Hotel REITs kan een betaalbare manier zijn om hotels te kopen

Stel je voor dat je een verzameling hotels wilt bezitten. (Misschien speelde u veel Monopoly als kind en verwelkomt u het idee om een ​​geldstroom te ontvangen van iemand die in een van uw kamers voor de nacht incheckt.) Als u rijk bent, kunt u een hotelconcept rechtstreeks van een van de grote gastvrijheid bedrijven. Helaas kosten veel zakenklasse hotels ergens tussen $ 2 en $ 15 miljoen. Luxe en luxe hotels kunnen gemakkelijk $ 30 tot $ 60 miljoen of meer vereisen.

Hoewel de meeste hiervan traditioneel met schulden worden gefinancierd, is de vereiste eigenbeloning nog steeds ver boven het bereik van de mogelijkheid voor vrijwel alle beleggers.

Het goede nieuws? Tegenwoordig is er een andere manier om te investeren in hotels. U kunt hotel REIT's in uw makelaarskonto op dezelfde manier kopen, aandelen, obligaties of beleggingsfondsen kopen.

Laten we eerst een backup maken van REITs. Als u het bent vergeten of nooit heeft bestudeerd, is een vastgoedbeleggingsvertrouwen, of REIT, een speciaal type bedrijf dat zich richt op het verwerven en beheren van vastgoed en vastgoedgebonden activa. Een van de dingen die REIT's van gewone vennootschappen onderscheidt, is dat het Congres ze vrijgesteld van vennootschapsbelasting, op voorwaarde dat er aan meerdere strikte voorwaarden is voldaan. Het meest relevante hiervan is de verdeling van tenminste 90% van alle winsten in de vorm van contante dividenden aan aandeelhouders.

Dit maakt REITs zeer gevoelig voor rentevoetbewegingen, maar betekent ook dat ze de neiging hebben veel dichter dividendrendementen te bieden dan hun blue-chip aandelen tegenpartijen. Het nadeel? REIT-uitkeringen zijn niet "gekwalificeerde dividenden" onder de belastingcode, wat betekent dat u belast wordt alsof het gewoon inkomen was, niet tegen de lagere aantrekkelijke dividendbelastingen.

Nadat u een belangrijke portefeuille hebt gebouwd, kan dit u soms in de problemen veroorzaken als u teveel koopt via een Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) of een andere belastingvergoeding, aangezien u het niet-verwante bedrijfsschat kan veroorzaken Belasting of UBIT. Dat is een andere discussie voor een andere dag.

Hotel REITs zijn zeer verschillend van een appartement REIT of een REIT gespecialiseerd in Leasing Mall Space

Net zoals de voorraden in verschillende industrieën en sectoren verschillende risicokarakteristieken hebben, variëren REIT's aanzienlijk, afhankelijk van het soort onroerendgoedproject waarin ze specialiseren. Dit is geen nieuws voor beleggers in onroerend goed die gewoonlijk onroerend goed hebben verworven - zoals zij van eerstehandse ervaring kennen, gedragen een appartementencomplex heel anders dan een kantoorgebouw of opslagruimten op basis van de onderliggende economie, tradities, praktijken, wetten en krachten op het werk - maar het komt soms als een verrassing voor nieuwe investeerders die onroerend goed door middel van beursgenoteerde effecten verwerven.Ze begrijpen niet dat uw commerciële kantoor REIT cyclische huurtarieven kan ervaren, aangezien het boom- en bustecycli volgt, terwijl uw industriële magazijn REIT veel stabieler kan zijn aangezien overcapaciteit met minimale onderhoudskosten veel sneller kan worden afgesloten dan mogelijk is met iets als een appartementencomplex.

Het is de aard van de activaklasse.

Een interessante subspecialiteit in de vastgoedbeleggingsindustrie is het hotel REIT. Zoals u waarschijnlijk van de naam kunt vermoeden, richten hotel REITs zich op het ontwikkelen, beheren, verwerven of financieren van hotels en gastvrijheid gerelateerde eigenschappen. Deze kunnen variëren van budget Inns gelegen aan de kant van vergeten snelwegen en overheidswegen naar vijf-diamant prestige resorts in sommige van de entertainment, gokken en bevolking hoofdsteden van de wereld. Zij kunnen behoren tot het ontwikkelen en bezitten van het onroerend goed, het betalen van een management team van derden om het werkelijke rendement van het hotel te verwerken in ruil voor een deel van de omzet. Ze kunnen zich vooral concentreren op het beheersen van andere hotelresidenten voor een korting van de omzet. Zij kunnen de financiering van hotelprojecten betreffen, die meer optreden als quasi-vastrentende beleggingen.

U moet absoluut begrijpen wat u eigen bent of dat u uw hard verdiende besparingen risicopaat.

Hotel REITs zijn berucht volatiel omdat hotelbezetting correlates met de algemene economische omstandigheden, waardoor ze zeer gevoelig zijn voor uitbreiding en inkrimping. Wanneer een recessie treft, slashen bedrijven hun reisbudgetten, kiezen voor videoconferenties of telefoongesprekken. Families en organisaties stellen vakanties uit, blijven dichterbij thuis. Voor een hotel REIT betekent dit vaak dat de kasstromen opdrogen, terwijl de opbrengsten stijgen, zodat u dramatische dalingen in de waarde van de eenheden of aandelen krijgt. Omgekeerd ontploft de kasstroom soms door het dak, zodat u deze stijgende uitbetalingen en marktwaarden krijgt. Ze zijn erg verschillend van de stalwarts van de wereld die gewoon geld uitplukken zoals clockwork, generatie na generatie; bedrijven zoals Colgate-Palmolive of Nestle.

Laten we eens kijken naar een echte wereld illustratie om te demonstreren hoe een werkelijk hotel REIT werkt.

Onderzoek hoe een echt hotel reit is Gedurende de 2008-2009 Economische Collapse

Hospitality Properties Trust is een hotel REIT dat 291 hotels bezit, bestaande uit 43, 976 kamers of suites, evenals 185 eigendommen of gehuurde reiscentra. Volgens de SEC-filings zijn deze eigenschappen gevestigd in 44 staten in de Verenigde Staten, Canada en Puerto Rico. Het hotel REIT exploiteert zijn hotelportfolio onder een gediversifieerde collectie franchiseovereenkomsten, waaronder Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels en Resorts, het Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites bij Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott, en Park Plaza Hotels & Resorts.

In de boomjaren voor de instorting van het vastgoed de economie in de ergste recessie dacht sinds de Grote Depressie, heeft dit hotel REIT dikke verdelingen voor eigenaars gegenereerd. In 2004 kregen ze $ 2. 88 contanten per aandeel, in 2005, 2 dollar. 89 contanten per aandeel, in 2006, 2 dollar. 94 contanten per aandeel, in 2007, 3 dollar. 03 contanten per aandeel, in 2008, 3 dollar. 08 contanten per aandeel. Toen de financiële wereld uit elkaar viel, vielen echter hotelboekingen uit een klif. Businessconferenties werden geannuleerd en de geldverdelingen werden gedecimeerd en daalden tot $ 0. 77 per aandeel, een vervelende daling van 75%. Als u op dat geld vertrouwde om uw rekeningen te betalen, vond u plotseling dat het was verdampt op het moment dat u het het meest nodig had. Dodelijk verkopen van hun inzet (opnieuw, als u een hotel REIT bezit, moet u weten dat dit een onderdeel is van de eigendomservaring), de aandelen daalden van hoogstens 51 dollar. 50 in 2006 tot slechts $ 6. 90 in 2009. Deze 86% daling van de aandelenkoers werd beledigd met de schade van de ernstige vermindering van uw passief inkomen.

Wat is er gebeurd met geavanceerde investeerders die de aard van het hotel REIT-eigendom begrepen? Ze zaten op hun spreekwoordelijke achterstand, en keken naar de cashverdelingen omhoog te klimmen naar $ 1. 96 per aandeel met een aandelenkoers van $ 32. 46. ​​Zeker, het is nergens in de buurt van de goede jaren, maar voor een redelijk verschrikkelijke meetperiode slaat u de inflatie na belastingen licht op, waardoor u uw koopkracht behoudt. U hebt tien jaar geleden de onroerendgoedbeveiliging gekocht en betaalt tussen 26 dollar. 50 en 42 dollar. 40 per aandeel. In die tijd heb je $ 24 verzameld. 83 of zo in geldverdelingen. Als u slim was en deze dividenden herinvesterde tijdens de crisis, werd ze wat een financiële wetenschapper heeft aangeduid als een "retouraccelerator", waardoor een aantal honderd procentpunten winst op elke cheque of deposito geploegd wordt om extra aandelen te kopen door de gedeeltelijke herstel in marktwaarde.

Contrast dat hotel REIT met iets als een industriële REIT. Zelfs als de wereld uit elkaar valt, willen bedrijven hun magazijnen, verzendfaciliteiten en fabrieken niet ontruimen. Bovendien zijn ze vaak (niet altijd) in staat om de huurcontracten die zij wettelijk verschuldigd zijn te betalen, zelfs als het bedrijf zelf uiteindelijk failliet gaat. Tijdens dezelfde ineenstorting heeft het industriële REIT zoals EastGroup Properties het dividend niet gesneden. De voorraad viel van $ 48. 54 tot 24 dollar. 58, een daling van slechts 49,36%, dat niet veel anders was dan de aandelenmarkten, zoals het Dow Jones Industrial Average en de S & P 500! Gezien de doorstroming van de effecten, en hoe dit de marktwaarde beïnvloedt, is het ongelooflijk indrukwekkend. Nog indrukwekkender? De aandelen zijn eigenlijk op 59 dollar. 32 nu, dus je hebt een $ 10. 78 ongerealiseerde winst, of 22% + op de voorraad zelf op de top van al die dividenden die u heeft genoten.

De implicaties voor Hotel REIT-beleggers zijn duidelijk

Er zijn vier belangrijke manieren om strategisch te benaderen om hotel REIT's te verwerven als u ze wilt bezitten:

1. Alleen aankoopblokken van hotel REITs tijdens de aandelenmarkt crashen , behandelen het heel anders dan uw indexfondsen of andere bedrijven die u van plan bent om voor altijd te houden.Hoe lager uw kostenbasis, des te sneller kunt u uw aankoopprijs terugtrekken in cash dividends als u van plan bent om dat geld ergens anders te investeren.
2. Gewoonlijk kost het gemiddelde dollar in het hotel REITs , omdat je weet dat je soms in het ergste moment zal kopen, maar het vertrouwen in de hoogte en laagtepunten, gecombineerd met geïnvesteerde dividenden, zal gemiddeld alles voor je uitmaken voor een bevredigend totaal rendement. Voor de meeste mensen is dit waarschijnlijk de betere aanpak, aangezien de gemiddelde dollarkosten drastisch vermindering van het marktrisico, vooral in combinatie met diversificatie.
3. Speculeren . Wanneer de hotelindustrie in elkaar valt, koop hotel REITs totdat de boomsjaren terugkeren, dan dump ze, zelfs als ze veel hoger gaan. De kans op succes op lange termijn is hier niet goed, tenzij u de hotelindustrie impliciet begrijpt en de REIT-overname kunt behandelen op dezelfde manier als u miljoenen dollars zou besteden om een ​​woning rechtstreeks te kopen, maar er zijn een minderheid van financieel geavanceerde mensen daar met de mogelijkheid om het op een waarderingsgerichte basis te doen, op voorwaarde dat zij kunnen leven met te vroeg kopen of te vroeg verkopen, wat er moet gebeuren, aangezien beleggers als geheel een gewoonte hebben om te optimistisch te worden of pessimistisch van tijd tot tijd.
4. Gooi de handdoek in en koop iets zoals het Vanguard REIT Index Fund , dat veel verschillende REIT's combineert, inclusief hotel REITs, als onderdeel van een gediversifieerde portefeuille. Het heeft een veel lagere dividendopbrengst, maar als je denkt dat het verminderde risico de afweging is waard, kan het je verstandigste verloop zijn.

Hotel REITs zijn in ieder geval niet zacht van hart. Als u niet weet wat u aan het doen bent, traag licht.