitverkoopverplichtingen

Voordat u een verkoopcontingentie verwijdert, controleert u uw koopcontract met een advocaat en ontvangt u juridisch advies om uw rechten onder het contract te bepalen. Koopcontracten in Californië geven bijvoorbeeld duidelijk aan dat uw geldreserve op het spel staat als u het contract niet nakomt.

Hoeveel heb je opgemaakt? $ 1, 000? $ 5, 000? $ 10, 000? Als je kunt leven met het verliezen van dat bedrag door een gok te nemen die je woning zal verkopen, is het de moeite waard om het voor je te doen.

Probeer anders de contingentie op zijn plaats te houden.

Bewijs van te sluiten fondsen

Wanneer een onvoorziene gebeurtenis wordt verwijderd, vragen verkopers vaak om bewijs van het sluiten van de fondsen. Dit voorkomt dat kopers een eventualiteit willekeurig verwijderen zonder een daadwerkelijke intentie om te sluiten (niet dat je dat dacht). Als een familielid het geld heeft, is een cadeaubon van het familielid en een kopie van bankafschriften of voorraadrekeningen meestal voldoende om uw geldschieter en de verkoper tevreden te stellen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.