Kopen moet ik mijn huis repareren of proberen te verkopen zoals dat is?

Vraag: Moet ik mijn huis opstellen of proberen te verkopen zoals dat is?

Een lezer vraagt: Ik heb veel tijd en geld besteed aan de buitenkant van mijn huis, plus een omvangrijke remodel van het meesterbad. Echter, de rest van mijn 22-jarige woning heeft aandacht nodig binnen. Het bad boven heeft droge rot en is gedateerd. De keuken is ook zo'n jaren 80. We hebben vrij nieuwe apparaten, maar de tellers en kasten moeten waarschijnlijk vervangen worden. Moet ik mijn huis repareren of proberen te verkopen zoals het is?

Antwoord: Dit is een van de vragen waar het antwoord afhangt van variabelen zoals conditie van concurrerende inventaris, of het nu een warme, koude of neutrale vastgoedmarkt is en de kans op terugkeer op investering.

In mijn ervaring zetten veel verkopers veel te veel geld in om hun huizen te koop. Ze maken reparaties die een koper mag nooit opmerken of niet extra betalen. Praat met uw agent voordat u reparaties uitvoert en zorg ervoor dat uw agent ervaren en gekwalificeerd is om samenhangende antwoorden te geven waarop u kunt vertrouwen.

Verkoop van een huis in de conditie

Een paar jaar geleden heeft bijvoorbeeld een verleden klant gebeld om te zeggen dat haar buren in de nabije omgeving hun huis direct moeten verkopen. Om te zeggen dat het nodig was werk was een understatement.

Het huis bleek bewoonbaar te zijn. Het had gaten in de muren helemaal naar de buitenkant en met urineweekte houten vloeren; het merendeel van de elektrische werkte niet en de badkuip was door de balken gevallen.

Alle kraanjes leken en in een slaapkamer heb ik een stapel dode ratten gevonden die in een stapel in het midden van de vloer zijn geveegd.

Dit was geen huis dat makkelijk kon worden opgelost. Niet eens een laag verf zou hebben geholpen deze plek te verkopen. We hebben het laag genoeg geprijsd dat het meerdere aanbiedingen trok en op nul dagen op de markt werd verkocht.

Alleen aannemers en flippers hebben aanbiedingen op dit huis gemaakt.

Wensen huishouders Fixers of Fixed Homes?

Sommige huiskopers willen een bovenkant van een fixer kopen, maar meestal willen deze kopers een huis waar licht cosmetische reparaties nodig zijn. Kopers die zich bezighouden met fixers zijn diegenen die niet kwalificeren om een ​​duurdere woning te kopen of diegenen die winst willen maken door het huis zelf te bepalen.

Ik heb nog een nieuwkomer eerste huiskoper ontmoet die zegt: "Geef me een huis dat ik kan afvallen naar de studs." De meeste fixerkopers zijn bereid om eenvoudige reparaties te doen, zoals de muren schilderen, nieuwe tapijten plaatsen of lampen vervangen. Ze willen meestal geen stichting herbouwen of muren verplaatsen.

Fixer-bovenste kopers zullen de prijs van het huis korten om de reparaties mogelijk te maken en, voor het ongemak, een beetje meer. Zeg, een huis is 100.000 dollar waard, maar het heeft een nieuw dak nodig.Een nieuw dak kost $ 10.000. Een koper zal waarschijnlijk niet 90.000 dollar aanbieden voor dit huis. Anders zouden ze een identiek huis kunnen kopen met een nieuw dak voor 100.000 dollar en niet de moeite hebben.

Een koper voor dit type huis kan $ 75, 000 of zelfs minder bieden. In dit scenario zou een verkoper slimmer zijn om een ​​nieuw dak te betalen en het huis te verkopen voor $ 100, 000.

Bovendien zullen veel kopers geen huis kopen die een nieuw dak nodig heeft. Zij zullen zich zorgen maken dat het betrokken werk meer kost dan wat ze hadden verwacht. Het vervangen van het dak zou mogelijk leiden tot het afscheuren van de bekleding en het repareren van spanten, die tot de kosten kunnen leiden. De meeste kopers willen een huis dat zich in de inbouw-toestand bevindt. Door geen reparaties te maken, beperkt u het aantal kopers dat u naar uw huis kan trekken.

Voordat u uw huis opbouwt

Smart verkopers zullen de kosten van voorgestelde verbeteringen tegen de marktwaarde van de woning weegt nadat de reparaties of upgrades zijn voltooid. Als een upgrade de investering niet zal retourneren, is een dergelijke verbetering misschien niet gerechtvaardigd. Voordat u besluit om het dak op te tillen en de dakramen in de master suite te installeren, beseffen u dat de keukens en baden het hoogste rendement hebben.

Voordat u besluit om specifieke reparaties voor wederverkoop te maken, neem u een middag uit om andere woningen in de buurt van de verkoop met uw agent te bezoeken.

Let op de voorwaarde en voorzieningen in die woningen. Vergelijk deze woningen aan jou. Als bijvoorbeeld de meeste huizen op de markt de keuken hebben opgeknapt, moet u zich concentreren op het vastmaken van de keuken.

Dit betekent niet dat u designerapparatuur moet kopen en de kasten uitscheuren. Maar een kleine keuken remodel kan een goede investering zijn. Soms kun je eiken kasten een donkere kleur schilderen en bijgewerkte hardware installeren, zodat je keuken een geheel nieuwe look kan geven.

Maak een lijst van alles wat defect, gebroken of versleten is. Als kopers problemen of defecte systemen opsporen, kunnen ze zich afvragen wat er nog in het huis is verwaarloosd. Kopers aan wie ik een $ 1 toonde. 5 miljoen dollar huis in de Fab 40's in Sacramento doorgegeven op dat huis door de geringe overzichthouders van de verkopers. De toegangsvloer had een grote rip in het midden van zijn naad, en het was ragged. Dat tapijt maakte zo'n mate een slechte indruk op de kopers dat ze ervan overtuigd waren dat de verkopers zich niet schelen om hun huis te verkopen.

Hier zijn 10 minimum verbeteringen om te maken voordat u uw huis verkoopt:

• Patch gaten en scheuren in muren en plafonds.
• Fix alle gebroken apparaten en HVAC systemen.
• Repareer lekkende kranen.
• Vervang versleten of gekleurde tapijten.
• Repareer donkere of gemarkeerde muren met neutrale verf (niet wit).
• Vervang gebroken raamglas.
• Repareer het dak.
• Verander alle gedateerde lampen / plafondventilatoren.
• Vervang oude gordijnen en raambekleding.
• Fix code overtredingen.

Als uw onroerend goedmarkt extreem heet is - een markt van een verkoper - kunt u met minder oplossingen weggooien alvorens te verkopen; echter, een huis dat reparaties nodig heeft, levert nog steeds een lagere prijs.Op langzame markten - een kopersmarkt - kopers kijken zelfs niet naar een huis dat werk nodig heeft, tenzij het een REO is. Vraag uw agent om advies.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.