Wat gebeurt er in een korte verkoop als je twee leningen hebt?

Vraag: Wat gebeurt er in een korte verkoop als u twee leningen hebt?

Een lezer vraagt: "Ons huis is minder waard dan we het ons schuldig zijn. We hebben een eerste hypotheek van $ 85.000 en een tweede hypotheek van $ 55.000. Onze agent zegt dat we niet meer krijgen dan $ 85, 000 als we het proberen te verkopen. Wat gebeurt er met de tweede lening in dit geval? "

Antwoord: Een korte verkoop doen is moeilijk genoeg, eerlijk gezegd, maar het is nog moeilijker als je twee leningen hebt - - het is twee keer zoveel hoofdpijn.

Ik voel je pijn. Omdat u niet alleen de medewerking van de eerste geldverstrekker nodig hebt, moet de tweede hypotheekhouder die lening ook vrijgeven.

In jouw geval ben je $ 140.000 verschuldigd voor een huis dat $ 85.000 waard is. Nadat je de eerste geldschieter hebt betaald, heb je nog steeds een tekort van $ 55.000. Om nog maar te zwijgen van de sluitingskosten.

Laten we eerst eens kijken naar wat er gebeurt in marktafscherming:

Marktafscherming tussen kredietverstrekkers

Het maakt niet uit of u een tweede hypotheek afsluit om het huis te helpen kopen of als na het feit hebt u een lening met een eigen vermogen verworven. De tweede geldschieter staat altijd op de tweede positie, tenzij de eerste bereid is ondergeschikt te zijn. Gewoonlijk zal een hypotheekverstrekker die op de eerste positie staat, de positie niet ondergeschikt maken.

Eerst in positie heeft eerst het recht om te verzamelen van executieverkopen. Dit betekent dat wanneer een ingebrekestelling wordt ingediend, als de tweede geldschieter als eerste in de rij wil staan ​​om de opbrengst van de veiling of verkoop te ontvangen of om het onroerend goed te nemen, de tweede geldschieter zijn eigen afschermingsprocedure moet starten.

In de meeste delen van het land betekent dit dat de tweede geldgever de achterstallige betalingen aan de eerste geldgever moet voldoen, de kosten van de eerste kredietgever moet betalen om de ingebrekestelling en de bijbehorende kosten in te dienen en vervolgens zijn eigen standaardkennisgeving moet indienen. Als de tweede geldschieter dit niet doet, kan de tweede geldverstrekker in de afscherming worden weggevaagd en niets ontvangen, vooral als er niet genoeg geld is om rond te gaan.

Wanneer de tweede kredietverstrekker een kennisgeving ontvangt waarin staat dat de eerste heeft afgeschermd, na controle van de waarde van de woning, initiëren veel tweede geldschieters hun eigen executieverdrag niet. Ze nemen deze houding aan omdat er misschien niet genoeg equity is om de kosten van marktafscherming winstgevend te maken voor de tweede geldverstrekker. Deze niet-actie laat de tweede geldverstrekker in een kwetsbare positie.

Hoe afsluitingskosten voor korte verkopen worden betaald

Hoewel de verkoper mogelijk een listingovereenkomst heeft gesloten met een makelaar in onroerend goed, is het zeer waarschijnlijk dat de kredietgever opnieuw zal onderhandelen over de commissie. Lenders betalen minder dan traditionele kosten en proberen hun kosten voor de transactie zo laag mogelijk te houden.

Om de sluitingskosten verder te verlagen, zijn er ook vergoedingen die kredietverstrekkers gewoonlijk weigeren te betalen. Het zijn:

• Garantieplannen voor huis
• Ongediertecontroles en ongediertegerelateerd werk
• Dakcertificeringen
• Inspecties riool
• Reparaties aangevraagd door kopers, zoals een reparatieverzoek
• Dankbetalingen voor de sluitingskosten van de koper

Onderhandelen met de tweede kredietverstrekker bij een korte verkoop

Nadat u hebt vastgesteld dat uw situatie in korte verkoopkwalificaties past en u aan alle vragen van kredietverstrekkers hebt voldaan - plus een gewillige en gekwalificeerde koper hebt gevonden - bent u nog niet klaar uit het bos.

Laten we zeggen dat uw afsluitingskosten 5% of $ 4, 250 bedragen. Na aftrek van de afsluitingskosten van de verkoopprijs van $ 85.000, heeft u ongeveer $ 81.000 over. Nu wordt het een touwtrekken tussen de twee geldschieters.

Over het algemeen is de eerste onderhandeling om de tweede geldschieter een klein bedrag te bieden, zeg $ 1, 000. Dat lijkt misschien niet veel in vergelijking met het tweede leningsaldo van $ 55.000, omdat je de geldgever vraagt ​​om verlies $ 54, 000. Aan de andere kant, echter, als de tweede geldverstrekker weigert, kan het uiteindelijk niets worden.

Er zijn tijden dat het lijkt alsof junior geldschieters hun neus lijken af ​​te snijden om hun gezichten te weerhouden. Maar dit is waar de eerste geldverstrekker iets meer kan opgeven om de deal te laten werken. In mijn ervaring zijn de meeste kredietverstrekkers in de eerste positie opgewonden om zelfs 90% te ontvangen, wat zou betekenen dat op een lening van $ 85.000, de geldschieter ermee instemt om $ 76, 500 te nemen.

Als het net $ 81, 000 is, na het sluiten kosten, die $ 4, 500 zouden verlaten die de eerste geldschieter zou kunnen aanbieden aan de tweede geldschieter. De tweede geldschieter moet overeenkomen om de lening vrij te geven. Als dat niet het geval is, wordt de korte verkoop geweigerd en zal de eerste geldschieter de woning hoogstwaarschijnlijk in beslag nemen, waardoor de tweede lening wordt geëlimineerd.

Blijf onderhandelen totdat een oplossing is bereikt. Vergeet niet dat zowel de eerste als de tweede partij er belang bij hebben de korte verkoop te laten werken.

LET OP: een reden waarom een ​​junior lienholder in Californië kan weigeren mee te werken is als de lening een lening met een hard geld was, verzekerd voor een verblijf van 1 tot 4 eenheden. In dat geval, als de tweede geldschieter tijdens een afscherming onder de verkoop van een gevolmachtigde wordt weggevaagd, kan die tweede geldschieter het recht hebben om een ​​tekortoordeel uit te spreken. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië .}