Gemiddelde Short Sale Timeline - gids voor het kopen van een huis

Vraag: Wat is een gemiddelde tijdlijn voor een korte verkoop?

Een lezer vraagt: "Ik ben geïnteresseerd in een korte verkoop, maar ik hoor horrorverhalen over de betrokken tijdlijnen. Sommige mensen die ik ken, doen al meer dan een jaar een korte verkoop. dat het enkele jaren kan duren voordat mijn korte verkoop is goedgekeurd. Dat lijkt verschrikkelijk lang zonder goede reden. Wat is een gemiddelde tijdlijn voor een korte verkoop? "

Antwoord: De manier waarop de meeste verkopers een tijdlijn voor uw korte verkoop zouden voorspellen, is door eerst uw leninginformatie op te zoeken. Het type lening dat u heeft en de identiteit van uw kredietverstrekker zullen het stadium bepalen voor uw korte verkooptijdlijn. Misschien herinnert u zich niet het soort lening dat u oorspronkelijk hebt afgesloten. Je zou kunnen lenen:

• Een conventionele lening
• Een FHA lening
• Een VA lening
• Een Fannie Mae lening
• Een Freddie Mac lening

Daarnaast betaalt u misschien op twee of drie leningen? Misschien heeft uw lening een hypotheekverzekering? Al deze voorwaarden zijn van invloed op het wachten op goedkeuring voor korte verkoop en overlays toevoegen aan uw korte verkoop.

Basistijdlijn voor goedkeuring korte verkoop

De eerste stap van een korte verkoop is om alles te verzamelen voor uw papierwerk. Ik vind het leuk om het papierwerk van mijn cliënt van tevoren te verzamelen. Dit bestaat uit de volgende basisdocumenten:

• Laatste 2 jaar belastingaangifte
• Laatste 2 W2s / 1099s
• Laatste 2 bankafschriften
• Laatste 2 loonstrook
• Financieel overzicht of 1126
• Formulier 4506
• Getypte en gedateerde ontberingsbrief

Banken kunnen om extra papierwerk vragen, maar bijna elke bank vraagt ​​naar de bovenstaande documenten. Ik scan die documenten in een PDF-bestand en noteer het leennummer op elke pagina.

Vervolgens ondertekenen we de listingovereenkomst, onthullingen en toestemming van derden, waardoor ik met de bank (en) van de verkoper kan spreken.

Ik fotografeer foto's van het huis, voer mijn agent een visuele inspectie uit en bevestig een lockbox.

In mijn regio Sacramento is vanaf het moment dat de aanbieding MLS binnenkomt tot het moment van een acceptabel aanbod ergens tussen de 2 en 3 dagen tot 2 tot 3 weken. Als het huis zich in een gebied met een hoge voorraad bevindt, kan het nog 60 tot 90 dagen duren voordat we een acceptabel aanbod ontvangen.

Nadat een aanbieding is ontvangen en ondertekend, stuur ik deze naar de bank, samen met het korte verkooppakket van de verkoper en een voorbereide HUD. Vanaf dat moment tot het tijdstip van goedkeuring van de korte verkoop bedraagt ​​de gemiddelde tijdlijn ongeveer 60 tot 90 dagen.

Dit betekent 30 dagen om te verkopen + 60 dagen voor goedkeuring + 30 dagen om escrow te sluiten = gemiddeld 4 maanden.

Oorzaken voor korte verkoopvertragingen in de tijdlijn

Een van de grootste problemen die we vandaag zien bij short sales zijn kopers die zich niet inzetten voor het korte verkoopproces. Omdat een groot deel van de tijdlijn onbekend is, kan dit een koper erg onzeker maken.Een agent met een korte verkooplijst kan een goede inschatting geven, maar of de agent van de koper begrijpt hoe een korte verkoop werkt, is een wilde kaart. Als de agent van een koper de verwachtingen van een koper niet kan beheren en niet weet hoe een korte verkooptijdlijn aan een koper moet worden uitgelegd, kan die koper gemakkelijk uit de hand lopen.

Het is niet de schuld van de koper.

Een ongecontroleerde en gefrustreerde koper is een koper die op het punt staat de korte verkooptransactie te annuleren. Dit soort kopers willen niet wachten op goedkeuring voor korte verkoop. Ze zullen annuleren en vervolgens een nieuwe korte verkooptransactie aangaan, waardoor de klok opnieuw begint te tikken. Je vraagt ​​je af waarom.

Een ander probleem is dat het wachten op de korte verkooptijdlijn kopers te veel tijd geeft om na te denken over het kopen van de korte verkoop. Als ze een traditionele verkoop zouden kopen, tegen de tijd dat ze besloten dat ze het huis niet leuk vonden, de buren haatten en wensten dat ze nooit de plaats hadden gezien, zou de transactie gesloten zijn. Maar korte verkopen duren zo lang dat kopers te veel tijd hebben om alle nadelen en nadelen in overweging te nemen. Soms ontwikkelen ze koude voeten.

Ik had een verkoper die een korte verkoop annuleerde die ze in eerste instantie had gezworen als haar droomhuis.

Ze had de goedkeuringsbrief en de kredietgever stond dicht bij het tekenen van documenten. Maar de taxatie was $ 20.000 lager dan de verkoopprijs, omdat er in die buurt maar weinig verkopen waren. De taxateur moest buiten het gebied naar vergelijkbare verkopen kijken. Hij gebruikte verkopen die niet echt vergelijkbare verkopen waren. De koper was bang dat de waarde van het huis tijdens haar 30 dagen escrow-periode met $ 20.000 zou afnemen, en ze schrok.

In plaats van blij te zijn dat de bank gedwongen was om de prijs van haar huis met $ 20.000 te verlagen, annuleerde de koper de korte verkoop. Ze was niet klaar om een ​​huis te kopen. Niet elke koper is klaar om een ​​huis te kopen.

Wanneer dit soort gebeurtenissen plaatsvindt en de koper annuleert, begint de korte verkooptijdlijn opnieuw. Daarom is het belangrijkste dat je in een korte verkoop kunt doen, de koper geïnformeerd, betrokken en blij te houden.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}