Moet u gebruik maken van een escalatieclausule

Weet je wie echt houdt van een escalatieclausule in een aankoopaanbod? Vastgoedmakelaars. Vooral de agenten van de koper lijken erg raar te zijn over deze praktijk. Maar agenten zijn niet de schuld voor de interesse in escalatieclausules, omdat het vaak de huiskopers zelf is die het opvatten door te suggereren dat een escalatieclausule, ook wel een scherp bod genoemd, een goed idee kan zijn.

Wat is een escalatieclausule?

Een escalatieclausule wordt meestal gebruikt in een mogelijke multiple-offer-situatie.

Het is synoniem met de uitdrukking: scherp bod. Het is gewend om te proberen alle concurrenten in een competitief biedingsproces uit te drukken. In principe staat erop dat een koper X-bedrag betaalt, wat een nummer kan zijn van $ 100 tot honderdduizenden, boven het hoogste aanbod dat de verkoper heeft ontvangen en in het algemeen een plafonddop bevat.

Een typisch type escalatieclausule kan als volgt luiden: De koper gaat akkoord met het betalen van $ 1, 000 meer dan het hoogste aanbod dat de verkoper heeft ontvangen, met een verkoopprijs van $ 315, 000. Een koper zou deze clausule in een aankoopaanbod willen gebruiken als het lijkt dat andere kopers de prijs boven de genoemde prijs verhogen.

Zeg het eigendom is vermeld op $ 295, 000. Het heeft alle klokken en fluitjes een koper verlangens, en is gelegen in een hoge vraag buurt op een rustige doodlopende weg. Soms adviseert een vermeldingsagent kopers dat alle aanbiedingen op een bepaalde dag op een bepaalde tijd worden gepresenteerd, en dat kan uw eerste aanwijzing zijn dat de verkoper meer dan één aanbieding verwacht.

In dit hypothetische voorbeeld van een hot seller's markt en een prachtig huis genoteerd op $ 295, 000, kan een verkoper aanbiedingen ontvangen zoals:

• $ 290, 000 (omdat er altijd iemand is die gelooft niemand anders zal bieden.)
• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000

Als de vierde koper een offerte doet met een escalatieclausule zoals hierboven vermeld, zou het betekenen dat de koper ermee akkoord gaat betaal de verkoper $ 311, 000.

De koper is blij omdat de prijs 4 000 dollar bedraagt ​​onder de maximale prijs die de koper bereid was te betalen en de verkoper het hoogste aanbod krijgt. Alles lijkt goed en goed, maar is het?

Nadeel aan een escalatieclausule

Vanuit het oogpunt van een verkoper is een escalatieclausule misschien niet de beste optie voor de verkoper. Het accepteren van een aanbod met een escalatieclausule betekent dat de verkoper niet meer meerdere tegenaanbiedingen aan de andere partijen kan uitgeven, noch doorgaan met onderhandelen. In het bovenstaande voorbeeld nam de koper geld uit de tafel. De verkoper heeft $ 4, 000 verloren.

Dat is gebaseerd op het feit dat het werkelijke hoogste bod van de koper $ 315.000 was. Het zou misschien hoger zijn geweest, maar een verkoper die een contract accepteert met een escalatieclausule, weet nooit hoeveel hoger een dergelijke koper zou kunnen bieden.

Bovendien kan in dit soort meervoudige aanbodsituatie het belang van de verkoper zijn om een ​​telleraanbod uit te geven. In sommige staten zoals bijvoorbeeld Californië kan een verkoper een andere tegenaanbieding aan elk van de kopers doen, als de verkoper dit wenst of slechts één of twee kopers. (We vermelden Californië omdat de staat de neiging heeft om de natie te leiden.) De verkoper heeft over het algemeen meer opties in een multifunctionele aanbodsituatie. Elk telleraanbod kan afzonderlijk worden gewogen en geanalyseerd.

Zeg bijvoorbeeld dat de verkoper de vraag naar de markt bepaalt, zo sterk is voor het huis dat de verkoper mag kiezen om geen van de aankoopaanbiedingen te nemen of om een ​​van de aanbiedingen te betwisten. Dat is altijd een mogelijkheid. In dit soort situaties zou de verkoper de verkoopprijs van het huis kunnen veranderen, bijvoorbeeld $ 315, 000, en opnieuw beginnen met het bieden. Het nadeel aan dit scenario is echter dat er geen onmiddellijke takers zijn of de dagen op de markt misschien langer duren en dat is altijd een risico wanneer de verkoper de prijs verhoogt. Toch kan het een levensvatbare oplossing zijn, en het is de moeite waard om in plaats van een escalatieclausule contract te accepteren.

Waarom kopers in de weg staan ​​naar escalatieclausules

Niet elke huiskoper geniet de spanning en spanning die bij het grondgebied van onderhandeling komt om een ​​huis te kopen.

Kopers zijn ook bezorgd om te concurreren, en sommigen weigeren een offerte in een meervoudige aanbiedingssituatie in te dienen. Door een escalatieclausule in te voeren, kan het de koper kans op acceptatie van de aankoop vergroten en worden bepaalde parameters vastgesteld die de comfortzone van de koper bepalen.

Of de escalatieclausule in elke staat wettelijk is, hangt af van de juridische interpretatie. Dat houdt niet in dat agenten het suggereren of kopers ervan willen. Voor alle praktische doeleinden lijkt het echter veel makkelijker voor de koper om gewoon het hoogste en beste aanbod te maken en daarmee te doen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.