De uitsluiting van thuisverkoop uit hoofdewinstbelasting

Je lijst je huis te koop en hoop op het beste. Dan loopt het fortuin op u en u verkoopt het voor een goede winst. Het kan moeilijk zijn om rechtsom te draaien en een gezond percentage van die winst te geven aan de Internal Revenue Service, maar de IRS is niet harteloos. U kunt het meest - indien niet alle - van dat geld houden. U kunt het uitsluiten van uw belastbaar inkomen via de uitsluiting van de woningverkoop. Dit is hoe het werkt.

$ 250, 000 Uitsluiting op de verkoop van een hoofdhuis

Ongehuwde personen kunnen maximaal $ 250.000 uitsluiten in het voordeel van de verkoop van hun hoofdgebouw, en u kunt 500.000.000 dollar uitsluiten indien je bent getrouwd. Dus als je single bent en je realiseert een winst van $ 200, 000 op de verkoop, hoef je het niet als belastbaar inkomen te melden, omdat dit minder is dan het bedrag van $ 250, 000, waar je recht op hebt. Als u een winst of winst van $ 255 000 realiseert, moet u 5 000 dollar van het inkomen rapporteren.

De uitsluiting is natuurlijk niet automatisch. De IRS legt een paar regels op.

De 2-out-of-5-Year Rule

U moet minimaal twee jaar van de afgelopen vijf jaar onmiddellijk voorafgaand aan de datum van de verkoop hebben geleefd, wat typisch betekent dat u ' Gebruik de uitsluiting bij de verkoop van huur- of bedrijfsgebouwen niet. De twee jaar hoeven echter niet opeenvolgend te zijn. U kunt een jaar in het huis wonen, het voor drie jaar uitleen en dan 12 maanden voor de verkoop terugzetten.

De IRS geeft aan dat als je deze tijd onder dat dak hebt doorgebracht, het huis als hoofdvestiging in aanmerking komt.

U kunt deze 2-uit-5-jaar regel gebruiken om uw winst uit te sluiten elke keer dat u uw hoofdhuis verkoopt. Dit betekent natuurlijk dat u de uitsluiting slechts een keer om de twee jaar kan claimen, omdat u tenminste zoveel tijd in uw verblijf doorbrengt, maar enkele uitzonderingen gelden.

Als u in uw woning minder dan 24 maanden woonde, kunt u tenminste een deel van de winst uitsluiten.

Een verandering in de locatie van uw baan

Als u gedurende twee jaar in uw huis bent geweest, kunt u een deel van uw winst uitsluiten als uw werklocatie is veranderd. Deze uitzondering zou van toepassing zijn als u een nieuwe baan begon of als uw huidige werkgever u nodig heeft om naar een nieuwe locatie te gaan.

Gezondheidsproblemen

Als u uw huis om medische of gezondheidsredenen verkoopt, documenteer deze redenen met een brief van uw arts. Ook hiermee kunt u minder dan twee jaar in het huis wonen. U hoeft de brief niet in te dienen met uw belastingaangifte, maar houd het bij uw persoonlijke gegevens, alleen als de IRS verdere informatie wenst.

Onvoorziene omstandigheden

U wilt ook onvoorziene omstandigheden vastleggen die ertoe kunnen dwingen uw huis te verkopen voordat u daar de benodigde tijd heeft geleefd.Volgens de IRS is een onvoorziene omstandigheid "het optreden van een gebeurtenis dat je niet redelijkerwijs kon verwachten voordat je je hoofdhuis kocht en bezette." Deze gebeurtenissen kunnen natuurrampen, oorlogshandelingen, terroristische acties, een verandering in uw werk of werkloosheid omvatten die u niet in staat hebben gesteld de basiskosten, dood, scheiding of scheiding of meerdere geboorten van dezelfde zwangerschap te ontmoeten.

De gedeeltelijke uitsluiting

U kunt uw gedeeltelijke uitsluiting berekenen op basis van de hoeveelheid tijd die u eigenlijk in uw huis heeft geleefd. Tel die maanden, verdeel het aantal met 24. Verdeel deze ratio met $ 250, 000 of met $ 500, 000 als je getrouwd bent. Het resultaat is de hoeveelheid winst die u uit uw belastbaar inkomen kan uitsluiten.

Bijvoorbeeld: je zou 12 maanden in je huis kunnen wonen, dan moest je het verkopen omdat je werkgever je vroeger verhuisde naar een ander kantoor in een andere staat. Je bent niet getrouwd. Twaalf maanden gedeeld door 24 maanden komt uit. 50. Vermenigvuldig dit door uw maximale uitsluiting van $ 250, 000. Het resultaat: U kunt maximaal $ 125, 000 of 50 procent van uw winst uitsluiten.

Als uw winst meer dan $ 125.000 bedraagt, zou u alleen het bedrag van meer dan $ 125.000 als belastbaar inkomen op uw retourzending bevatten. Als u een winst van $ 150.000 realiseert, meldt u en betaalt u belastingen op $ 25, 000.

Als uw winst gelijk is aan of lager dan 125.000 dollar, kunt u het volledige bedrag uitsluiten van uw belastbaar inkomen.

Rapportering van de winst

Winst bij de verkoop van uw woning wordt gerapporteerd op Schema D als een winst. Als u uw woning voor een jaar of minder heeft, wordt de winst gemeld als een korte termijn winst. Als u meer dan een jaar uw woning heeft, wordt het gerapporteerd als een langlopende winst. Kortlopende winsten worden belast met hetzelfde tarief als uw vaste inkomsten, terwijl de tarieven op langlopende winsten gunstiger zijn: nul, 15 of 20 procent, afhankelijk van uw belastingbeugel.

Berekening van uw kostenbasis en kapitaalverhoging

De formule voor het berekenen van uw winst houdt in dat u uw kostenbasis aftrekt van uw verkoopprijs. Begin met wat u betaald hebt voor het huis, voeg dan de kosten die u bij de aankoop hebt gemaakt, zoals de kosten van de titel en de escrow en de commissies van de makelaar. Voeg nu de kosten toe van verbeteringen die u heeft gemaakt, zoals het vervangen van het dak of de oven. Voeg in de kosten van de verkoop: meer titel en escrow kosten en makelaars commissies. Trek eventuele geaccumuleerde afschrijvingen die u in de loop der jaren heeft meegemaakt, zoals als u ooit het kantoor in de huisaftrek heeft genomen. Het resulterende nummer is uw kostenbasis.

Uw eigen winst zou de verkoopprijs van uw woning zijn, verminderd met uw kostenbasis. Als het een negatief getal is, heb je een verlies gehad. Helaas kunt u geen verlies van de verkoop van uw hoofdhuis aftrekken.

Als het resulterende nummer positief is, heeft u een winst gemaakt. Trek het bedrag van uw uitsluiting af en het saldo is uw belastbare winst.