Doen Banken meer over Foreclosures of Short Sales?

Vraag: Doen Banken meer geld op afscherming dan kort verkopen?

Een lezer zegt: "Ik heb geprobeerd mijn eerste huis te kopen maar in de prijsklasse die ik kijk, lijken alle huizen kort verkopen. Mijn agent probeert me te praten om te kopen een korte verkoop omdat ze zegt dat banken liever willen afsluiten dan een korte verkoop. Is dat waar? Doe banken meer geld op afscherming dan kort verkopen? "

Antwoord: De vraag of een bank meer geld op een afscherming dan een korte verkoop maakt hangt meestal af van de individuele bank en / of de beleggers.

We hebben sinds 2005 een onroerendgoedmarkt verweerd, waardoor afschermingskennisgevingen in ongekende proporties werden ingediend. Het was gek. Bovendien zijn ten minste de helft van de leningwijzigingen die zijn gemaakt, kort achter de terugbetaling achterstallig. De markt was een puinhoop.

Om zaken nog moeilijker te maken, in sommige staten zoals Arizona, kunnen banken geen eigendom verkopen voor meer dan zijn hypotheek. Elke staat heeft zijn eigen regels. In Californië bijvoorbeeld, als een huiseigenaar een huislening uitneemt na het afsluiten van de escrow en dan de standaardinstellingen, kan deze junior kredietverstrekker het recht hebben om een ​​tekortkoming te volgen, ongeacht of het huis verkocht werd op een korte verkoop of de lening was door de eerste geldschieter door een afscherming uitgegooid.

Waarom zouden banken een korte verkoop verkiezen tegen een afscherming?

Banken lopen als een bedrijf omdat ze een bedrijf zijn. Zij zijn in het voordeel van winst. Als het meer kost om een ​​afscherming te doen over een korte verkoop, dan is de bank zeer waarschijnlijk de korte verkoop te bevorderen.

Sommige deskundigen voorspellen dat banken daadwerkelijk 20% tot 30% meer kunnen maken bij een korte verkoop over een afscherming. In sommige staten zoals Florida kost het echter weinig om een ​​afscherming in te dienen en het proces tot het einde te zien.

Als een bank een bod ontvangt die dicht bij de marktwaarde ligt, kan de bank het aanbod waarschijnlijk in plaats van uitsluiting accepteren.

De reden is na afscherming, als de bank het huis wil verkopen, is het onwaarschijnlijk dat er een hoger bod wordt ontvangen dan het kortverkoopaanbod op de tafel. Aan de andere kant, als de bank voelt dat de vastgoedmarkt zich kan waarderen, kan een uitsluiting een meer winstgevende onderneming voor de bank zijn.

Dienstverleners kunnen beslissen of een kortverkoop moet worden toegekend of een afscherming aanbevelen.

Volgens het Nationaal Consumentenrecht Centrum is ongeveer twee derde van de leningen sinds 2005 gesecuritiseerd. Securitization is een proces dat betreft het verzamelen van honderden tot duizenden leningen in één pakket en het verkopen van dat pakket op de secundaire markt. Vaak is de koper een vertrouwen. Trusts bestaan ​​uit beleggers.

Nadat de leningen zijn samengevoegd en verkocht, huurt het trust een dienstverlener om maandelijkse betalingen te verzamelen en dat geld aan de beleggers te verdelen. Die securitisatieovereenkomst heet een pooling en servicerovereenkomst of PSA.

Het gaat weinig om dienstverleners, of de waarde van het huis valt of het huis gaat in afscherming omdat de dienstverlener ongeacht wordt betaald. Dienstverleners maken geld op een aantal manieren, zoals het ontvangen van een servicegeld, standaardvergoedingen, gedwongen rente en en / of uit beleggingsbelangen in de leningen van de dienstverleners.

Het Nationaal Consumentenrecht Centrum zegt dat dienstverleners vaak een korte verkoop verkiezen omdat dienstverleners meerdere malen meer betaald worden in compensatie om een ​​korte verkoop te doen dan een leningmodificatie.

Tip: Als de kortverkoopbank Wachovia, die World Savings heeft gekocht, de voorkeur geeft aan een korte verkoop over een afscherming. Een insider bij Wachovia vertelde me dat de bank meer geld op een korte verkoop maakt dan een afscherming. Wachovia is een portefeuillelener, wat betekent dat de leningen intern blijven. Ik heb binnenkort een korte verkoopvergunning ontvangen voor een paar Wachovia short sales in Sacramento.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}