HARP-herfinanciering of kortverkoop

Vraag: Moeten we een HARP-herfinanciering of kortverkoop doen?

Een lezer vraagt: "Mijn man en ik proberen erachter te komen of we ons huis moeten verkopen als een kortverkoop of eraan hangen, en solliciteren voor het overheidsprogramma van de HARP-herfinanciering. Onze makelaar vertelt ons om te verkopen, maar we houden van het idee om onze hypotheekbetalingen te verminderen. Wij zijn bijna 300.000 dollar verschuldigd en terwijl de waarde van ons huis ongeveer 165.000 dollar bedraagt, zegt onze hypotheekman dat we 635 dollar per maand kunnen besparen als we kwalificeren voor een HARP-herfinanciering. Wat stel je voor? Moeten we een HARP-herfinanciering of kortverkoop doen? '

Antwoord: Of een huiseigenaar kort verkoopt tegen een HARP-herfinanciering niet zo snijdt en droogt. Zeker, in de meeste gevallen zou logica dicteren dat een huiseigenaar waarschijnlijk beter zal zijn in twee jaar na een korte verkoop dan na een HARP-herfinanciering, maar er is veel te overwegen voordat u die beslissing neemt.

Eerst en vooral is of u in aanmerking komt voor een van beide programma's. Veel kortverkoopbanken hebben de vereisten voor een korte verkoop losgemaakt, en niet elke kredietverlener heeft, na 2012 vooral, een financiële last nodig. Maar als uw bank financiële lasten nodig heeft en u geen lastig kan opgeven, dan komt u misschien niet in aanmerking voor een korte verkoop helemaal niet. Wat zou de vraag een moot punt maken, toch?

Dus, het eerste wat ik stel voor dat je het doet, is met een korte verkoopagent om te praten of je in aanmerking komt voor een korte verkoop. Overweeg de overheid HAFA kortverkoop programma als een reguliere korte verkoop te restrictief is.

Maar als u de HAFA-route gaat, zorg er dan voor dat u de korte verkoop echt wilt doen voordat u HAFA aanvraagt. Sommige kredietverstrekkers laten u niet toe wanneer u vooraf prequalificeert, als u uw goedkeuring moet veranderen.

Het is belangrijk om op te merken dat u niet allebei kunt doen. U moet een programma kiezen. Ofwel de HARP-herfinanciering of de korte verkoop.

Kwalificeren voor HARP Refinance

• Beperkt tot Fannie Mae en Freddie Mac-leningen.

  Het HARP-herfinancieringsprogramma is alleen van toepassing op leningen die door Fannie Mae of Freddie Mac worden gehouden. Als uw lening niet Fannie Mae of Freddie Mac is, komt u niet in aanmerking. U kunt erachter komen of uw lening Fannie Mae of Freddie Mac is door naar de Fannie Mae Loan Look Up of de Freddie Mac Loan Look Up te gaan. U moet de laatste vier cijfers van het sociale zekerheidsnummer kennen van de primaire lener.

• Lening van oorsprong 1 juni 2009 of eerder.

  Als u op 2 juni 2009 of later een hypotheek heeft aangenomen, zal u waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor de HARP Refinance. Er zijn momenteel geen uitzonderingen, maar dat kan veranderen.

• Meer dan 80% LTV

  Als uw woning onder water ligt, zal uw LTV (lening-naar-waarde ratio) meer dan 80% van de marktwaarde bedragen - omdat de marktwaarde in het algemeen lager is dan uw leningbalans.De meeste mensen hebben geen probleem met deze kwalificerende factor.

• Geen late betalingen.

  Hoewel de HARP Refinance-programma een late betaling in de afgelopen 12 maanden mogelijk maakt, zullen veel kredietverstrekkers geen leningen aanlenen aan een lener die delinquent is, ongeacht de HARP-richtlijnen. Deze extra lenervereisten die verschillen van die welke in het programma zijn uiteengezet, worden overlays genoemd.

• Eerste HARP herfinancieren.

  Tenzij de regels veranderen, en met een kleine uitzondering, kunt u slechts één HARP-herfinanciering doen en, zodra u toegewezen bent, kunt u niet opnieuw via HARP herfinancieren. Echter, als u na de HARP Refinance problemen heeft met de betalingen, kunt u altijd op een later tijdstip een kortverkoop aanvragen.

HARP Refinance Vs. Korte verkoop

De korte verkoop richtlijnen voor het kopen van een ander huis na een korte verkoop zijn typisch 5 jaar voor een conventionele lening en 3 jaar voor FHA leningen. Laten we zeggen dat je in plaats daarvan een korte verkoop hebt gedaan en je huis verkocht heeft. De nadelen bij een korte verkoop zijn:

• U heeft geen huis meer.
• Je moet elders verhuizen en huurder worden.
• Misschien moet je uit je buurt weggaan.
• U verliest uw belastingaftrek voor het bezitten van een woning.
• Er is geen garantie dat u nog eens 3 jaar zal kwalificeren om een ​​ander huis te kopen omdat persoonlijke situaties veranderen en wetten veranderen.

Als u de HARP-herfinancieringsoptie hebt gekozen, heeft u in 2 jaar $ 15, 240 ($ 635 betalingsverschil x 24 maanden) opgeslagen. In 3 jaar heb je nog meer gered, $ 22, 860. Zal de marktwaarde van je huis stijgen om ervoor te zorgen dat je nog steeds ongeveer 300.000 dollar op een huis betaalt die $ 165.000 is waard?

Het kan niet uitmaken. De reden dat het niet kan uitmaken is omdat je misschien nooit wilt verkopen. Dit betekent dat u op het huis blijft betalen totdat u de $ 300, 000 hypotheek heeft betaald.

Als u de kortverkoop hebt geselecteerd, kunt u het einde van 3 jaar echter kwalificeren om een ​​ander huis te kopen. Als u denkt dat de woningprijzen relatief stabiel blijven gedurende deze periode, betekent dit dat u een huis zou kunnen kopen, net als het huis dat u verkocht, behalve tegen de marktwaarde van vandaag van 165.000 dollar. Zelfs als de rente verdubbeld is, zou uw betaling nog lager zijn dan de betaling die u vandaag betaalt.

Maar voor sommige mensen gaat het niet om logica of financiële redenering. En dat is oké, helemaal goed. Mensen kopen vaak onroerend goed op emotie en ze blijven in dat huis op basis van emoties. Voel je nooit slecht als je de HARP-herfinanciering kiest voor een korte verkoop. Welke beslissing u ook maakt, is de juiste beslissing voor u.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.