Gaat de vastgoedmarkt naar crash?

In 2017 begon een meerderheid van de Amerikanen zich zorgen te maken dat de vastgoedmarkt zou gaan crashen. In feite was 58 procent van de ondervraagden overeengekomen dat er in de komende twee jaar een "housing bubble and price correction" zal zijn. Als gevolg daarvan vinden 83 procent van hen het een goede tijd om te verkopen.

Waarschuwingsborden

Er zijn veel tekenen dat de woningmarkt in het bubbelgebied komt. De meeste crashes komen alleen voor omdat een asset bubble is geslagen.

Eén teken van een assetbubble is dat de huizenprijzen zijn geëxpandeerd. De nationale mediane huizenprijzen zijn 32 procent hoger dan de inflatie. Dat is vergelijkbaar met 2005, toen ze 35 procent overwaarde waren.

De Housing Bellwether Barometer is een index van homebuilders en hypotheekmaatschappijen. In 2017 werd het in 2004 en 2005 alsof het deed. Dat is volgens zijn maker, Stack Financial Management, die het gebruikt om de financiële crisis van 2008 te voorspellen. Zo heeft de SPDR S & P Homebuilders ETF sinds maart 2009 met 400 procent gestegen. Het is beter dan de S & P 500 stijging van 270 procent.

De nationale index van Case-Shiller sloeg rekordhoogtes in december 2016. De prijsstijgingen zijn geconcentreerd in zeven stedelijke gebieden. De huisprijzen in Denver en Dallas zijn 40 procent hoger dan hun voorbaatpieken. Portland en Seattle prijzen zijn 20 procent hoger, en Boston, San Francisco en Charlotte zijn 10 procent boven hun pieken.

Huisprijzen in Denver, Houston, Miami en Washington, D. C. zijn volgens CoreLogic tenminste 10 procent hoger dan duurzame niveaus.

Tegelijkertijd zijn betaalbare woningen gedaald. In 2010 was 11 procent van de huur-eenheden over het hele land betaalbaar voor huishoudens met een laag inkomen. In 2016 was dat slechts 4 procent gedaald.

Het tekort is het ergste in steden waar de huizenprijzen zijn gestegen. Bijvoorbeeld, Colorado's voorraad van betaalbare verhuur is gedaald van 32,4 procent tot 7,5 procent sinds 2010.

In maart 2017 waarschuwde William Poole, een senior collega bij het Cato Institute, voor een andere subprime crisis. Hij waarschuwde dat 35 procent van de leningen van Fannie Mae de hypotheekverzekering nodig had. Dat is ongeveer het niveau in 2006. In sommige opzichten zijn deze leningen slechter. Fannie en Freddie verlaagden hun definitie van subprime van 660 tot 620. Dat betekent dat de banken niet langer leners bellen met scores tussen 620 en 660 subprime. Poole was hoofd van de Federal Reserve Bank of Kansas, die in 2005 waarschuwde voor de subprime crisis.

In 2016 werden 5,7 procent van alle thuisverkoop gekocht voor snelle wederverkoop. Deze "flip" woningen worden gerenoveerd en verkocht in minder dan een jaar. Attom Data Solutions rapporteerde dat het hoogste percentage sinds 2006, tijdens de laatste boom.

De crash van de huisvestingsmarkt in 2008

Mensen die in de crash van 2008 werden gevangen, worden gehaast dat een 2017 bubble tot een andere crash zal leiden. Maar het werd veroorzaakt door krachten die niet meer aanwezig zijn. Credit default swaps verzekerde derivaten zoals hypothecaire effecten. Hedgefondsbestuurders creëerden een enorme vraag naar deze zogenaamde risicovrije effecten.

Dat creëerde de vraag naar de hypotheken die hen steunden.

Om aan deze vraag naar hypotheken te voldoen, bieden banken en hypotheekmakelaars woningleningen aan bijna iedereen. Zij creëerden de subprime-hypotheekcrisis in 2006.

Zoveel niet-gekwalificeerde kopers hebben de markt ingevoerd, de vraag stijgt. Veel mensen kochten huizen als beleggingen om te verkopen, aangezien de prijzen blijven stijgen. Zij vertoonden irrationele uitbundigheid, een kenmerk van elke bobbel.

In 2006 hebben homebuilders eindelijk de vraag gevraagd. Bij het leveren van buitengewone vraag, de woningprijzen begonnen te vallen. Dat brak de asset bubble uit.

In september 2006 meldde de National Association of Realtors dat de huisprijzen voor de eerste keer in 11 jaar zijn gedaald. Inventaris was hoog, waardoor een voorraad van 7,5 maanden leverde. In november publiceerde de Commerciële afdeling nieuwe huisvergunningen 28 procent lager dan in 2005.

Maar de Federal Reserve negeerde deze waarschuwingen. Het dacht dat de economie sterk genoeg was om behuizing uit zijn daling te trekken. Het wijst op sterk werkgelegenheid, lage inflatie en verhoogde consumentenbestedingen. Het beloofde ook om de rentetarieven te verlagen. Dat zou de economie voldoende liquiditeit geven aan de groei van de brandstof.

De Fed onderschat de omvang en de impact van de hypotheekgesteunde effectenmarkt. Banken hadden "quant jocks" gehuurd om deze nieuwe effecten te creëren. Ze schreven computerprogramma's die pakketten van hypotheken in hoogrisico- en laagrisico bundels sorteren. De high-risk bundels betaalden meer, maar waren waarschijnlijk de standaard. De low risk bundels waren veiliger, maar minder betaald.

Deze bundels hielden onbekende hoeveelheden subprime hypotheken. Banken schelen zich niet uit over de kredietwaardigheid van de kredietnemers omdat ze de hypotheken op de secundaire markt wederverkocht.

De tikkende tijdbom was de miljoenen alleenstaande leningen. Hierdoor konden leners minder maandelijkse betalingen krijgen. Maar deze hypotheekrente is na drie jaar op een hoger niveau teruggezet. Veel van deze huiseigenaren konden de hypotheek niet betalen. Toen daalden huisprijzen en konden hun woningen hun winst niet verkopen. Als gevolg hiervan zijn ze gebroken.

Als de tijden goed waren, maakte het er niet toe. Iedereen kocht de high-risk bundels omdat ze een hoger rendement kregen. Naarmate de huizenmarkt daalde, wist iedereen dat de producten waarde verliezen. Omdat niemand ze begreep, was de herverkoopwaarde van deze derivaten onduidelijk.

Last but not least, veel van de kopers van deze MBS waren niet alleen andere banken. Zij waren individuele beleggers, pensioenfondsen en hedge funds. Dat verspreidde het risico doorheen de economie. Hedge funds gebruikt deze derivaten als onderpand om geld te lenen.Dat leidde tot hogere rendementen op een stierenmarkt, maar vergroot de impact van elke recessie. De Securities and Exchange Commission heeft geen hedgefondsen geregeld, dus niemand wist hoeveel er van ging.

De Fed realiseerde zich niet dat een ineenstorting tot maart 2007 brouwde. Het realiseerde zich dat de verliezen van hedgefondsen de economie kunnen bedreigen. Door de zomer werden banken niet bereid elkaar te lenen. Zij waren bang dat ze slechte MBS zouden krijgen in ruil daarvoor. Bankiers wisten niet hoeveel schuld zij op hun boeken hadden. Niemand wilde het toegeven. Als ze dat deden, dan zou hun kredietwaardigheid worden verlaagd. Dan zou hun aandelenkoers vallen en ze zouden niet meer geld kunnen opwerven om in bedrijf te blijven. De aandelenmarkt zag de hele zomer door, aangezien de marktbezoekers erachter kwamen dat er slechte dingen waren.

In augustus was de kredietverlening zo strak geworden dat de Fed 75 miljard dollar had geleend. Het wilde de liquiditeit lang genoeg herstellen voor de banken om hun verliezen op te schrijven en terug te gaan naar het bedrijf van leningsgeld. In plaats daarvan stopten banken aan bijna iedereen.

De neerwaartse spiraal was aan de gang. Naarmate de banken op hypotheken terugdringen, daalden de woningprijzen verder. Dat maakte meer leners in de wanbetaling, waardoor de slechte leningen op de boeken van banken werden verhoogd. Dat zorgde ervoor dat de banken nog minder lenen.

9 Redenen waarom een huisvestingsongeluk niet in de hand is

Er zijn veel verschillen tussen de huizenmarkt in 2005 en 2017. In 2005 bedroegen subprime-leningen meer dan 620 miljard dollar en bedroegen 20 procent van de hypotheekmarkt. In 2015 bedroegen ze 56 miljard dollar en bedroegen ze 5 procent van de markt.
Banken hebben leningsnormen verhoogd. Volgens CoreLogic's Housing Credit Index zijn leningen die in 2016 zijn ontstaan, van de hoogste kwaliteit afkomstig van de afgelopen 15 jaar. In oktober 2009 was de gemiddelde FICO score 686, volgens Fair Isaac. In 2001 was de gemiddelde score 490-510.
De stijgende kredietstandaarden hebben een verschil in de "flip" -markt gemaakt. Leners financieren slechts 55 procent van de waarde van de woning. De "flipper" moet de rest opleveren. Tijdens de subprime crisis brachten banken 80 procent of meer uit.
Het aantal woningen dat vandaag wordt verkocht bedraagt 20 procent onder de pre-crash piek. Dat betekent dat er slechts vier maanden levering van huizen beschikbaar is voor verkoop. Als gevolg daarvan bezitten ongeveer 64 procent van de Amerikanen hun eigen huizen, in vergelijking met 68 procent in 2007.
De omzet is lager omdat de recessie de kans van jongeren om een carrière te starten en huizen te kopen, afbloot. Geconfronteerd met een arme arbeidsmarkt, hebben veel hun opleiding voortgezet. Als gevolg hiervan zijn ze nu belast met schoolleningen. Dat maakt het minder kans dat ze genoeg kunnen besparen om een huis te kopen. Dat zal de vraag naar beneden houden.
Huisprijzen hebben een hoger inkomen. De gemiddelde kosten-in-huiskostenverhouding bedraagt 30 procent. In sommige metrogebieden wordt het naar 40 of 50 procent geschoven. Helaas zijn metrogebieden ook waar de banen zijn. Dat dwingt jongeren om meer te betalen voor huur om dicht bij een baan te zijn die niet genoeg betaalt om een huis te kopen.Tweeëndertig procent van de thuisverkoop vandaag gaat voor de eerste keer huiskopers, vergeleken met 40 procent historisch, zegt de NAR. Typisch is deze koper 32, verdient 72, 000 dollar en betaalt 182, 500 dollar voor een huis. Een tweewaardepaar betaalt gemiddeld $ 208, 500.
Huiseigenaren nemen niet zoveel eigen vermogen uit hun huizen. Het eigen vermogen steeg in 2006 tot 85 miljard dollar. Het viel in 2010 op tot minder dan 10 miljard dollar, en bleef daar tot 2015. In 2017 was het slechts gestegen tot 14 miljard dollar. Obamacare is er een reden voor. Faillissementen zijn gedaald 50 procent sinds de ACA is overgegaan. In 2010 werden 1. 5 miljoen mensen ingediend. In 2016 deden slechts 770, 846.
Sommige mensen wijzen erop dat de nationale huizenprijzen hun piek in 2006 overschreden hebben. Maar zodra ze zijn aangepast voor 11 jaar inflatie, zijn ze slechts op het niveau van 2004. Tussen 2012 en 2017 zijn de huisprijzen gemiddeld 6,5 procent per jaar gestegen. Tussen 2002 en 2006 stegen ze jaarlijks 7,5 procent. In 2005 sloegen ze 16 procent op.
Homebuilders richten zich op high-end huizen. Nieuwe woningen zijn groter en duurder. De gemiddelde grootte van een nieuwe eengezinswoning is bijna 2, 700 vierkante meter. Dat vergelijkt met 2, 500 vierkante meter in 2006.

Wat zou een ineenstorting kunnen veroorzaken

Hogere rentetarieven hebben in het verleden een ineenstorting veroorzaakt. Dat komt omdat ze leningen duurder maken. Dat vertraagt huisbouw, afnemend aanbod. Maar ook vertraagt het uitlenen, die op aanvraag snijdt. Over het geheel genomen zal een langzame en gestage renteverhoging geen catastrofe creëren.

Het is waar dat hogere rentetarieven voorafgegaan zijn aan de ineenstorting van het huisvesting in 2006. Maar dat komt door de vele leners die alleen rentedragende leningen hadden en hypotheken met een rentetarief. In tegenstelling tot een conventionele lening stijgen de rentetarieven samen met het gevoerde fondsenpercentage. Velen hadden ook inleidende tarieven die na drie jaar opnieuw worden ingesteld. Toen de Federal Reserve de tarieven tegelijkertijd herstelde, vonden de kredietnemers dat ze de betalingen niet meer konden betalen. De woningprijzen daalden tegelijkertijd, zodat deze hypotheekhouders de betalingen of niet konden verkopen. Daarom waren de standaardtarieven zo hoog.

De geschiedenis van het gevoerde fondspercentage laat zien dat de Fed de prijzen te snel tussen 2004 en 2006 verhoogde. Het tarief was in juni 2004 1,0 procent en daalde tot 2,25 procent in december. Het verdubbelde de tarieven opnieuw tot 4, 25 procent, in december 2005. Zes maanden later was het tarief 5 25 procent.

De Fed verhoogde de tarieven sinds 2015 met veel langere tempo. Het verhoogde het in december 2015 tot 0,5 procent. Het verhoogde het eind van eind 2016 en 1, 25 procent tegen juni 2017.

De vastgoedmarkt kan instorten als banken en hedge funds terugkeren om te investeren in risicovolle financiële producten. Deze derivaten waren een belangrijke oorzaak van de financiële crisis. Banken sloegen hypotheken af en verkocht ze in hypothecaire effecten. Deze effecten waren een groter bedrijf dan de hypotheken zelf. Dat is waarom banken hypotheken verkocht aan bijna iedereen. Ze hadden ze nodig om de derivaten te ondersteunen.Ze hebben ze gesneden zodat slechte hypotheken verborgen waren in bundels met goedgenoten. Toen de leners wanhopig waren, werden alle derivaten ervan verdacht dat ze slecht waren. Daarom veroorzaakte de overlijden van Bear Stearns en Lehman Brothers.

Het Trump-belastinghervormingsplan kan leiden tot een daling van de prijzen die tot een ineenstorting kunnen leiden. Congres heeft voorgesteld om de aftrek voor hypotheekrente te verwijderen. Die aftrek bedraagt 71 miljard dollar. Het fungeert als een federale subsidie op de woningmarkt. De belastingpauze helpt huiseigenaren een gemiddelde netto waarde van $ 195, 400. Dat is veel groter dan de gemiddelde waarde van de huurders van $ 5, 400. Zelfs als het belastingplan de aftrek houdt, neemt het belastingplan veel van de prikkel af. Het plan van Trump verhoogde de standaardaftrek. Als gevolg hiervan zouden de Amerikanen niet meer specificeren. Wanneer dat gebeurt, konden ze niet profiteren van de hypotheekrenteaftrek. De vastgoedindustrie verzet zich tegen het belastingplan.

De markt kan ineenstorten als de rentecurve op de Amerikaanse Treasury notities omgekeerd wordt. Dat is wanneer de rentetarieven voor kortlopende schatkistjes hoger worden dan langetermijnrendementen. Normale kortlopende rendementen zijn lager omdat beleggers geen hoog rendement nodig hebben om minder dan een jaar te investeren. Wanneer dat omgaat, betekent dit dat beleggers denken dat de kortetermijn risicovoller is dan de lange termijn. Dat speelt verwoesting op de hypotheekmarkt en signaleert een recessie. De rendementskurve omgekeerd voor de recessies van 2008, 2000, 1991 en 1981.

Zal huizenprijzen vallen?

In de laatste huisbuis gaf huisbouwers vergunningen voor nieuwbouw. Dat was minder dan 1 miljoen in 1990 tijdens de recessie. Het is geleidelijk gestegen gedurende de jaren negentig, meer dan 1 miljoen in 1998. Het bleef op dat niveau tot 2002, toen het 1, 5 miljoen overtreft. In 2004 en 2005 sloeg het een nieuw record van 2 miljoen. In 2006 begon de woningprijzen te dalen. Homebuilders streven naar meer dan 1. 5 miljoen vergunningen. Dat viel in 2007 op minder dan 1 miljoen. In 2009 was het in 500.000 gevallen.

Ze zijn pas in 2017 geleidelijk teruggekomen naar 1. 3 miljoen. Ze zullen naar verwachting lager dalen tot 1. 1 miljoen tegen 2020.

Wanneer zal de woningmarkt crash opnieuw?

De volgende crash zal plaatsvinden in 2026, volgens de professor Teo Nicholas van Harvard Extension School. Hij baseert dat op een studie van econoom Homer Hoyt. Boom-en-busters in onroerend goed hebben sinds 1800 een 18-jarige cyclus gevolgd. De enige uitzonderingen waren de Tweede Wereldoorlog en stagflatie.

Nicholas zegt dat de 2017 vastgoedmarkt nog in de uitbreidingsfase staat. De volgende fase, hypersupply, komt niet voor totdat de leegstandsprijzen beginnen te verhogen. Als dat gebeurt terwijl de Fed rentetarieven verhoogt, kan dit een crash veroorzaken.

Hoe je jezelf beschermt tegen een crash

Als je onder de meerderheid van de Amerikanen bent die zich zorgen maken, dan zijn er zeven dingen die je kunt doen om jezelf te beschermen tegen een vastgoedcrash.

Koop een huis om in te wonen, niet om te flipen. Twee derde van de woningen die in de financiële crisis zijn verloren, waren tweede en derde woningen.Toen de verkoopprijs onder de hypotheek lag, liepen de eigenaren weg. Ze bleven hun huizen, maar verloren hun investeringen.
Krijg een vaste rente hypotheek. Naarmate de hypotheekrente stijgt, blijft uw betaling hetzelfde. Als dit betekent dat je alleen een kleinere woning kunt veroorloven, dus ook. Dat is beter dan risico te nemen en later te verliezen.
Als u een hypotheek met variabele rente krijgt, kunt u achterhalen wat de rentevoet zal zijn wanneer het reset. Bereken de maandelijkse betaling en zorg ervoor dat u zich kunt veroorloven om het te betalen met uw huidige inkomen. Maak het verschil tussen die toekomstige betaling en wat u vandaag betaalt met de lagere rentevoet en sla het op. Zo krijgt u de middelen om uw hypotheek te betalen als uw inkomen daalt.
Koop het ergste huis in de beste omgeving die u zich kan veroorloven. Zorg ervoor dat het gebied goede scholen heeft, ook als u niet van plan bent zelf kinderen te hebben. Potentiële kopers zullen. Je kunt het huis doorheen de jaren altijd verbeteren als je inkomsten toestaat. Goede wijken zullen niet zoveel lijden in de volgende neergang als armere gebieden. Ze zullen ook sneller terugstoppen.
Zorg ervoor dat je huis minstens drie slaapkamers heeft. Dat trekt gezinnen als je moet wisselen.
De beste manier om jezelf te beschermen is met een goed gediversifieerde portefeuille van activa. Diversificatie betekent een evenwichtige mix van aandelen, obligaties, grondstoffen en eigen vermogen in uw woning. De meeste financiele planners omvatten geen eigen vermogen als een actief, maar ze zouden moeten. Het is het grootste vermogen dat de meeste mensen bezitten.
Om de schade van een vastgoed ineenstorting te beperken, koop het kleinste huis waar je redelijk in kan leven. Probeer je hypotheek vroegtijdig af te betalen, dus verlies je woning niet in een afswaai. Verhoog uw beleggingen in aandelen, obligaties en grondstoffen, zodat ze gelijk zijn aan of hoger zijn dan uw eigen vermogen. Als er een assetbubble in huisvesting is, doe je niet voor de verleiding om te herfinancieren en het eigen vermogen te nemen. In plaats daarvan moet u uw activaverdeling opnieuw controleren om ervoor te zorgen dat het nog evenwichtig is.