Akte in de plaats van verhindering

In toenemende mate, als ik hoor over banken die huiseigenaren de mogelijkheid bieden om een ​​koopakte in plaats van afscherming voor een korte verkoop te doen, kom ik steeds weer terug op één uitgangspunt. Waarom zou iemand een bank een daad willen geven in plaats van afscherming? Kort gezegd, als de bank je short-sale afwijst, zegt de bank: ga pond zand.

Naar mijn mening is een bankakte meer de voorkeur dan een bank voor een huiseigenaar. Wanneer was de laatste keer dat een bank u hielp?

Bovendien, waarom zou u een bank willen helpen die u niet wil helpen? De meeste mensen worden geconfronteerd met de akte van aftreden nadat de bank een leningwijziging heeft geweigerd of een korte verkoop heeft afgewezen. Natuurlijk, als u aandelen bezit, zou u het huis verkopen voordat u een schuldbekentenis overweegt, maar de meeste verkopers die met deze beslissing geconfronteerd worden, hebben geen eigen vermogen; ze zijn onder water.

Definitie van een akte in de plaats van marktafscherming

Een akte in de plaats van marktafscherming is een titeloverdragende document ondertekend door de huiseigenaar, notarieel door een notaris en uiteindelijk opgenomen in de openbare registers. Het levert de eigendom van de huiseigenaar op aan de bank die de hypotheek heeft.

Redenen waarom een ​​bank een akte in de plaats van afscherming kan verwerpen

Een veelgehoorde misvatting over in gang gezette handelingen is dat het onroerend goed in afscherming moet zijn. De kredietverstrekker kan al dan niet een ingebrekestelling hebben ingediend of gerechtelijke stappen hebben ondernomen om de vordering af te wenden, maar kan nog steeds openstaan ​​voor het bespreken van een schuld in de plaats.

Banken zijn echter vaak terughoudend om een ​​akte in plaats van marktafscherming te accepteren als de huiseigenaar huidig ​​is, maar actueel zijn betekent niet dat de bank zal weigeren. Banken zijn niet verplicht om een ​​akte in de plaats van afscherming te accepteren. Hier zijn enkele redenen waarom een ​​bank een vervangende daad zou kunnen weigeren:

• Een dergelijke actie is niet rendabel.

  Als een bank meent meer geld te kunnen verdienen door afscherming - hetzij omdat het onroerend goed eigen vermogen heeft of de federale overheid financiële prikkels aan de bank verstrekt om af te schermen, kan de bank het aanbod van een huiseigenaar om een ​​akte in plaats van af te geven afwijzen afscherming.

• Junior bezwaren, vonnissen of belasting pandrechten.

  Alle volgende retentierechten die tegen de accommodatie worden ingediend, blijven bij de accommodatie en worden de verantwoordelijkheid van de kredietgever als deze niet voorafgaand aan de overeenkomst worden vrijgegeven voor een koopakte in plaats van marktafscherming. Meestal is een woning met slechts één lening de beste kandidaat. Of, een tweede geldschieter kan een schuldige daad aanvaarden als de eerste lening actueel is en het onroerend goed meer waard is dan de som van zijn lasten.

• Servicerichtlijnen verbieden inhaalacties.

  Veel leningen worden onderhouden door PSA's en de richtlijnen in die PSA's kunnen een daad in de plaats van uitsluiting verbieden.PSA's moeten richtlijnen volgen en deze voorwaarden kunnen niet worden gewijzigd.

• Onacceptabele voorwaarden.

  Het is ook mogelijk dat de PSA de lener kan vragen een financiële bijdrage te leveren in ruil voor aanvaarding van de schuldbekentenis en de kredietnemer kan weigeren vanwege een principe of een tekortkoming in de hoofdsom.

Nadeel van een akte in de plaats van afscherming

Zoek altijd naar juridisch advies voordat u begint om de bank een akte te geven in plaats van afscherming. Vergeet niet dat het in het belang van de bank is om de akte van u te verkrijgen. Het is misschien niet in uw eigen belang om hieraan te voldoen. In sommige opzichten kan worden gesteld dat het geven van een akte in plaats van afscherming slechts een stap hoger is dan weglopen van uw hypotheek.

• Effect op krediet.

  Een schuldbekentenis heeft invloed op uw kredietrapport. Sommige bronnen zeggen dat het effect op het krediet identiek is aan dat van een volledige afscherming. De situatie van elk individu is anders. Vraag bij twijfel een kredietbureau en vraag het. Geloof niet alles wat je online leest.

• Mogelijkheid om een ​​ander huis te kopen.

  Er is niet zoiets als een koopakte geven en zich omdraaien om onmiddellijk een ander huis te kopen. De hypotheekreuzen Fannie Mae en Freddie Mac, die leningen kopen op de tweede markt, kopen geen hypotheek van een kredietnemer die 4 jaar lang een vervangende akte heeft ondertekend zonder verzachtende omstandigheden, 2 jaar met verzachtende omstandigheden. Ze brengen voortdurend wijzigingen aan in richtlijnen.

  Vergelijk de wachttijd om te kopen na een afscherming, die 7 jaar is zonder verzachtende omstandigheden, 5 met, en wat u hebt opgehaald, is in essentie een winst van 3 jaar. Als u het op een andere manier bekijkt, kan een korte verkoop u in aanmerking komen om binnen twee jaar een huis te kopen, in welk geval u mogelijk twee jaar bent verloren als u gedwongen bent om 4 jaar na een vervangingsakte te wachten.

• Vrijwaring van aansprakelijkheid.

  Zorg ervoor dat de vervangende macht u specifiek ontslaat van de verplichting om de lening terug te betalen. Bovendien heeft het weinig zin om de titel over te dragen als u een tweede geldverstrekker heeft die u voor een tekort zal vervolgen.

Tip: vraag uw accountant of de geannuleerde schuld kan leiden tot een belastingverplichting. De 2007 Hypotheekvergiffenis Schuldverlichting Act biedt tijdelijk bescherming, maar die zonsondergangen december 2012. Insolventie kan een andere beschikbare vrijstelling zijn.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}