Video: Teachers, Editors, Businessmen, Publishers, Politicians, Governors, Theologians (1950s Interviews) 2024
Een lezer vraagt: "We hebben een korte verkoop in Californië afgerond met een eerste hypotheek en een tweede (kredietkaart). De verkoop is afgesloten met de eerste geldschieter die $ 360.000 van de $ 402 000 verschuldigd en de tweede kreeg $ 1 000 van $ 148 000. Zes maanden later belde de schuldenaar van de tweede hypotheekmaatschappij dat we voor een bedrag van $ 60 000 op het $ 148 000 saldo eenmalig betalen. De bank brengt een tekortkoming tegen ons na een korte verkoop? "
Gebrekbeslissingen komen soms na uitsluiting of kortverkoop op.
Huiseigenaren worden vaak verrast om ze te ontvangen, en dit komt meestal omdat ze het juiste juridische of fiscale advies niet op voorhand krijgen.
Beleggingsnota's en hypotheken
Gebrekbepalingen vloeien voort uit het feit de lener op een promesse , niet de hypotheek heeft gebroken. Een promesse is een belofte om te betalen. Het kan ook persoonlijke aansprakelijkheid creëren, afhankelijk van de wetten van de staat. Persoonlijke aansprakelijkheid betekent dat de kredietgever kan gaan na het vermogen van de kredietnemer voor het niet nakomen van een lening.
Een promesse is beveiligd door een trustakte of een hypotheek, afhankelijk van het financieringsinstrument. Typisch wordt de hypotheek- of vertrouwensakte opgenomen in de openbare registers waar het onroerend goed zich bevindt, waardoor de publieke aankondiging wordt afgegeven dat het huis er een loondienst tegen heeft.
Afscherming
Als een promesse niet overeengekomen is zoals overeengekomen, heeft de begunstigde het recht om uit te sluiten op het pand, omdat het pand de zekerheid is voor de promesse.
Als de kredietnemer de betalingen niet in rekening brengt of de bestaande lening (en) betaalt gedurende de afschermingstermijn, gaat de woning op veiling. Als het onroerend goed voor meer dan het verschuldigde bedrag verkoopt, is er geen tekort; dat gebeurt echter zelden.
Banken krijgen de woning in afscherming wanneer niemand genoeg biedt om de bank te betalen.
De bank heeft ook het recht om het voor minder aan de hoogste bieder op de veiling te verkopen, maar over het algemeen verkiezen banken de voorkeur aan een particuliere partij na de uitsluiting te verkopen, in de hoop dat ze meer geld op de open markt krijgen.
Korte verkoop
Terwijl een huis in afwachting van afscherming is, kan de bank overeenkomen om zijn verliezen te verminderen. Het stelt de verkoper in staat om korte verkoop te doen en accepteert minder geld dan de verkoper op zijn lening verschuldigd is.
De huisverkoper huurt een makelaar om een koper te vinden voor de korte verkoop. De koper maakt een bod en, als de bank het accepteert, wordt het huis met een verlies verkocht.
Deficient Judgments
Een tekort is het verschil tussen het hoofdsom en het ontvangen bedrag, mits het ontvangen bedrag minder is dan het verschuldigde bedrag.
Of de bank na een uitsluiting of kortverkoop een tekortkoming kan nastreven, hangt gedeeltelijk af of de promesse de verkoper persoonlijk aansprakelijk maakt voor de schuld.Sommige staten staan voor persoonlijke aansprakelijkheid.
Oordeelsbeslissingen in Californië
Het goede nieuws voor Californië-kredietnemers is dat alle koopgeldleningen op een woonhuis van een tot vier eenheden vrijgesteld zijn van tekortkomingen.
Kredietfinanciering in Californië - leningen die zijn uitgeput nadat de woning is gekocht via een herfinanciering of een tweede hypotheek - kan onderworpen worden aan een tekortkoming onder de volgende voorwaarden:
- De kredietgever verbiedt bij gerechtelijke procedures > (California Code Civil. Proc. § 726). De meeste kredietverstrekkers vervallen door de verkoop van een trustee, die
- niet geeft aan de kredietgever het recht om een tekortkoming met een uitzondering te volgen (zie tweede hypotheekgeld tweede hypotheken hieronder) . Een termijn van drie maanden geldt voor acties voor tekortkomingen bij een rechterlijke afscherming.
- Als de tweede hypotheek hard geld is en de kredietgever de zekerheid voor die lening heeft verloren door middel van een negatief of kort verkopen, waardoor de beveiliging voor de prominente waarde niets waard is, kan de begunstigde van die tweede hypotheek
- kan (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, effectief 1 januari 2011, biedt tekortbescherming aan Californië kortverkopers als de lening is in de eerste positie. Het geldt niet voor afscherming. Onderhandelingsverzameling
- Sommige geldgeldleners verkopen de promesse aan een belegger na een uitsluiting voor pennies op de dollar. Dan zal de belegger proberen de schuld op te vragen
Hoewel een kredietgever misschien heeft geaccepteerd, zeg $ 1, 000 voor een $ 100, 000 tweede hypotheek via een korte verkoop, wordt de zekerheid voor die hardgeld tweede uitgegeven maar de promesse kan niet zijn. Een kortverkoop verkoper zoals onze lezer zou kunnen geloven dat de beproeving voorbij is, tot op een dag ontvangt hij een telefoon c iedereen vraagt om terugbetaling. Wanneer dit gebeurt:
Realiseer dat de kredietverstrekker waarschijnlijk zal onderhandelen voor een verdisconteerde uitbetaling.
De kredietgever kan een nieuwe promesse aanvragen om de oude promesse te vervangen. Zorg er dan voor dat de kredietgever een "betaalde in volle" promesse ontvangt.
- Als de kredietgever de notitie al heeft verkocht, kan de korting groter zijn.
- Niet alle harde geldbonnen moeten in contanten worden betaald. Sommige kredietverstrekkers accepteren betalingen.
- Als de kredietgever betalingen aan een andere entiteit stuurt, beseffen dat de nota mogelijk minder dan zijn nominale waarde is verkocht en die nieuwe kredietgever een nog lager bedrag kan accepteren als volledige betaling.
- Nadat de notitie in zijn geheel is betaald, vraag de kredietgever de promosie met de naam "Betaald in Full" te retourneren.
- Ik heb geen vergunning om juridisch advies te verstrekken en deze informatie alleen te verstrekken voor algemene informatie. Als u juridisch advies of meer informatie wenst, kunt u contact opnemen met een vastgoedadvocaat.
- Bron: California Association of Realtors
Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, is momenteel een makelaar in de vastgoed van Lyon in Sacramento, Californië.
Na een korte verkoop of afscherming
, Na een korte verkoop of afscherming, hoe lang moet je wachten voordat je kan koop een huis opnieuw? Deze richtlijnen geven de wachttijd voor alle leningen aan.
Tekortbeslissingen: nog steeds proberen
Te verzamelen na afscherming, terugneming of een korte verkoop, kunnen kredietverstrekkers proberen te verzamelen op onbetaald schuld. Bekijk hoe tekortbestemmingen werken.
Afscherming en kortverkoop belastingen
Verplichtingen op het gebied van verkopersbelasting op uitsluiting en kortverkoop. Belastinggevolgen na een lastige verkoop. Hoe verkopers zouden belastingen kunnen verschuldigen, zelfs als ze een verlies nemen na een afscherming of verkopen op een korte verkoop.