Home-verkoopprijzen tegen rentevoeten

Vraag: Moet ik wachten op rentetarieven om naar beneden te gaan als de verkoopprijzen oplopen?

Een lezer vraagt: "De rentetarieven en de prijsstijgingen zijn lastig. Mijn vrouw en ik hebben gezien dat de verkoopprijzen in Phoenix dalen tot het punt waar het nu zinvol is om ons eerste huis te kopen. Het is ook beter om de prijzen te laten dalen, zelfs als de rentetarieven oplopen, of zouden we moeten wachten tot rentetarieven naar beneden gaan als de verkoopprijzen oplopen? " - Phoenix Guy

Antwoord: Dit zijn vragen zoals deze, Phoenix Guy, waardoor ik de eerste keer thuis kopers op een reuzenrad wil zetten en ze daar laten draaien. Om rond en rond te gaan totdat ze zo duizelig zijn, kunnen ze zich niet herinneren wat ze hebben gevraagd over de verkoopprijzen tegen de rentevoeten. Het doet mijn hoofd pijn om erover na te denken, maar ik geef het een schot.

Of de verkoopprijs belangrijker is dan de rentevoet hangt af van uw perspectief. Alle onroerend goed zijn lokaal. Dit betekent dat alles wat er op je lokale markt in Phoenix gebeurt, bijvoorbeeld kan variëren van bijvoorbeeld de markt in Manhattan. Het is vrijwel onmogelijk om de vastgoedmarkt te duren, maar u kunt proberen te profiteren van de manier waarop de markt beweegt.

Zoals Bono zingt, " beweegt ze op mysterieuze manieren ," je kan niet altijd voorspellen hoe de markt beweegt. Maar je kunt kijken hoe het beweegt. Laten we eens kijken naar historische rentetarieven voor een 30-jarig vastrentende hypotheek.

In het algemeen is de vuistregel wanneer rentetarieven oplopen, de prijzen stijgen naar beneden om te compenseren, maar niet altijd.

Stijgende verkoopprijzen tegen dalende rentetarieven

Zeg dat u een huis in Phoenix vergelijkt die $ 240.000 was waard en uw rentevoet is 4,5%. Als u in een dalende markt koopt en wacht tot die prijs daalde tot 210 dollar, maar de tarieven daalden tot 6,5%, zou u beter kunnen kopen tegen de hogere prijs.

Ja, het is waar. Een betaling op een 80% LTV hypotheek voor een huis van $ 240.000 op 4,5% is $ 972. 84.

Een betaling op een 80% LTV hypotheek voor een huis van $ 210.000 op 6,5% is $ 1067. 87.

Als u 30.000 dollar meer betaald voor het huis door 240.000 dollar te betalen en 30 jaar in dat huis te hebben gewoond, tegen de tijd dat u uw lening hebt betaald, zou u in totaal 350 dollar hebben betaald , 222. 24.

Als u 30.000 dollar betaald heeft door $ 210.000 te betalen, maar voor 30 jaar betaald op de hogere rentevoet, dan betaalde u in totaal € 384, 433 . 20. In dit geval is het niet beter om minder te betalen in ruil voor een hogere rentevoet.

Hoeveel verlies je verkoopprijs bij elk.50% renteverhoging?

Laten we nu dat huis vergelijken met $ 240, 000 als de tarieven 1/2 punten oplopen en u uw betaling hetzelfde wilt houden. De aflossing van de meeste hypotheken bedraagt ​​30 jaar. Als uw aanbetaling 20% ​​van de verkoopprijs is, hoeveel kunt u kopen om uw betaling ongeveer $ 975 te behouden?

• $ 240, 000 x 80% bij 4. 5% rente is gelijk aan een betaling van $ 972. 84
• $ 226, 260 X 80% bij 5. 0% rente is gelijk aan een betaling van $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% bij 5. 5% rente is gelijk aan een betaling van $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% bij 6. 0% rente is gelijk aan een betaling van $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% bij 6. 5% rente is gelijk aan een betaling van $ 971. 80

U kunt zien dat een 2% -verhoging van een rentevoet u ongeveer 50.000.000 koopkracht in dit prijsklasse zal verliezen. Als u de verkoopprijs verdubbeld heeft, zou u ongeveer 100.000 koopkracht verliezen voor een renteverdeling van 2%.

Dit is de reden waarom rentetarieven een grote factor zijn voor veel voormalige huiskopers. Als u te dicht bij het bovenste gedeelte van uw prijsstelling en tarieven uitgerekt bent, kunt u dat droomhuis niet kopen omdat u niet meer in aanmerking komt voor die verkoopprijs. En net zo weet je dat het maken van een lowball aanbod niet altijd het antwoord is.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.