Huurders in gemeenschappelijke 1031-uitwisselingen

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatieven Group

Ben je moe van die middernacht onderhoud telefoontjes en versleten van hassling met je huurders? Misschien ben je gefrustreerd omdat je huurcontroles en reparateurs achtervolgt? Misschien zou je je huur of klein appartementencomplex graag willen verkopen, maar je dreigt de fiscale gevolgen. In feite heb je misschien gedacht aan het kopen van een stukje nieuw winkelcentrum, maar je kan zeker de aankoop niet schommelen door geld te betalen en heeft zelfs nog geen geld voor een huis betaald.

Als dat klinkt als u, hier is het goede nieuws. Door gebruik te maken van 1031 Huurders in Common Exchange, kunt u die huur- of appartementencomplex verkopen, vermijdt de kapitaalwinstbelasting en uw geld nog steeds voor u werken. Huurders in het algemeen, bekend als een TIC, is een van de beste manieren waarop een belegger kan participeren in eigendom van een of meer kwalitatief hoogwaardige eigenschappen, met behoud van rijkdom en vermijden van hoofdpijn van vastgoedbeheer.

Huurders in het algemeen 1031 Exchange zorgt voor diversificatie

Stel bijvoorbeeld dat u een vierplex verkoopt die u al 15 jaar bezit en dat u een eigen vermogen heeft van $ 400, 000. Afhankelijk van het aantal schuld die u er nog steeds op draagt, zou de aankoopprijs van uw nieuwe investering ongeveer een miljoen dollar bedragen. Hoewel dat veel geld heeft, kunt u nog steeds niet kwalificeren om alleen echt een top-eigendom te kopen. Als u echter besluit om in een TIC te investeren, zou dat 400.000 dollar eigen vermogen een miljoen dollar rente kunnen kopen in een $ 30.000.000 institutionele cijfer.

Een huurder in de gemeenschappelijke 1031 Exchange maakt diversificatie mogelijk tussen verschillende eigenschappen op verschillende geografische locaties. U kunt beleggen in een magazijn of opslagruimte, een high-end hotel, of een kantoorcomplex, een ziekenhuis of een bijgebouw, of een appartement in de miljoenen waard.

Deze diversificatie kan het risico van uw beleggingsportefeuille verminderen en zou mogelijk de waarde ervan kunnen verhogen.

Vraag een vertrouwde beleggingsadviseur en niet de persoon die u de investering verkoopt.

TIP: Zorg ervoor dat een vertrouwde advocaat het papierwerk review en doe uw due diligence voordat u in 1031 huurders in Common Exchange investeert. Dit omvat een mogelijk onderzoek van de entiteit die de beveiliging verkoopt, met inbegrip van het verzekeren dat de entiteit goed is gelicentieerd. Er zijn veel schurken, krijg rijke snelle seminarschrijvers, die in dit einde van het bedrijf werken.

IRS-regels voor huurders in gemeenschappelijk 1031-uitwisseling

De IRS-regels voor een 1031-uitwisseling moeten nauwlettend worden gevolgd om de kapitaalwinst en de afschrijvingen te herstellen. De overgebleven eigendom moet voor belegging of in de handel of in de handel van de eigenaar zijn gehouden.

Vijf algemene eisen voor een potentiële succesvolle TIC 1031-uitwisseling zijn:

1. 100% van de opbrengst uit de verkoop moet herbelegd worden en de waarde van de commerciële vervangende eigendom moet gelijk zijn aan of groter dan de overgebleven eigendom.
2. Een gekwalificeerde intermediair wordt de aangewezen verkoper en houdt alle opbrengsten van de verkoop van de overgebleven eigendom.
3. Er is een identificatieperiode van 45 dagen, waarbij tenminste drie "soortgelijke" vervangingseigenschappen schriftelijk moeten worden geïdentificeerd.
4. De 200% Rule specificeert dat elk aantal vervangingseigenschappen kan worden geïdentificeerd, maar de totale waarde ervan mag niet meer bedragen dan 200% van de waarde van de Related Property.
5. Indien de drie-eigendomsregel en de 200% -regel niet van toepassing zijn, moet de totale marktwaarde van de in de uitwisseling te verwerven commerciële eigendommen tenminste 95% van de totale marktwaarde van alle geïdentificeerde eigenschappen.

bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatieven Group

Nadat de vervangende eigenschap is geselecteerd, heeft de belegger 180 dagen vanaf de datum waarop de overgebleven eigendom werd overgedragen aan de koper om op de nieuwe woning te sluiten. Indien de vervaldatum op de belastingaangifte van de belegger, met eventuele uitbreidingen, voor het belastingjaar waarin de overgebleven eigendom is verkocht, eerder is dan de periode van 180 dagen, moet de 1031-uitwisseling op die datum worden afgerond.

Investeerders moeten ook onthouden dat een gedeelte van deze 180-dagen periode al in de 45-daagse identificatieperiode is gebruikt. Er zijn geen extensies en geen uitzonderingen op de 45-daagse regel, inclusief weekends en feestdagen. Als de termijn is overschreden, kan de gehele beurs gediskwalificeerd worden, en zullen de sancties en belastingen volgen.

Als een belegger een fractiebelang in meerdere objecten koopt, is het raadzaam om ervoor te zorgen dat de geplande sluitingsdatums vóór de deadline liggen.

Huurders in Gemeenschappelijke Uitwisseling Akte en Titelverzekering

Als eigenaar in een TIC ontvangt u een aparte akte als een huurder gemeen en een titelbeleid dat uw percentage van belang in het bezit verzekert. U heeft dezelfde rechten als enige andere eigenaar.

Cashflow en appreciatiepotentieel van een huurder in het algemeen 1031 Exchange

Er is inkomstenpotentieel in verhouding tot uw fractionele eigendom, die mogelijk hoger zou kunnen zijn dan de kasstroom die u hebt ontvangen uit uw verleden beleggingen.

De kasstroom kan worden gecompenseerd door de afschrijving van uw basis in de nieuwe aankoop.

U deelt ook de eventuele pro rata waardering van het onroerend goed als het uiteindelijk wordt verkocht. Een TIC wordt beschouwd als een waardevol beplanningshulpmiddel, aangezien uw erfgenamen een verhoogde basis moeten krijgen op uw onderbreking.

bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, voorzitter, 1031 Alternatieve Groep

In het midden tot eind jaren negentig hebben investeerders talrijke verzoeken gedaan aan de IRS om te vragen of er een onverdeeld (fractie) huurders van gemeenschappelijk belang zouden zijn In onroerend goed was een entiteit in aanmerking voor belastinguitstel krachtens sectie 1031.

In antwoord daarop gaf de IRS in oktober 2000 de Inkomensprocedure 2000-46. Deze procedure uitgedrukt heeft betrekking op dat sommige huurders in gemeenschappelijke relaties kunnen worden beschouwd als partnerschappen voor federale belastingdoeleinden en derhalve ongeschikt voor 1031 overweging.

De IRS maakte het duidelijk dat het geen uitspraak meer zou doen. Deze beslissing werd in maart 2002 ingetrokken, gevolgd door de Inkomensprocedure 2002-22.

Bekend als "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 legt 15 punten uit, die door de IRS beoordeeld zou worden als "een verzoek om uitspraak in overweging nemen dat een onverdeelde fractiebelang in huurwoning is niet geïnteresseerd in een zakelijke entiteit " - wat betekent dat een partnerschap die niet zou kunnen kwalificeren de wisselkoers in gevaar zou kunnen brengen voor een audit en fiscale gevolgen.

Het verkrijgen van een voorschotregeling blijft echter bijna onmogelijk. Veel van de informatie die nodig is voor een IRS-recensie is niet eens beschikbaar totdat de sponsor klaar is om het onroerend goed te verwerven, de lening te sluiten en belangen aan de huurders gemeenschappelijk te verkopen. Vandaar de reden waarom de meeste sponsorsraad een "should" of "will" -beliscussie uitbrengen in het memorandum voor privé-plaatsing.

Richtsnoeren voor inkomensprocedures voor huurders in gemeenschappelijk 1031-uitwisselingen

Rev. Proc. duidelijke richtlijnen opgesteld voor de structuur, financiering en beheer van een huurder in gemeenschappelijk bezit. Het stelt 2 tot 35 mede-eigenaren in staat, hoewel sponsors en kredietverstrekkers minder beperkingen kunnen vaststellen voor sommige woningen, die gewoonlijk tussen 10 en 25 investeerders liggen.

Een echtgenoot en vrouw worden soms behandeld als een enkele entiteit (afhankelijk van de staatswet) en geen van de mede-eigenaren mogen belastingaangiften indienen als een vennootschap. Elke mede-eigenaar heeft het recht om zijn fractionele eigendom te verkopen of te verdelen, maar pas nadat hij het aan de anderen heeft aangeboden. Er is een evenredig deel van de winst en ook de schuld (hypotheek).

Met deze duidelijke richtlijnen begon de TIC-industrie serieus en trok er een groter aantal nieuwe sponsors, makelaars en dealers en geregistreerde vertegenwoordigers op de markt. Sinds de jaren negentig is er veel belangstelling geweest voor huurders in gemeenschappelijke 1031-uitwisselingen. In feite heeft de groei van het eigen vermogen sinds 2002 tot en met 2004 550% in TIC's gekweekt. De totale waarde van TIC-investeringen die in 2007 zijn afgesloten, wordt geschat op meer dan $ 8. 5 miljard. Sommigen zeggen dat dit nummer nog hoger is - met een waarde van $ 10 miljard (bij gebruik van hefboom).

Huurders in algemene aanbiedingen aan geaccrediteerde beleggers

De overgrote meerderheid van TIC-aanbiedingen worden alleen gemaakt aan "geaccrediteerde beleggers", wat betekent dat aan bepaalde financiële criteria moet worden voldaan.

1. Enkele beleggers (of in combinatie met een echtgenoot) moeten een netto waarde hebben van meer dan $ 1 miljoen.
2. Een jaarlijks inkomen van 200.000 dollar de afgelopen 2 jaar met het vooruitzicht dat dit zal doorgaan.
3. Een gezamenlijk inkomen met echtgenoot van $ 300.000 over de afgelopen 2 jaar met de verwachting van geen verandering.
4. Een entiteit zoals een LLC, een Vennootschap of een Vennootschap moet activa hebben van tenminste $ 5 miljoen of, als de activa minder dan $ 5 miljoen zijn, moet elke belegger als individueel worden geaccrediteerd.

bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatieven Group

Een belegger kan waardevolle bijstand krijgen bij het vinden van een vervangend eigendom van een van de vele bedrijven die gespecialiseerd zijn in het behandelen van 1031 Uitwisselingen en Huurders in gemeenschappelijke 1031 Uitwisselingen. Deze TIC-specialisten hebben toegang tot een groot aantal beleggingseiendommen en hebben vaak verschillende niveaus van due diligence uitgevoerd, waaronder prijsvergelijkingen, openbaarmakingen, netto-inkomsten, vacatureverslagen, enz.

Meestal hebben de sponsorbedrijven enorme hoeveelheden geld besteed structureren van deze vastgoedaanbiedingen om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de IRS-eisen voor een TIC 1031-uitwisseling. Soms verbindt de sponsor een eigendom met een koopovereenkomst en bereidt vervolgens de aanbiedingsdocumenten op, vaak het Private Placement Memorandum (PPM), dat vervolgens via makelaars wordt verhandeld. Enkele sponsors sluiten op het pand voordat u het verkoopt, maar dit kan duurder zijn door transportkosten.

Een geregistreerde beleggingsvertegenwoordiger evalueren

• Selecteer een geregistreerde beleggingsverteenwoordiger die gespecialiseerd is in TIC-investeringen. Dit moet gedaan worden voordat u uw beleggingseiendom verkoopt.
• Evalueer enkele mogelijke vervangingseigenschappen. Zoals u dit doet met uw geregistreerde beleggingsverteenwoordiger, dient u de sponsors van elk aanbod te onderzoeken. Wat is hun track record? Is de infrastructuur van hun bedrijfsorganisatie voldoende? Zijn hun principes, personeel en management gekwalificeerd?
• Zorg ervoor dat uw beleggingsvertegenwoordiger een serie 7 of serie 22 licentie heeft, samen met een serie 63 of serie 66 licentie. Hij / zij moet ook ervaren worden in commercieel vastgoed en hebben een bewezen track record van succesvolle TIC-uitwisselingen.

Vragen om sponsorbedrijven te vragen

• Is het programma van de sponsor goed gestructureerd en eerlijk voor beleggers?
• Wordt het aanbod zorgvuldig, juridisch en mechanisch samengebracht, met de juiste onthullingen?
• Worden de doelstellingen die in de documenten zijn beschreven, beschreven?
• Worden de risico's verbonden aan de investering duidelijk vermeld?
• Wordt het programma, met zijn activa, opgericht met een hoge kans op het bereiken van de doelstellingen?
• Zijn de geprojecteerde doelstellingen redelijk gezien de feiten?
• Welke waarborgen en reserves zijn er in de plaats?

Een huurder in een gemeenschappelijke 1031 Exchange biedt een belegger veel keuzes bij het zoeken naar vervangende eigenschappen.

Er is gewoonlijk een aandelenbelegging van tenminste $ 100.000 nodig, maar elk vastgoedaanbod heeft een minimum dat is bepaald door het totale eigen vermogen te delen door het mogelijke aantal TIC-interesses.

Elk PPM-aanbod moet geëvalueerd, geanalyseerd en vergeleken worden met andere concurrerende voorstellen. De voorbije, huidige en toekomstige verwachte uitgaven, huurder financiële informatie, locatie- en milieuproblemen moeten worden onderzocht en een studie bevatten van het vastgoedmarkt van de vastgoedmarkt.

bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.

Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatieven Group

Sommige bedrijven die TIC's behandelen hebben de due diligence op diverse beleggingseigenschappen afgerond. Om dit te doen, volgen de geregistreerde beleggingsvertegenwoordigers de due diligence binnen hun bedrijf, meestal via hun due diligence afdeling; terwijl anderen de externe diensten van "due diligence consultants" en advocaten zoeken.

Soorten huurders in gemeenschappelijke 1031 Uitwisselingen

1031 Huurders in gemeenschappelijke uitwisselingen kunnen op verschillende manieren worden gestructureerd, en deze kansen komen vaak in combinatie met management en financiering.

Er wordt soms een non-recourse lening aangeboden, waardoor de kredietgever niet in staat is om na afloop van de andere activa van de kredietnemer te gaan. De zekerheid van de kredietgever in de lening is beperkt tot de waarde van de woning.

Sommige kredietverstrekkers hebben echter onlangs begonnen met het verlenen van een verantwoordelijke entiteit om zich te ondertekenen voor aansprakelijkheid indien de huurprijzen die van de woning zijn ontvangen niet gebruikt worden om de lening terug te betalen, maar in plaats daarvan af te leiden voor reparaties, etc. Andere kredietverstrekkers hebben bepaald dat een TIC en soms elke individuele koper moeten de kredietverlener tegen toekomstige milieuproblemen garanderen. Beleggers worden aangemoedigd om de leningdocumenten en de PPM nauwlettend te onderzoeken om de mogelijkheid van aansprakelijkheid die veel groter is dan hun oorspronkelijke investering, te vermijden.

Bij het uitvoeren van due diligence op TIC-programma's, moeten beleggers de structuur en de conformiteit met de 15 Rev. Proc nauwkeurig vergelijken. richtlijnen. Een transactie die aanzienlijk afwijkt, kan ertoe leiden dat de IRS het niet toelaat, waardoor beleggers de toekomstige fiscale gevolgen onderwerpen.

Aanbiedingen zijn gestructureerd met een document dat door elke eigenaar is ondertekend, waardoor de sponsor bevoegd is om het dagelijkse beheer van het onroerend goed te behandelen. Er kan een huurovereenkomst of een beheersovereenkomst bestaan ​​die afwijkingen bevat op de wijze waarop de huurprijzen en fondsen die zijn verzameld, verspreid zijn aan de TIC-mede-eigenaren.

Aanbiedingen kunnen ook een huurder in overleg bevatten die de relatie tussen de individuele investeerder en de andere TIC-mede-eigenaren omschrijft. Een TIC kan ook worden gestructureerd als een Special Purposes Entity (SPE) waar geen individuen worden vermeld als eigenaars. Onder een SPE koopt en bezit een enkele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid de TIC-rente. Deze structuur biedt een extra laag aansprakelijkheidsbescherming voor de mede-eigenaren en de kredietgever. Gewoonlijk is de TIC-sponsor niet verantwoordelijk voor het beheer van de investering en moet zelfstandig beheer worden toegepast.

Zijn Huurders in Gemeenschappelijke Uitwisselingen Effecten of Vastgoed?

De meeste sponsors behandelen TIC-beleggingen als effecten omdat ze voldoen aan de definitie van een beveiliging, hetzij in de staat waar het eigendom is of in de verschillende staten waar de Sponsor voornemens is het te koop aanbieden. Dit betekent dat alleen maar licentiepapierhandelaars deze beleggingen kunnen verhandelen, onder toezicht van de SEC. Alle TIC-interesses, waaronder die welke effecten zijn, worden echter door deed overgedragen en de meeste staten classificeren ze als onroerend goed.

De vraag of een onroerend goedinvestering een veiligheid is, kan complex zijn en het probleem veroorzaakt aanzienlijke verstoringen.

Terwijl de aankoop van een TIC-rente een onroerend goedtransactie is voor 1031 doeleinden, worden de meeste verkocht als effecten. Het is echter niet verwonderlijk dat sommige sponsors TIC-belangen blijven verkopen als vastgoed en ze niet als effecten verkopen.

Aangezien vastgoedmakelaars meestal betrokken zijn bij de verkoop van de Relinquished Property, lijken marketing TIC-aanbiedingen via deze zelfde makelaars logisch omdat ze in staat zijn om toekomstige beleggers te identificeren. Het conflict ligt in de regels van FINRA (Regulatory Authority for Financial Industry) en de Securities and Exchange Commission, die de betaling van een vergoeding of commissie verbieden aan iedereen die geen effectenvergunning heeft.

Dit bepaalt effectief de betaling van verwijzingskosten of provisies aan makelaars. Het is jammer dat deze regels, die bedoeld zijn om beleggers te beschermen, geen beroep doen op vastgoedmensen om de voordelen van een TIC-transactie aan hun 1031-uitwisselingskliënten te presenteren.

De vraag naar huurders in gemeenschappelijke 1031-uitwisselingen is sterk

Een investeerder moet een TIC beschouwen als een eigendom die als een matige tot lange termijn investering zal worden gehouden. Als liquiditeit belangrijk is, dan moeten alternatieve opties overwogen worden.

De vraag naar huurders in gemeenschappelijke eigenschappen blijft groeien met elk overgangsjaar. Het is voldoende om te zeggen dat de snelle snelheid van de TIC-markt en het proces van 1031-uitwisseling aantrekkelijk kunnen zijn voor beleggers die niet bekend zijn met TIC, maar de kansen voor winst- en belastingbesparingen zijn enorm.

Effecten die door een effectenbedrijf worden aangeboden, zouden u een soortgelijke verklaring moeten geven die volgt, waarop u niet kunt vertrouwen:

Dit materiaal is niet een aanbod om te verkopen, noch de uitnodiging om eventuele beveiliging te kopen. De informatie is uitsluitend ter discussie en informatie. Het is niet bedoeld om bevoegde juridische, fiscale of financiële planning advies te vervangen. De geldende belastingcodes zijn alleen van toepassing op en uitsluitend in verband met de federale wetgeving. Individuele staten kunnen hun eigen bijkomende belastingcodes hebben. Neem contact op met de betreffende fiscale en juridische professional in uw staat. Deze informatie wordt verstrekt uit bronnen die betrouwbaar zijn, maar moeten worden gebruikt in combinatie met professioneel advies dat in overeenstemming is met uw persoonlijke situatie.

bewerkt door Elizabeth Weintraub. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.