Claimen hypotheekrente als belastingaftrek

Je hebt waarschijnlijk gehoord dat het bezit van je eigen huis komt met een paar mooie belastingkosten. Een van hen is dat de rente die u op uw hypothecaire lening betaalt, aftrekbaar is.

Claim hypotheekrente

U moet uw aftrek specificeren op formulier 1040, schema A om hypotheekrente te eisen. Schema A omvat ook vele andere aftrekbare kosten, waaronder vastgoedbelastingen, medische kosten en liefdadigheidsbijdragen.

Soms komen deze allemaal bij meer dan de standaardaftrekking voor uw archiefstatus, waardoor het de moeite waard is om te specificeren. Anders bespaart u meer belastingprijzen door de hypotheekrente aftrek te verliezen en de standaardaftrek in plaats daarvan te eisen. Voltooi Schema A en vergelijk het totaal van uw gespecificeerde aftrekkingen met uw standaardaftrek om te achterhalen welke methode voor u het meest voordelig is.

Hier zijn een paar andere dingen over deze aftrek die u in gedachten wilt houden.

Kwalificeren voor de hypotheekrente aftrek

Hypothecaire rente omvat die welke u betaalt op leningen om een ​​huis te kopen, op eigen aandelenlijnen van krediet en op bouwleningen. De aftrek is beperkt tot rente betaald op uw hoofdhuis en / of een tweede woning. Rente op een derde of vierde woning is niet aftrekbaar.

U moet ook op de haak zijn voor de lening - de schuld kan niet in de naam van iemand anders zijn, tenzij het uw echtgenoot is en u een gezamenlijk rendement indient.

Het moet een bona fide lening zijn omdat u contractuele verplichting hebt om het terug te betalen. Tenslotte moet uw huis als zekerheid voor de lening optreden en uw hypotheekdocumenten moeten dit duidelijk vermelden.

Uw huis kan een eengezinswoning, een appartement, een stacaravan, een coöperatie of zelfs een boot zijn - vrijwel elke woning die "slaapt, koken en toilet heeft", aldus de Interne Revenue Service.

Bepalen hoe veel rente u betaald heeft

U moet formulier 1098, een hypotheekrenteverklaring, ontvangen van uw hypotheekverstrekker aan het begin van het nieuwe belastingjaar. Het formulier meldt de totale rente die u in het vorige jaar heeft betaald. U hoeft het formulier niet aan uw belastingaangifte te koppelen, omdat de financiële instelling ook een kopie van formulier 1098 direct naar de IRS moet sturen.

Zorg ervoor dat de hypotheekrenteaftrek die u op Schema A eist, overeenkomt met het bedrag dat is vermeld op formulier 1098. Het bedrag dat u kunt aftrekken, kan minder zijn dan het totale bedrag dat op het formulier verschijnt op basis van bepaalde beperkingen. Bewaar formulier 1098 met een kopie van uw ingediende belastingaangifte voor minstens vier jaar.

Dollar-beperkingen op de woningverzekeringsschuld

Huisleningen en de rente die u betaalt, zijn onderworpen aan een aantal algemene beperkingen.Eén limiet is van toepassing op leningen die gebruikt worden om een ​​woning te kopen of te bouwen.

Dit is 'home acquisition debt'. De term verwijst naar eventuele lening die u neemt voor het verwerven, opbouwen of aanzienlijk verbeteren van een gekwalificeerd huis. U kunt geen rente op meer dan $ 1 miljoen aan huisverzekeringsschuld voor uw hoofdhuis en / of uw secundaire woning aftrekken. De limiet is verlaagd tot $ 500, 000 als u apart bent getrouwd en bestand.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u 800.000.000 dollar hebt geleend tegen uw primaire woning en 400.000 dollar tegen uw secundaire woning. Beide leningen werden uitsluitend gebruikt om de woningen te verwerven. Samen vormen de leningen tot $ 1. 2 miljoen, die de limiet van $ 1 miljoen overschrijdt voor de overname van de schuld.

Laten we nu zeggen dat beide leningen een vaste rente hebben van 5 procent. De totale rente die u betaald had voor het jaar bedroeg $ 60.000. U zou alleen een hypotheekrenteaftrek kunnen betalen voor $ 50, 000 van dat, de rente op de eerste $ 1 miljoen van de overnameschuld. De overige $ 10.000 is het gevolg van de leningwaarde die de limiet van $ 1 miljoen overschrijdt, zodat u het niet kan claimen.

Beperkingen op huishoudingsschulden

Een schuld in eigen vermogen is een lening die u uitneemt om een ​​andere reden dan het verwerven, opbouwen of aanzienlijk verbeteren van een gekwalificeerd huis.

Het kan ook een lening zijn die u neemt om een ​​gekwalificeerde woning te verbeteren, maar het overschrijdt de schuldlimiet voor de overname van de woning.

U kunt geen rente op meer dan $ 100.000 van de eigen vermogenskulden voor uw hoofdhuis en / of uw secundaire woning aftrekken. Deze limiet is verlaagd tot $ 50, 000 als u getrouwd bent maar u afzonderlijk kunt indienen. Uw aftrek voor het eigen vermogen van het eigen vermogen kan zelfs onder deze $ 100.000 limiet worden verlaagd indien uw schuld de eerlijke marktwaarde van uw woning overschrijdt.

Betaalde rente op huishoudelijke schulden is een aanpassing voor de alternatieve minimumbelasting, niet zo liefdevol bekend als de AMT.

Voor dit voorbeeld, laten we zeggen dat u $ 300.000 hebt geleend in een eigen kredietlijn van het eigen vermogen. Het bedrag dat u hebt geleend, heeft de eerlijke marktwaarde van uw woning niet overschreden, zodat u daar goed bent. U heeft 150.000 dollar van het geld gebruikt om een ​​nieuwe familiekamer toe te voegen aan uw woonplaats, en u heeft de overige 150.000 dollar aan uw zoon's collegeonderwijs besteed. De helft van de lening wordt behandeld als huisverzekeringsschuld omdat het gebruikt werd om uw huis aanzienlijk te verbeteren. Dit gedeelte zou onderhevig zijn aan de beperking van de woningaanvraagschuld. De andere helft wordt behandeld als huishoudenschuld omdat het niet gebruikt was om uw woning te verbeteren. U zou de rente alleen kunnen aftrekken tot de $ 100, 000 limiet op dit gedeelte. Als u ervan uitgaat dat u in totaal 21.000 dollar betaald heeft, zou het als volgt uitkomen:

• $ 10, 500: Volledig aftrekbare hypothecaire schuld op de eerste helft van de lening
• $ 7, 000: Aftrekbare huishoudelijke schuld op tweederde van het eigen vermogen van de lening of $ 100.000 van dat $ 150.000 gedeelte
• $ 3, 500: niet-aftrekbare huishoudenschuld die de rente vertegenwoordigt die betaald wordt op het gedeelte van de eigen schulden die overschreden $ 100, 000

U moet ook de $ 7, 000 aan de IRS rapporteren als een AMT-aanpassing op Form 6251.

Gezamenlijke hypotheken

Als u gezamenlijk de hypotheek houdt met iemand anders die niet uw echtgenoot is, bent u gerechtigd alleen de rente te betalen die u persoonlijk betaalt, ongeacht welke van u ontvangt formulier 1098 van de kredietgever. Maar hier is een lacune. Co-leners die betalingen uitvoeren om afscherming te voorkomen, kunnen de betaalde rente aftrek, ook al zou de rente door iemand anders moeten worden betaald. De redacteuren van JK Lasser's "Uw Inkomstenbelasting" gaan langs deze tip:

"De Belastingdienst heeft een mede-obligator toegestaan ​​om zijn of haar betaling van een ander verplichtend aandeel van de hypotheekrente af te trekken indien de betaling is gemaakt om het verlies van eigendom te voorkomen, en de betaling wordt gedaan met zijn of haar aparte fondsen. " (pagina 328)

Home Construction Loans

U kunt rente op hypotheken aftrek die voor bouwkosten worden betaald. De opbrengsten moeten worden gebruikt om het land te verwerven en voor de bouw van het huis. Uitgaven aangegaan in de 24 maanden voordat de bouw is voltooid, tellen in de richting van de limiet van $ 1 miljoen op de aankoop van huishoudens.

Maar er is een vangst. Als u voor twee jaar rente op een bouwlening aftrekt, dan besluit u het onroerend goed te verkopen in plaats van in te vullen en te gebruiken als uw woning. U kunt uw rendementen voor de jaren herstellen, waarbij u de rente aftrekte om het als beleggingsbelang te karakteriseren. in plaats daarvan. Dit kan zijn aftrekbaarheid beperken. Met andere woorden, de IRS heeft misschien wat geld terug.

Punten betaald

Punten betaald op aankoopschuld voor primaire en secundaire woningen zijn volledig aftrekbaar in het jaar dat ze zijn betaald, maar punten betaald op herfinanciering moeten over de levensduur van de lening worden afgeschreven. Punten worden niet altijd gerapporteerd op formulier 1098, maar u kunt ze op uw HUD-1 afsluitende verklaring vinden.

Wanneer u de hulp van een belastingpersoon wilt zoeken

Het bepalen van de hypotheekrenteaftrek is eenvoudig voor veel belastingbetalers. Voeg de geïnteresseerde rente op uw formulieren 1098 op en voer het totaal op Schema A in. U kunt het werkblad in Publicatie 936 gebruiken om uw toelaatbare aftrek te berekenen en u kunt de AMT-aanpassing voor huishoudelijke schulden berekenen met behulp van het werkblad voor hypotheekrente-aanpassing. in de instructies voor formulier 6251.

U kunt echter wel met een belastingpersoon controleren bij aankoop of verkoop van onroerend goed tijdens het belastingjaar. In feite zou het zinvol zijn om advies te vragen van een belastingprofessioneel, zelfs voordat u onroerend goed koopt of verkoopt, als u alleen de belastinggevolgen van uw beslissing krijgt.