Video: www.geldlenenspoed.nl 2024
Commerciele kredietverstrekkers zijn voorzichtig in hun onderschrijving. Aangezien de persoonlijke krediethistorie van kopers zelden belangrijk is voor commerciële leningen, gebruiken ze andere criteria om leningsbeslissingen te nemen. Commercieel onroerend goed wordt gekocht om inkomen te genereren, dus een van de criteria die populair is, is om te kijken naar het inkomen om te zien of het voldoende is om de hypotheek adequaat te betalen en een winst te laten voor de leners.
Wanneer een kredietgever naar een appartement of een multifamilie-woning kijkt, of een hypotheek wordt toegekend en voor hoeveel kan worden bepaald met behulp van de DSCR, of de dekkingsverhouding van de schuldenservice. Het is een eenvoudige berekening, maar heel belangrijk. De kredietgever is niet echt veel bezorgd over individuele credit scores of geschiedenis van de eigenaars. Het doel van de investering is ROI, Return on Investment en cash flow, dus de cash flow is de primaire overweging.
Eigenlijk zouden beleggers de zorg van de kredietverleners moeten waarderen om ervoor te zorgen dat de cash flow berekeningen correct zijn voor een appartement project. Zij zullen willen financiën zien die de inkomsten en uitgaven tonen. Zij zullen dan bepalen of deze cijfers eruit zien dat ze in de toekomst blijven, of misschien beter of slechter worden. Wanneer de cijfers aantonen dat de kasstroom de schuldenservice adequaat dekt, wordt de beleggingsselectie en de waarderingsvaardigheden van de investeerder (s) gecontroleerd.
Hoewel er veel plaatsen zijn om te zien hoe de DSCR kan worden berekend met een project- en hypotheekbedrag die al in gebruik is, is het waarschijnlijker dat een koper wil weten hoeveel zij op een project kunnen lenen overwegen om te kopen. De beleggers doen hun eigen berekeningen en kijken naar hun gekozen kredietgever om de getallen te valideren die zij hebben opgedaan.
Zowel investeerders als kredietverstrekkers hebben in dit opzicht een gemeenschappelijk doel. Is het project rendabel genoeg om de schuld te betalen met voldoende winst over?
We gaan dit vanuit twee richtingen bekijken, de huidige DSCR krijgen en een woning beoordelen met een kredietverstrekkende DSCR. Deze berekening komt terug in die hoeveelheid met een minimale aanvaardbare DSCR van 1. 20. Dan doen we de andere kant, met de DSCR.
Moeilijkheidsgraad: Gemiddeld
Tijd nodig: 20 minuten
Hier is hoe:
- Bepaal de kasstroom of bruto bedrijfsinkomen na aftrek van vacature en kredietverliezen.
Huur totalen van $ 187, 000 / jaar - 9% vacature en kredietverlies ($ 16, 830) = $ 170, 170
- Ga dan naar NOI ofwel netto bedrijfsinkomen door alle andere kosten voor operationeel en beheer af te trekken, inclusief belastingen en verzekeringen.
Bruto bedrijfsinkomen - Alle kosten = NOI of Netto bedrijfsinkomen
$ 170, 170 - 72, 470 (uitgaven) = 97 dollar, 700 NOI
97 dollar, 700/12 maanden = $ 8142 / maand NOI > Als de kredietgever een minimum aanvaardbare DSCR van 1 gebruikt.20, dan zou $ 8142 / maand moeten zijn 1. 2 keer de maandelijkse hypotheek betaling. Om tot die maximale betaling te komen, is het nodig de $ 8142 te delen met 1. 2.
- $ 8142 maandelijks netto inkomen / 1. 20 minimum DSCR = $ 6785 / maand maximale hypotheekbetaling.
Nu is het alleen nodig om vast te stellen hoeveel u zou moeten lenen tegen de huidige tarieven. Als deze koper een rente van 6,875% op een 30-jarige lening kan verwachten, zal een hypotheekrekenaar ons vertellen dat de kredietgever bereid is om
- $ 1, 032, 836 op deze woning te lenen als die lening en rente zou resulteren in hoofd- en rentebetalingen van $ 6785 / maand en de minimum 1.20 DSCR. De meeste hypotheekrekenmachines laten u de betaling, rente en tijd in om het leningsbedrag te berekenen.
Toen we begonnen wisten we dat we een hypotheekbedrag hadden met behulp van een verklaarde DSCR, omdat we kopers willen schatten hoeveel er kan worden geleend om een woning te kopen die we voor de aankoop beoordelen. Maar laten we een DSCR-berekening doen, waar we de uitgaven en de hypotheekbetaling van het huidige project kennen.
- $ 223, 000 NOI / $ 172, 000 Hypotheekbetalingen = 1. 30 DSCR
1. 3 is beter dan 1. 2 in dit geval, dus waarschijnlijk een aanvaardbare DSCR. Echter, als er een nieuwe lening wordt gezocht op een operationeel project, zou de huidige NOI worden gebruikt zoals we het deed om te zien wat beschikbaar zou kunnen zijn als hypotheekbedrag.
Wanneer de cijfers werken, kunnen beleggers en kredietverstrekkers zich goed voelen over de projectfinanciering en de toekomstige winstgevendheid.
Wat u nodig heeft:
De inkomsten en uitgavengegevens voor het pand.
- Een hypotheekrekenmachine.