Wat is een vrijgave van aansprakelijkheid voor een korte verkoop?

Er zijn veel goede redenen om een ​​korte verkoop te doen, maar een van de belangrijkste redenen is om een ​​vrijval van aansprakelijkheid te krijgen. Waarom wilt u een vrijval van aansprakelijkheid in een korte verkoop? Want anders zou de bank het recht kunnen hebben om het openstaande saldo te innen dat een verkoper niet heeft betaald.

Wanneer een kredietverstrekker instemt met een korte verkoop, komt deze doorgaans tot deze beslissing omdat het voor de bank winstgevender is om de korte verkoop te doen dan af te schermen.

Het kan wel of niet vereisen dat de verkoper financiële problemen heeft, maar het huis is zeker onder water.

Bij een korte verkoop stemt de bank ermee in om de lening vrij te geven in ruil voor het ontvangen van minder dan het verschuldigde bedrag. Maar het geeft niet noodzakelijkerwijs de verkoper vrij. Het vrijgeven van de lening van het onroerend goed en het vrijgeven van de verkoper zijn 2 verschillende dingen. Als je de bank $ 200.000 schuldig bent, maar je huis $ 75.000 waard is, kan de bank $ 75.000 accepteren en de lening vrijgeven. Echter, zonder een aansprakelijkheidsverklaring, zou je een paar jaar later kunnen ontdekken dat de bank nu achter je aan gaat en eisen dat je het verschil van $ 125.000 betaalt.

Vrijgeven van aansprakelijkheid en de korte verkoopbevestigingsbrief

De korte verkoopbevestigingsbrief bevat de sleutel. Deze goedkeuringsbrief geeft precies aan wat de bank verwacht. Het bevat de volgende voorwaarden, onder andere:

• De aanvaardbare verkoopprijs
• Maximaal toegestane commissies
• Maximale afsluitingskosten
• Minimale netto-opbrengst
• Sluitingsdatum

Niet elke goedkeuringsbrief bevat een vrijgave van aansprakelijkheid. Sommige goedkeuringsbrieven behandelen in feite helemaal geen vrijgave van aansprakelijkheid. Advocaten zeggen dat als de kwestie niet wordt aangepakt, de kredietgever kan behouden welke rechten de kredietverlener volgens de federale en / of staatswet ter beschikking staan ​​om een ​​tekortoordeel uit te spreken.

Onderteken nooit een korte goedkeuringsbrief zonder een advocaat te vragen deze te lezen en u juridisch advies te geven. Vraag het niet aan uw agent, want tenzij uw agent een advocaat is, heeft die agent geen vergunning om u juridisch advies te geven. Het is wettelijk voorgeschreven dat een makelaar in onroerend goed juridisch advies inwint.

Ik vertel mijn klanten dat als ik zie dat hun korte verkoopbevestigingsbrief een vrijgave van aansprakelijkheid bevat, ik hen hierover niet kan adviseren. Ik zeg dat ze een advocaat moeten bellen. Als de brief onduidelijk is of niet specifiek wordt vermeld, zal ik voorstellen dat de verkoper contact opneemt met een advocaat om een ​​vrijval van aansprakelijkheid te verkrijgen. Ik geef in geen geval juridisch advies.

Het zal mij niet verbazen dat verkopers een rechtszaak aanspannen tegen hun makelaars omdat deze agenten hen verzekerden dat de kredietverstrekker niet achter een gebrekkig oordeel aan zou gaan.Zelfs in Californië, waar we het geluk hebben om bepaalde non-recourse leningen te hebben, is die non-recourse meestal van toepassing op gedwongen verkopen, niet op short sales. Met andere woorden, een verkoper die een korte verkoop deed op een lening met koopgeld, kan niet garanderen dat een short-selling geldschieter ze vrijgeeft tenzij de kredietverstrekker de verkoper specifiek vrijgeeft.

We hebben artikel 580e van het Burgerlijk Wetboek van Californië, toegevoegd op 1 januari 2011, maar dat is nog niet voor de rechtbank getest en is niet van toepassing op secundaire financiering noch op voorgaande jaren.

Typen Verbiage in korte-verkoopgoedkeuringsbrieven die betrekking hebben op vrijwaring van aansprakelijkheid

Hoewel ik u onmogelijk alle denkbare soorten vrijwaring van aansprakelijkheid of het niet-vrijgeven van aansprakelijkheid in korte verkoopgoedkeuringsbrieven kan geven, zijn hier een paar voorbeelden. Sommige van deze verklaringen geven de verkoper vrij, sommige bieden geen enkele vorm van aansprakelijkheidsstelling.

• Na ontvangst van $ XXXXXX door de bank, zal de bank het onderpand vrijgeven en de resterende schuld aflossen als een inbaar saldo.
• De bank heeft een korting op de uitbetalingen goedgekeurd. Niets in deze brief mag worden geïnterpreteerd als een afbreuk doen aan, afzien van, wijzigen of veranderen van de rechten of rechtsmiddelen van de bank in rechte of in billijkheid bij het innen van de volledige verschuldigde bedragen.
• De bank geeft toestemming om het betreffende onroerend goed te verkopen, wat resulteert in een korte uitbetaling van de hypotheek … en doet afstand van eventuele rechten op tekortkomingen, indien van toepassing.
• Na ontvangst van deze betaling rapporteren we de schuld als "volledig betaald voor minder dan het volledige saldo" aan alle kredietbureaus.
• De lener moet de bijgevoegde bevestiging ondertekenen voor alle voorwaarden die zijn gespecificeerd in deze goedkeuring en moet bevestigen dat de bank alle recht op tekortkoming behoudt zoals voorzien in de notitie, de akte van vertrouwen en / of de veiligheidsovereenkomst en de lokale en federale wetten.
• De bank gaat ermee akkoord om in gecertificeerde fondsen $ XXXXXX te accepteren als volledige betaling van de lening, daarnaast zal de bank het bedrag van de schuld die aan de Internal Revenue Service is vergeven, rapporteren.
• De bank kan voor de verschillende in de ontvangen betaling en het totale verschuldigde saldo een gebrekkig oordeel vellen, tenzij anders overeengekomen of bij wet verboden als de korte verkoop sluit op de hierboven vermelde lening.
• Na ontvangst van het geld zal de bank het onderpand vrijgeven en zal het tekortsaldo worden gerapporteerd als een afschrijving op de balans.
• Na ontvangst van het overeengekomen bedrag, zal de bank afstand doen van het resterende saldo op de hierboven genoemde lening en de ontlener vrijstellen van verdere verplichtingen daarin, en afstand doen van alle rechten op verdere beoordeling of tekortkoming.

Als de bank u geen aansprakelijkheidsstelling geeft, moet u mogelijk een verkoperbijdrage aanbieden om de bank ertoe aan te zetten het te verstrekken. Soms krijg je een onderhandelaar die het bankbeleid niet begrijpt. Als u vindt dat de bank niet het recht heeft om een ​​deficiëntieoordeel uit te vaardigen en de bank weigert u vrij te geven, moet u het bestand misschien escaleren naar een toezichthouder om de vrijgave te krijgen. Maar als al het andere faalt, is uw beste weddenschap om een ​​advocaat te vragen om de vrijwaring van aansprakelijkheid voor u te krijgen of om tenminste uw wettelijke rechten te verklaren als er geen vrijwaring van aansprakelijkheid kan worden verkregen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.