Hoe te onderhandelen vastgoedcommissies

U weet dat commissies van onroerend goed verhandelbaar zijn, toch? Ongeacht de lokale douane, zijn vastgoedkosten over het algemeen ter discussie. Sommige agenten zullen akkoord gaan met een vergoeding vermindering direct van de vleermuis. Anderen zullen het bespreken. Maar niemand zal je boos voelen dat je gevraagd hebt. Het wordt verwacht. Hoewel, wees voorbereid op het feit dat sommige agenten geen commissie met u zullen onderhandelen. Omdat sommige agenten niet hoeven te doen.

Begrijp hoe agenten betaald worden

Splits verschillen tussen makelaars, afhankelijk van beleid en productie. Een topproducerende agent die 100 transacties per jaar afsluit, wordt meestal meer betaald, een hogere split dan een agent die elke maand een overeenkomst sluit. Alleen gelicentieerde makelaars kunnen een commissie ontvangen. Makelaars hebben schriftelijke afspraken die agentschappen inzetten en op hun beurt de agenten betalen, meestal als onafhankelijke aannemers.

Commissies betaald door een verkoper zijn verdeeld over ongeveer de helft die naar de advertentiezijde gaat en de rest naar de verkoopzijde; Het is niet altijd een 50/50 divisie. Soms worden agenten in de lijst meer betaald dan de agenten die de koper brengen.

Waarom hebben geen agenten de zelfde commissie belast?

Voor het grootste deel doen ze volgens de lokale gewoonte. Hoewel u kortingagenten, topproducentagenten, buurtspecialisten, veteraanagenten, gloednieuwe agenten, deeltijdagenten en agenten vindt in alle soorten en kleuren.

Agenten zijn niet identiek aan elkaar. U mag nooit een agent op basis van de commissie kiezen. U kunt de duurdere agenten bieden diensten en winstmodellen voor hun verkopers de minder dure agenten niet. Over het geheel genomen worden agenten over het algemeen betaald wat zij waard zijn. Ze zijn niet allemaal hetzelfde tarief waard.

Typisch netto winst

Vraag hoeveel agenten aan maken? Laten we zeggen dat Mary's koper een huis van $ 150.000 koopt. De totale provisie betaald is 7%, met 4% aan de notering makelaar en 3% aan de verkoop makelaar. Mary's makelaar betaalt $ 4, 500. Mary heeft recht op 50% minder een franchisevergoeding van 8%. Mary ontvangt $ 2, 070. Van daaruit betaalt Mary haar overheadkosten van 22% en zet ze 30% in besparingen op om te betalen voor sociale zekerheid, federale en staatsinkomsten. Mary heeft $ 993 gemaakt. 60 nettowinst.

Als Mary slechts één transactie per maand sluit en een typische 40-uursweek werkt, zorgt dat haar netto uurloon ongeveer $ 5. 78 voor de maand. Als ze twee aanbiedingen per maand afsluitt, maakt Mary ongeveer hetzelfde als de gangkloosters bij The Home Depot.

Verkopen en kopen met dezelfde agent

Het wordt geacht om Mary te vragen of zij een deel van haar commissie afrekt als zij u vertegenwoordigt om uw huis te verkopen en vertegenwoordigt u ook om een ​​huis te kopen, maar Mary kan oneens.De theorie werkt aan het uitgangspunt dat twee vogels in de struik beter zijn dan één in de hand. Met andere woorden, als Mary uw vermeldingsagent is, verdient ze de aanmeldingszijde van de commissie. Plus, door u te helpen een ander huis te kopen, zal zij de verkoopzijde van die transactie verdienen.

Eén persoon. Twee aanbiedingen. Maar het is meer genuanceerd dan dat.

Er zijn agenten die u een korting bieden als u een huis verkoopt en koopt via hun agentschap. Makelaars die weigeren kortingsvergoedingen te geloven dat de twee transacties waarschijnlijk van elkaar afwijken, welke zij zijn. Zij hebben dezelfde hoeveelheid werk, of de verkoper en koper dezelfde persoon of twee verschillende en niet-verbonden personen zijn. Als Mary haar noteringscommissie voor u kortstelt om het werk twee keer te doen en minder dan twee keer het geld te verdienen, kan ze ook worden geraakt op de verkoopkant van de commissie, aangezien ze geen controle heeft over de kosten die een andere agent onderhandelt. Om Maria te overtuigen om je een pauze te geven, zou je Mary misschien een andere stimulans moeten bieden, zoals verwijzingen, en stuur haar meer zaken onderweg.

Wanneer de zelfde agent u en de koper vertegenwoordigt

Dit heet dubbel agentschap, en het is zelfs niet wettelijk in sommige staten.

Maar waar het wettelijk is, verdient Maria beide kanten van de commissie, de notering en de verkoopkosten. Het heet een transactie dubbelzinnig. Dergelijke eigendom, maar twee aparte partijen met aparte belangen en aparte vaardigheden om te dagvaarden. Mary heeft nu meer aansprakelijkheid.

Het is soms een gebruikelijke tactiek die door verkopers in bepaalde delen van het land gebruikt wordt om een ​​noteringsagent te vragen als ze ermee akkoord gaat om haar commissie te verlagen als ze uiteindelijk zowel de verkoper als de koper vertegenwoordigt. U heeft de mogelijkheid om hierover te onderhandelen bij het ondertekenen van de noteringsovereenkomst of wanneer u een offerte ontvangt, maar het is beter als u dit scenario vooraf bespreekt bij de oprichting van de lijst.

Houd er rekening mee dat deze onderhandeling misschien weer in brand komt. Het zou de agressie of motivatie van de aanbieder kunnen verminderen om uw huis te verkopen aan haar eigen koper. Afgezien van haar wettelijke verantwoordelijkheid om uw huis te verkopen aan alle beschikbare kopers, wat is haar aansporing om een ​​koper aan te kopen om uw huis te kopen wanneer haar vergoeding wordt verminderd? Vooral als ze staat om deze koper van haar iemand anders te verkopen en meer betaald te worden. Maar ga verder en vraag. Veel agenten komen akkoord met "variabele commissie" wanneer ze gevraagd worden omdat ze vermoeden dat de kans is dat ze beide partijen niet vertegenwoordigen, zodat ze niets opleveren.

Meerdere aanbiedingen, dezelfde verkoper

De provisies verminderen in ruil voor een aantal exclusieve aanbiedingen van dezelfde verkoper hangt af van:

• Dollar volume
• Koopgemak
• Marktmobiliteit

Als alle drie die variabelen in het voordeel van de agent zijn, is het niet goed om te onderhandelen en waarschijnlijk de makkelijkste onderhandelingen om te winnen. Hoewel niet elke agent hiermee akkoord gaat.

Agents Who Control Bureaus

Makelaars die elk jaar een ton zaken doen in specifieke gebieden, verdisken het hier en daar regelmatig.Dit zijn agenten die kunnen vragen om een ​​hogere commissie, maar snel akkoord gaan met lagere kosten als er concurrentie is van een andere agent. Als u een agent wilt hebben die u een hogere commissie heeft aangehaald, maar een gesprek heeft gezocht die de afspraken heeft gemaakt om het werk voor minder te doen, belt u de eerste agent terug en betaalt u de tweede agent. Leg uit waarom. Houd er ook rekening mee dat de adage: je krijgt waarvoor je betaalt, heel vaak waar. Word niet zo opgehangen aan commissies die je uit het oog verliezen om de allerbeste agent te vinden die je mogelijk kunt vinden.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.