Leningen voor Flipping Houses: wat werkt en wat niet

Een huishoudelijke zaken kan een gezond inkomen en de mogelijkheid bieden om carrières te veranderen. Op basis van populaire tv-programma's lijkt het makkelijk om te doen, en je hoeft geen jaren in een duur educatief programma te besteden om succesvol te zijn.

Het is helaas niet zo makkelijk als het lijkt. Behoorlijke planning en technische know-how zijn essentieel, maar de grootste wegblokkade is waarschijnlijk financiering - het kost geld om geld te verdienen.

Dus hoe krijg je het geld?

Privé-beleggers, waaronder mensen die je kent en harde geldleners, zijn de beste bron van leningen voor huizen. Deze kredietverstrekkers vereisen niet dezelfde hoeveelheid tijd en papierwerk als traditionele banken. In plaats daarvan evalueren ze het eigendom zelf (zowel voor als na verbeteringen) en uw vermogen om het project succesvol af te ronden.

Hieronder worden privé-kredietverstrekkers besproken, maar het kan wellicht zijn om de uitdagingen die uniek zijn voor het huizen van een woning te begrijpen, te begrijpen voordat u gaat om geld vragen. Vooral nadat je bent goedgekeurd voor een hypotheek om het huis waar je woon in te kopen, zou je ervan uitgaan dat je gewoon een andere hypotheek hoeft te krijgen.

Hypothecaire leningen om een ​​huis te bladeren?

Traditionele woningleningen zullen waarschijnlijk niet een optie zijn om beleggingseiendommen te kopen - althans wanneer u begint.

Het goede nieuws is dat leningen van banken en traditionele kredietverstrekkers relatief goedkoop zijn: rentetarieven behoren tot de laagste die u kunt vinden voor beleggingseiendommen (maar u moet nog steeds de sluiting betalen kosten).

Helaas zijn deze leningen niet altijd praktisch.

Langzaam sluiten: Een van de grootste uitdagingen bij het gebruik van een traditionele kredietgever is de tijd die nodig is om een ​​lening te sluiten. Uitleners vereisen dat u een uitgebreide applicatie invult, en ze gaan door uw financiën met een fijnkleurige kam. Als ze iets zien die vragen oplevert, zullen ze meer documentatie vragen, en ze zullen nog meer tijd nemen om uw applicatie te beoordelen.

Het proces duurt zelden minder dan 30 dagen (45 of 90 dagen kunnen meer realistisch zijn) en de investeringsmogelijkheden gaan vaak te snel voor die tijdlijn. Vooral als foreclosures of short sales deel uitmaken van uw strategie, wordt u waarschijnlijk gefrustreerd door de snelheid van traditionele kredietverstrekkers.

Inkomstenbeoordeling: Traditionele kredietverstrekkers baseren hun leningsbeslissingen op uw vermogen om een ​​lening terug te betalen. Zij zullen kijken hoeveel u elke maand verdient in vergelijking met de vereiste maandelijkse leningbetalingen om een ​​schuld in inkomensverhouding te berekenen. Als u een vastgoedbelegger of anderszins zelfstandige bent, heeft u wellicht niet het type 'inkomen' waarnaar u op zoek bent (leners zien W-2 formulieren en stubben betalen).

Hoeveel is het onroerend goed de moeite waard? Leners vergelijken ook de waarde van het onroerend goed dat u aan de lening koopt die u vraagt. Bekend als een lening tot waardeverhouding, lijken conventionele kredietverstrekkers vaak dat aantal minder dan 80 procent te houden, hoewel het mogelijk is om FHA-leningen te krijgen met zo weinig als 3,5 procent lager. Wanneer u een huis koopt om te wisselen, is het waarschijnlijk niet veel in zijn huidige staat - maar u hebt genoeg geld nodig om het pand te kopen. en betalen voor verbeteringen, wat misschien meer is dan het huis zelfs is waard.

De woningwaarde na reparatiewaarde (ARV) kan een betere maatregel zijn, maar traditionele kredietverstrekkers beschouwen alleen de eigendomswaarde van de woning.

Klassiek krediet: De meeste banken en hypothecaire kredietverleners vereisen dat u een sterk krediet hebt om u te kunnen goedkeuren voor een lening. U heeft mogelijk geen geschiedenis van de leningen, of u heeft mogelijk ongunstige zaken in uw creditberichten - maar dat betekent niet dat u niet succesvol kunt huizen. Alternatieve kredietverstrekkers zijn meer geïnteresseerd in uw vorige projecten dan uw credit score.

Problemen met het huis: Traditionele kredietverstrekkers geven de voorkeur aan leningen op huizen die redelijk goed zijn. Als er gezondheids- of veiligheidsproblemen zijn, is de lening een no-go. U bent van plan om die problemen op te lossen, waardoor de waarde van het huis voor een winst aanzienlijk wordt verhoogd, maar kredietverstrekkers zijn het meest geïnteresseerd in leningen voor woningen die in beweging zijn.

Impossible? Het is mogelijk om traditionele huisleningen te gebruiken om een ​​huis te knipperen, vooral in de volgende situaties:

1. U hebt aanzienlijke activa die u helpen om te kwalificeren - of ze als onderpand of een deel van een daling worden gebruikt betaling.
2. Je stuurt het huis niet strikt. Bij het aanschaffen van een primaire woning (waar u eigenaar bent / bezet bent), kunt u financiering krijgen voor zowel een aankoop als verbeteringen met behulp van een FHA 203k lening. Echter, het proces is traag en komt met tal van beperkingen. U heeft een aanzienlijk eigen vermogen
3. in een ander onroerend goed dat gebruikt kan worden voor een eigen vermogenskrediet (of andere activa, inclusief onroerend goed, die als onderpand kunnen worden gebruikt). Houd er rekening mee dat u deze eigenschap in afscherming kan verliezen als u de betalingen niet kunt houden, dus deze optie is riskant (vooral als uw familie in die eigendom woont). U heeft ervaring
4. met succesvolle projecten in het verleden. U kunt in staat zijn om vastgoedbeleggingen te krijgen van banken en kredietbonden als u ervan overtuigt dat u een echt bedrijf bent met kennisvolle partners, een solide proces en financiële middelen. U kunt ongedekte leningen krijgen.
5. Als u in staat bent om te lenen zonder zekerheid te betalen, kunt u leningen zoals creditcards gebruiken om verbeteringen te financieren. Je hebt nog geld nodig om de woning te kopen, maar extra geld kan afkomstig zijn van een onbeveiligde lening. Deze strategie is riskant omdat creditcards opmerkelijk duur zijn en uw project zal tot stilstand komen als uw kredietlijn onverwacht wordt afgesneden of bevroren (plus u heeft zeer hoge kredietlimieten nodig). Privé leningen voor het wisselen van eigendommen

Leningen van particuliere kredietverstrekkers vergemakkelijken de meeste van de bovenstaande uitdagingen. Het belangrijkste nadeel is kosten, maar het doel is om deze leningen strategisch te gebruiken. Privé leningen kunnen afkomstig zijn uit bijna overal, maar de meeste overige leningen passen in twee grote categorieën:

Leningen van mensen die je kent

1. Hard geldleningen
2. Bij het starten is het moeilijk om iemand te vinden

bereid je geld te geven - mensen die je kennen (en wie misschien niet veel geld of tolerantie voor risico hebben) kan je enige optie zijn. Als alternatief kunt u uw eerste paar deals alleen op uw eigen financiering. Bouw het netwerk: Wordt betrokken bij de lokale vastgoedbeleggingsgemeenschap. Met verloop van tijd ontmoet je mensen, en je leert wie potentieel geld kan lenen. Bovendien zullen mensen je leren kennen. Andere beleggers, makelaars en particuliere kredietverstrekkers zullen zien dat u zich inzet voor een succesvol bedrijf (met uitzondering van bevoegdheid), en uw kans om een ​​lening te verbeteren zal verbeteren.

Uiteindelijk zou u in staat zijn om te beginnen met leningen van geldgeldleners. Deze kredietverstrekkers zijn gespecialiseerd in leningen voor flippers en andere investeringen, en ze zijn anders dan traditionele banken. Snel sluiten:

Met een particuliere kredietverstrekker is het proces anders en kan uw lening veel sneller worden gefinancierd (een week of zo is redelijk als u een goede relatie met een professionele kredietgever hebt). Snel bewegen kan een concurrentievoordeel zijn wanneer iemand op zoek bent naar een eigendom van hun handen.

Asset-based lending: In plaats van door middel van kredietverslagen en inkomstencijfers te berekenen, hebben particuliere kredietverstrekkers de nadruk op de waarde van het actief dat u koopt. Als u huizen wisselt, wil de kredietgever weten dat zij het huis snel kunnen verkopen om hun geld te herstellen (zoals andere kredietverstrekkers, zullen particuliere kredietverstrekkers een pand op het pand hebben, waardoor zij de eigendom in bezit kunnen nemen en verkopen indien u betaalt de lening niet terug).

Aankoop en verbeteringen: Privé kredietverstrekkers zijn in het voordeel van beleggers en het baseren van uw geld op een ARV van een project. Maar ze kunnen u niet alles tegelijk geven - u moet mogelijk op een escrow account tekenen als uw project vordert.

Flip zonder geld? Totdat u een paar succesvolle projecten onder uw riem heeft, zullen kredietverstrekkers ervoor zorgen dat u een eigen vermogen heeft in een project. Op een gegeven moment kan u 100 procent lenen voor een project en meerdere projecten tegelijkertijd draaien.

Leningskosten Leningen voor het flipperen van projecten zijn duurder dan thuis

aankoop

leningen. De rentevoet is hoger, en u moet vaak meerdere punten of originale kosten betalen (één punt is een procent van uw leningwaarde). Vlotprojecten zijn kortlopende projecten. Je gaat decennia lang niet in het huis wonen, dus een standaardverband van 15 jaar of 30 jaar is niet de juiste lening voor het werk. Beleggers verkiezen vaak een woning te kopen, te verbeteren en te verkopen binnen een jaar of minder, en zo werken de meeste particuliere leningen.Deze leningen worden duur als u langdurig een woning vasthoudt, en dat is logisch omdat het risico van de kredietgever toeneemt aangezien u de terugbetaling vertragt. Hoeveel kost het om te lenen om te flipperen? Kosten zijn over het algemeen, en alles is onderhandelbaar. De rentetarieven kunnen overal tussen 8 en 20 procent per jaar liggen, en u moet 1 tot 10 procent vooruit betalen. Hoe langer je zaken hebt, en hoe beter je relaties met kredietverstrekkers, hoe minder je betaalt.

Om de hoeveelheid geld die beschikbaar is voor uw project te maximaliseren, laten de kredietverstrekkers vaak alleen rente uit, en er moet geen voorschotstraf zijn, zodat u de lening kunt verkopen en afbetalen wanneer u klaar bent.