Vastgoedbelegging Door REITs

Voor de aanvang van de industriële revolutie werden rijkdom en macht voornamelijk gemeten in termen van de hoeveelheid grond in eigendom van een individu of familie. Hoewel de twintigste eeuw de opkomst van de securitisatie en de daaruit voortvloeiende toename van de aandelen- en obligatiebezit beleefde, kan investeringen in onroerend goed nog steeds een winstgevende optie voor degenen die actief zijn in een asset allocation programma, of gewoon kijken naar hun huidige portefeuille diversifiëren.

Real estate investment trusts, of REITs, kunnen een handige manier zijn voor de gemiddelde investeerder om te profiteren zonder de moeite van directe overname. Daarom hebben we deze uitgebreide essay opgenomen in onze Beginner's Guide to Real Estate Investing.

Voor 1960 hadden alleen rijke personen en bedrijven de nodige financiële middelen om te investeren in belangrijke vastgoedprojecten zoals winkelcentra, bedrijfsparken en gezondheidszorg. Naar aanleiding hiervan is het Congres geslaagd voor de Wet op het Beleggingsrecht van onroerend goed van 1960. De wetgeving vrijgestelde deze speciaalbedrijven uit vennootschapsbelasting indien aan bepaalde criterium is voldaan. Er werd gehoopt dat de financiële stimulans zou leiden dat beleggers hun middelen samenvoegen om bedrijven met aanzienlijke vastgoedbeleggingen te vormen, die dezelfde mogelijkheden bieden aan de gemiddelde Amerikaanse als die voor de elite beschikbaar waren. Drie jaar later werd de eerste REIT gevormd.

De oorspronkelijke wetgeving had echter enige nadelige nadelen, aangezien het de leidinggevende leidinggevenden van derden verplichtte om de dienstverlening aan het beheer en het onroerend goed te leveren. Deze beperkingen werden opgeheven in de Tax Reform Act van 1986. Dertien jaar later, in 1999, werd de REIT Modernization Act aangenomen.

De wet staat REITs toe om belastbare dochterondernemingen te vormen om gespecialiseerde diensten te leveren aan huurders die normaal gesproken buiten het bereik van vastgoedbeleggingen vallen. Hoewel de wet nog enkele beperkingen heeft op de soorten diensten die kunnen worden aangeboden, wordt verwacht dat de kwaliteit van de dienstverlening bij REIT-beheerde eigenschappen aanzienlijk zal verbeteren als gevolg van de doorgang ervan.

Vereisten voor REIT Status

Volgens Ralph Block in Investeren in REITs: Real Estate Investment Trusts moet elke REIT jaarlijks deze vier testen doorgeven om zijn speciale belastingstatus te behouden:

"De REIT moet ten minste 90 procent van zijn jaarlijks belastbaar inkomen, exclusief kapitaalwinst, verdelen als dividenden aan haar aandeelhouders.
De REIT moet minstens 75 procent van zijn activa beleggen in onroerend goed, hypothecaire leningen, aandelen in andere REITs, contanten of overheidsobligaties.
De REIT moet tenminste 75 procent van zijn bruto inkomen uit huur, hypotheekrente of winsten uit de verkoop van onroerend goed afleiden.En minstens 95 procent moet uit deze bronnen komen, samen met dividenden, rente en winsten uit effectenverkoop.
De REIT moet minstens 100 aandeelhouders hebben en minder dan 50 procent van de uitstaande aandelen moeten hebben in de handen van vijf of minder aandeelhouders. "

Naast de voorkoming van dubbele belasting, bieden REIT's tal van andere voordelen, waaronder:

Professional Management

In de meeste gevallen is de belegger die een huurpand koopt, aan haar eigen apparaten overgelaten. REITs geven de investeerder de mogelijkheid om haar eigendommen te beheersen door een professioneel vastgoed team dat de industrie kent, het bedrijf begrijpt en kan profiteren van mogelijkheden dankzij het vermogen om geld uit de kapitaalmarkten te innen. De voordelen zijn niet beperkt tot de financiële vaardigheid van het managementteam. Eigenaars van REITs ontvangen geen telefoongesprekken bij drie a. m. om een overloop toilet te repareren.

Beperking van persoonlijk risico

REITs kunnen persoonlijk risico aanzienlijk beperken. Hoe? Als een belegger onroerend goed wenst te verwerven, is het waarschijnlijk dat hij schuld opneemt door geld van vrienden, familie of een bank te lenen.

Vaak zal hij verplicht zijn om de fondsen persoonlijk te waarborgen. Dit kan hem blootstellen aan een potentieel verwoestende aansprakelijkheid indien het project mislukt. Het alternatief is om aanzienlijke hoeveelheden kapitaal te realiseren door zijn overige activa zoals aandelen, obligaties, beleggingsfondsen en levensverzekeringen opnieuw te verdelen. Geen alternatief is waarschijnlijk ideaal.

De aankoop van een REIT kan daarentegen gebeuren met slechts een paar honderd dollar, omdat de aandelenkoersen vaak zo laag zijn, zo niet lager dan aandelen. Een investeerder die $ 3, 000 in onroerend goed wil investeren, zal op dezelfde manier dezelfde voordelen opleveren als diegenen die $ 100.000 willen investeren; In het verleden was het gewoon niet mogelijk om dit soort diversificatie in de vastgoedbelastingsklasse te krijgen zonder partners te gebruiken of leverage te gebruiken.

Liquiditeit

In tegenstelling tot directe eigendom biedt een REIT liquiditeit en dagelijkse prijscijfers. Veel beleggers maken dit fout voor een groter risico. Nadat de gemiddelde vastgoedbelegger een woning, appartementencomplex of opslagruimte heeft verworven, wordt hij voornamelijk geïnteresseerd in de toekomstige vooruitzichten voor huurinkomsten, niet de potentiële verkoopwaarde van het actief als hij het op de markt terugzet. Inderdaad, als de investeerder het bezit heeft voor twintig jaar, zal hij waarschijnlijk in de vastgoedcyclus door grote boei en bustes hebben geleefd. In de meeste gevallen is het veilig om aan te nemen dat als gevolg van het gebrek aan dagelijkse geconsolideerde wederverkoopwaarde, de belegger nooit is gestopt om te overwegen dat zijn onroerend goed fluctueert, net als gewone aandelen (al is dit in een veel kleinere mate.) In dit geval , het gebrek aan geciteerde prijs is verkeerd voor de stabiliteit. Zoals Benjamin Graham zei in zijn editie van 1970 The Intelligent Investor :

"Er was toen [tijdens de Grote Depressie] een psychologisch voordeel bij het bezitten van zakelijke belangen die geen geciteerde markt hadden.Bijvoorbeeld, mensen die de eerste hypotheken bezaten op onroerend goed die hun rente blijven betalen, waren in staat om zich te vertellen dat hun investeringen hun volledige waarde hadden behouden, omdat er geen citaat was om anders te vermelden. Aan de andere kant leidden veel beursgenoteerde vennootschappen met een betere kwaliteit en een grotere onderliggende sterkte sterke krimpen in hun marktaanvragen, waardoor hun eigenaren geloofden dat ze duidelijk armer groeiden. In werkelijkheid waren de eigenaren beter af met de beursgenoteerde effecten, ondanks de lage prijzen van deze. Want als ze het wilden of zouden hebben gedwongen, zouden ze de zaken althans kunnen verkopen - eventueel om ze te ruilen voor nog betere koopjes. Of ze zouden de actie van de markt als logisch en in principe zinloos kunnen logeren. Maar het is zelfbedrog om jezelf te vertellen dat je geen waardevermindering hebt gehad, alleen omdat je effecten geen beursgenoteerde markt hebben. '

Met andere woorden, ondanks het feit dat de geciteerde prijs van de REIT dagelijks kan fluctueren, is de economische realiteit van directe investeringen in onroerend goed niet anders. In wezen is het alsof de eigenaar van een REIT het papier niet heeft opgehaald en de door hem aangeboden markt aan de prijs die hij heeft aangeboden, onderzocht. Als het een stapje verder gaat, is dit perceel dat eigenlijk een van de voordelen is van het bezitten van REITs. In tegenstelling tot directe vastgoedbeleggingen zijn ze een liquide activa die vrij snel kan worden verkocht om geld te genereren of te profiteren van andere beleggingsmogelijkheden.

Uitstekende hulpmiddelen voor pensioen of inkomen voor levensuitgaven

Een aanzienlijk deel van het rendement dat wordt toegeschreven aan het investeren in REIT's is te danken aan de grote cash dividends. Omdat dividenduitkeringen van dit soort worden belast tegen de inkomstenbelastingtarieven die historisch 39,80% zijn (dankzij de belastingverlagingen in Bush, is dit tarief verlaagd tot 35%), kan Uncle Sam een aanzienlijke bijt uit uw winsten nemen . Een manier om dit tegen te gaan is het vasthouden van uw vastgoedbeleggingen in uw IRA of andere pensioenrekeningen. Decennia van belastingvrije compounding kan resulteren in honderdduizenden dollars meer in pensioenbesparingen.

REIT's zijn ook bijzonder geschikt voor pensioenportefeuilles, omdat het contante dividend niet alleen inkomsten geeft om te leven, maar ook een fantoomvloer tot de aandeelprijs vestigt. Bij een marktvrije val zal de dividendrendement uiteindelijk aantrekkelijk genoeg worden om verdere verkopen te voorkomen (in het veronderstellen dat de fundamentele zaken niet in gevaar zijn.) Dit kan leiden tot meer stabiliteit in tijden van marktcrises.

De term equity REIT verwijst naar een bedrijfsentiteit die zich bezighoudt met de acquisitie, het beheer, de bouw, de renovatie en de verkoop van onroerend goed. Dit soort vastgoedbeleggingsvertrouwen biedt het grootste potentieel van beloning en heeft als zodanig de voorkeur aan professionele geldbeheerders. Equity REITs werken vaak in een specifiek gebied van expertise. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

REITs voor woonhuizen
Retail REITs
Kantoor- en industriële REITs
Zorgverzekeringen REITs
Zelfopslag REITs
Hotels en resort REITs

Woningen REITs

Dit type van REIT is gespecialiseerd in appartementengebouwen en / of andere woningen die aan particulieren worden verhuurd.Het grootste gevaar voor residentiële REIT's is overbouw in een bepaald geografisch gebied tijdens een dalende economische omgeving. In zulke gevallen waar de voorraad toeneemt naarmate de vraag afneemt, wordt het managementteam gedwongen om huurprijzen te verminderen om de bezettingsgraad stabiel te houden.

Een voorbeeld van residentiële REIT: Avalon Bay Communities
Volgens Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), bekend om zijn luxe woongemeenschappen, "is een vastgoedbeleggingsvertrouwen dat zich richt op de ontwikkeling, herontwikkeling, acquisitie, eigendom en exploitatie van flatgemeenschappen in de hoge barrières-to-entry markten van de Verenigde Staten. Op 27 februari 2004 bezat de Vennootschap een direct of indirect eigendomsbelang in 131 operationele woongemeenschappen met 38, 504 woonwoningen in 10 staten en het District of Columbia, waarvan twee gemeenschappen met 1, 089 woonwoningen onder reconstructie . Daarnaast heeft AvalonBay op dat moment een direct of indirect eigendomsbelang in 11 gemeenschappen in aanbouw, of waarvan er een totaal van 3.493 woonwoningen bestaat, bij voltooiing. Het heeft ook een direct of indirect eigendomsbelang in de rechten om een extra 40 gemeenschappen te ontwikkelen die, indien zij op de verwachte wijze worden ontwikkeld, een geschatte 10, 070 woonwoningen zullen bevatten.

Retail REITs

Er zijn een aantal specialiteiten op het gebied van retail REITs, waaronder winkelcentra en winkelcentra. Het bijzondere voordeel van de eerste is dat bouwkosten aanzienlijk zijn; gemeten in de tientallen of honderden miljoenen dollars. Deze hoge kostprijsvergroting helpt de uitbreiding onder controle te houden, waardoor de overmatige voorraad een mindere zorg maakt.

Een voorbeeld van Retail REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation is een vastgoedbeleggingsvertrouwen dat in de Verenigde Staten winkelcentra heeft en winkelcentra heeft. Per 31 december 2003 omvatte het bedrijf portefeuille vastgoedbeleggingen 265 winkelcentra in 22 staten met 30. 3 miljoen vierkante meter brutaal leasable area (GLA) en 92. 2% verhuurd. Geografisch, 19. 6% van zijn GLA is gevestigd in Florida, 19,5% in Californië, 16,8% in Texas, 6,6% in Georgië, 6,3% in Ohio en 31. 2% verspreid over 17 andere staten. Regency bezit en exploiteert zijn winkelcentra via haar operationele partnerschap, Regency Centers, L. P. (RCLP), waarin de Vennootschap 98% van de operationele partnerschappen heeft. Regency's operationele, beleggings- en financieringsactiviteiten worden doorgaans uitgevoerd door RCLP. "- Reuter's Business Summary

Kantoor- en Industriële REITs

De kantoorsector van de vastgoedbeleggingsmarkt is historisch de grootste geweest. Het voornaamste nadeel is dat kantoorhuren normaal gesproken veel langer huurovereenkomsten hebben, wat betekent dat in huurtijden en lagere bezettingen de huurders die huurcontracten ondertekenen, voor een aantal jaren lagere, minder rendabele tarieven zullen hebben. Dit kan echter ook een zegen zijn als een woning wordt gevuld tijdens een korte periode en hoge vraag.Office REITs zijn, zoals men zich kan voorstellen, zeer cyclisch. Industriële REIT's, daarentegen, hebben de neiging om stabiele, voorspelbare cashflow te genereren dankzij de hoge hernieuwingspercentages voor huurprijzen en lage investerings- en onderhoudseisen.

Een voorbeeld van Office en Industrial REIT: CentrePoint Properties Trust
"CentrePoint Properties Trust is een vastgoedbeleggingsvertrouwen dat hoofdzakelijk magazijn en andere industriële eigendommen in het metropolitaanse Chicago, Illinois-gebied bezit en exploiteert. CentrePoint wil aandelenwaarde creëren door klantgericht management, investering, ontwikkeling en herontwikkeling van magazijn, distributie, lichte productie, luchtvracht en spoorgerelateerde faciliteiten. Het bedrijf ontwikkelt ook multifunctionele industrieparken die strategisch gelegen zijn in de buurt van snelwegen, luchthavens en spoorwegen. Op 31 december 2003 bestond de Vennootschaps beleggingsportefeuille van bedrijfsopslag en andere industriële eigendommen uit 187 woningen, in totaal ongeveer 34. 4 miljoen vierkante meter, met een uiteenlopende basis van ongeveer 284 huurders betrokken bij diverse bedrijven. Op 31 december 2003 had CentrePoint de controle op een grote landportfolio van meer dan 3000 hectare verzameld, waarop 50, 1 miljoen vierkante meter magazijn en andere industriële eigendommen kunnen worden ontwikkeld. "- Reuter's Business Summary

Gezondheidszorg REITs

Gezondheidszorg REITs bouwt, verwerven en huurt speciale gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen, medische gebouwen en bijstandsvoorzieningen. Deze REIT-sector is vrijwel immuun voor de recessie, hoewel ze grotendeels afhankelijk zijn van de financiële gezondheid van de huurder die op zijn beurt vertrouwen op de medische vergoedingen die door de regering van de Verenigde Staten worden verstrekt. Federale veranderingen in het gezondheidsbeleid zouden uiteraard een belangrijk effect hebben op de gezondheidszorg REITs.

Een voorbeeld van gezondheidszorg REIT: Gezondheidszorg REIT, Inc.
"Gezondheidszorg REIT, Inc. is een beleggingsvertrouwen trust (RIET), dat belegt in zorginstellingen, voornamelijk geschoolde verpleeg- en bijstandsvoorzieningen in de Verenigde Staten. De Vennootschap belegt ook in special care faciliteiten. In het jaar eindigend op 31 december 2003 had de Vennootschap investeringen in 328 vestigingen in 33 staten en beheerd door 47 verschillende exploitanten. De portefeuille omvatte 219 ondersteunde woonfaciliteiten, 101 geschoolde verplegingsfaciliteiten en acht speciale zorgfaciliteiten. In oktober 2003 heeft het bedrijf zijn investering in Atlantic Healthcare Finance L. P. verkocht. "- Reuter's Business Summary

REITs voor zelfopslag

De REIT-sector voor de zelfopslag is in ieder geval recessiebestendig. Meer verrassend is het feit dat zakelijke klanten een aanzienlijk deel van opslagverhuur vormen. Toegangsbelemmeringen zijn aanzienlijk lager dan andere soorten REIT's door de kleinere hoeveelheid kapitaal die nodig is om een opslagfaciliteit te bouwen.

"Sovran Self Storage, Inc." is een zelf beheerd en zelf beheerd vastgoedbeleggingsvertrouwen dat eigendom, eigendom en beheert zelfopslag eigenschappen.Per 1 maart 2004 had het 265 eigendommen en / of beheerde zelfopslageigenschappen bestaande uit ongeveer 15. 5 miljoen netto verhuurbare vierkante meter, gelegen in 21 staten in de oostelijke en middenwestelijke Verenigde Staten, Arizona en Texas. Sovran Self Storage beheert 11 van deze eigenschappen voor Locke Sovran I, LLC, een niet-geconsolideerde joint venture die 45% eigendom is van de Vennootschap. Vanaf 1 maart 2004 hebben alle behalve twee van zijn vastgoedactiviteiten onder de handelsnaam Uncle Bob's Self-Storage onderworpen. De firma's zelfopslagfaciliteiten bieden op een maand tot maand goedkope, gemakkelijk toegankelijke, afgesloten opslagruimte aan residentiële en commerciële gebruikers. Alle eigendommen hebben een vastgoedmanager tijdens de openingstijden. Klanten hebben tijdens hun kantooruren toegang tot hun opslagruimten, en sommige commerciële klanten krijgen 24 uur per dag toegang. "- Reuter's Samenvatting Samenvatting Hotel en Resort REITs In de wereld van vastgoedbeleggingen is de hotel- en resortsector de meest aan de algemene economie verbonden. Wanneer de tijden slecht zijn, reizen mensen minder voor zaken en plezier, die direct naar het hart van de basislijnen van deze onderneming snijden. Als gevolg hiervan moeten beleggers in hotel REITs zich niet alleen bezighouden met overbouw maar ook de economische vooruitzichten van zowel het geografische gebied waarin het hotel of het resort is gelegen, evenals het hele land.
Een voorbeeld van Hotel en Resort REIT: LaSalle Hotel Properties

"LaSalle Hotel Properties is een zelfgekozen en zelf beheerd vastgoedbeleggingsvertrouwen dat in hoofdzaak luxe en luxe hotels in volle omvang verkoopt, bezit en leaseert in conventie, resort en grote stedelijke zakelijke markten. Per 31 december 2003 bezat het bedrijf in 17 hotels met ongeveer 5, 600 kamers / suites in 10 staten en het District of Columbia. Onafhankelijke hotelbedrijven beheersen de hotels. Bijna alle activa van de Vennootschap worden gehouden door en zijn activiteiten worden uitgevoerd door LaSalle Hotel Operating Partnership. LP De Vennootschap is de enige algemene partner van het operationele partnerschap met ongeveer 98. 3% eigendom vanaf het afgesloten boekjaar 31 oktober 2003. De overige 1, 7% wordt gehouden door andere beperkte partners. "- Reuter's Business Summary

Waarom REITs Properties Eigenschappen verkopen

Waarom zouden sommige managementteams verkopen om vastgoed te verkopen als het doel van een REIT is om vastgoedbeleggingen te verwerven en te profiteren? Net als de meeste goede bedrijven is het raadzaam voor REITs om zijn vastgoedportefeuille periodiek te beoordelen en te bepalen welke activa waarschijnlijk minder geld dan de gemiddelde cashflow zullen genereren in de komende jaren. De opbrengst van de verkoop van deze vastgoedbeleggingen kan worden herbelegd in kansen met hogere vooruitzichten of die de balans versterken (dwz schuldreductie) of de rijkdom van aandeelhouders door middel van een aandelenherkenningsprogramma verhogen. Beleggers moeten het primaire doel van een succesvol bedrijf realiseren, moeten de aandeelhoudersbeleving vergroten, niet alleen onophoudelijk zaken doen.
REIT's gebruiken voor diversificatie- en vermogensverdelingsprogramma's

Investeren in onroerend goed biedt een aantrekkelijk alternatief voor beleggingen in gewone aandelen, obligaties en beleggingen in beleggingen in beleggingen. Die beleggers met het oog op diversificatie moeten echter onthouden dat het niet alleen genoeg is om een paar REIT's te kopen en uw portefeuille te diversificeren. In plaats daarvan moet de investeerder er zeker van zijn dat de REIT's die hij verwerven een geografische en sectorale groep eigendommen vertegenwoordigt. Voor de defensieve investeerder is het veel veiliger om verschillende woon-, kantoor-, industriële, opslag- en gezondheidsreizen van New York naar Californië onder verschillende managementteams te bezitten dan alleen een zelfstandig bedrijf in Pennsylvania zou kopen.

Mortgage REITs

Een hypotheek REIT is een bedrijf dat gespecialiseerd is in het onderschrijven, het verwerven en houden van schuldverplichtingen gegarandeerd door vastgoedbeleggingen. Hypotheek REIT's zijn in hoofdzaak leningportefeuilles in tegenstelling tot eigendom van het actief, zoals bij hun eigen equity-tegenhangers.

Hybride REITs

Een REIT wordt aangeduid als een hybride als het zowel aandelen- als hypotheekcomponenten heeft. Hoewel niet zo zwaar begunstigd door beleggingsadviseurs als pure equity REITs, zijn ze nog steeds aantrekkelijke investeringsalternatieven.

Samenvatting: Voordelen van onroerend goed Investeren via REITs

Dubbele belasting vermeden, waardoor meer van het kapitaal van de belegger samengevoegd kan worden.

Professioneel, toegewijd managementteam dat verantwoordelijk is voor de dagelijkse exploitatie van de onderneming, waardoor de investeerder expertise biedt buiten zijn eigen kennisbasis.