Afscherming Verkoop effectwaarden

Vooral de afscherming huizen variëren in verschijning. Sommige afscheiding verkopen worden rustig behandeld en door de kredietgever snel verkocht. Op een dag trekt een bewegende bestelwagen op, laadt de bezittingen van de bewoner en vertrekt, kort daarna gevolgd door een verkoopmakelaar van een makelaar. Een paar weken later verschijnt een verkocht teken en nieuwe eigenaren bewegen.

In andere wijken kan een afgesloten woning aan boord en gepleisterd worden met grote tekens die het als een eigen eigendom of REO-eigendom adverteren.

Enkele afgesloten woningen blijven jarenlang verlaten. De onkruid groeit hoog genoeg om de trottoirs te bedekken, pranksters gooien rotsen door de ramen van de tweede verdieping en het huis wordt een oogje voor de buurt.

Tekens van afscherming kunnen buren verlaten over de waarde van hun woningen. Eigenaren van omliggende huizen zijn bezorgd dat een afscherming de eigendomswaarden kan beïnvloeden, en terecht.

Beoordeelingen omvatten huizen als van jou, plus afscherming

Er zijn drie methoden voor het beoordelen van onroerend goed:

• Kostenbenadering - Deze methode beschouwt de kosten om het huis te bouwen, plus de waarde van het land.
• Inkomensbenadering - Dit wordt gebruikt om meerdere eenheden te vergelijken op basis van de kapitalisatietarieven.
• Marktwaarde benadering. Dit soort evaluatie vergelijkt het onderwerp eigendom met drie vergelijkbare omzet in de buurt.

Als twee vergelijkbare verkopen regelmatige transacties zijn en één een afscherming of een korte verkoop is, zal de beoordelaar die noodzaak gebruiken als vergelijkbaar onroerend goed?

Om antwoorden te krijgen heb ik gepraat met Derek Yuke, een beoordelaar bij Yuke & Associates in Sacramento.

Yuke probeert armlengte transacties te vinden bij het samenstellen van een evaluatie. Deze worden beschouwd als verkoop tegen marktwaarde, aangeboden door een bereid verkoper en gekocht door een in staat en gewilligd koper, met geen partij onder de zaak of in verband daarmee.

Zelfs als het betekent dat vergelijkbare omzet uit een aangrenzende wijk trekt en voor waarde aanpassen, kunnen de meeste taxateurs armlengte transacties vinden die in een beoordeling kunnen worden gebruikt.

Yuke is sinds 1996 in het bedrijf geweest en zegt: "Als ik een afscherming gebruik, verklaar ik waarom ik het gebruikte. Ik zeg dat het niet goed is en niet veel gewicht geeft. "Hij zegt dat foreclosures geen marktwaarde vertegenwoordigen, en hij kan altijd regelmatige verkoop vinden in zijn evaluaties." Als er uitsluitend afscherming in een gebied is, beïnvloedt dit markt omdat het de waarde wordt, "waarschuwt Yuke.

Foreclosures maken HOAs kwetsbaar

Yuke gaat verder, "Als er geen gewone transacties zijn, zit je vast. Een condo ontwikkeling is moeilijk. "Wat gebeurt er als er alleen korte verkoop of afscherming bestaat in een vereniging van huiseigenaren? Volgens Yuke zijn dat de beste comps voor die ontwikkeling omdat ze de enige comps zijn die beschikbaar zijn.

Verontrustte verkoop binnen een vereniging van huiseigenaren betekent ook dat het onwaarschijnlijk is dat de eigenaar het pro rata aandeel van de eenheid betaalt van de HOA-vergoedingen. Als het verenigingsfonds van de huiseigenaar laag is, zijn de andere huiseigenaren die het tabblad in de vorm van hogere associatierechten betalen.

Helaas, hoewel veel huiseigenaarsverenigingen de bevoegdheid hebben om afscherming te krijgen als er verschuldigd is, hebben er weinig geld of middelen om dit te doen, en degenen die vaak het proces verlaten wanneer het hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de eenheid .

Foreclosures verzwakken nabijgelegen prijzen

Hoewel sommige studies aantonen dat wijken met hoge afschermingstallen een daling van 1 procent in waarde zien, is de waardevermindering niet altijd te wijten aan het aantal uitsluiting. Vaak zijn de dalende prijzen te danken aan de opvatting van de kopers van het gebied, in combinatie met de extreme verwaarlozing van de woning door de vorige eigenaar.

Sommige afscherming verkopen lijken zelfstandig te handhaven. Zodra een huiseigenaar in de fout komt, lijken anderen in de buurt te volgen. Als de eigenaar in gebreke blijft, wordt het eigendom uitgesloten of verlaten, valt het verlaten huis in verval.

Huizen met geen beknopte beroep die significante reparaties nodig hebben, verkopen niet voor marktwaarde.

Een deel van het nadeel bij het kopen van foreclosures is het feit dat de woningen verkocht worden "zoals het is" en kopers hebben geen garantie voor de voorwaarde. Sommige huiseigenaren die alles verliezen als gevolg van afscherming, kunnen nergens denken over de verkoop van de ingebouwde toestellen en de koperen loodgieterij afzetten om te verkopen voor schroot. Huizen met ontbrekende eigenschappen verlagen ook de buurtprijzen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.