Een huis kopen - hoe flexibel is dat kort verkoopprijs?

Vraag: Een lezer zegt: "Mijn man en ik willen ons eerste huis kopen, maar we hebben het moeilijk. Het lijkt erop dat bijna elk huis we geïnteresseerd zijn in is een korte verkoop. Ik heb vreselijke dingen gehoord over de korte verkoop, hoe ze je trachten een offerte te maken en dan komen ze terug en vragen je veel meer geld. Er is vooral een huis dat we graag een aanbieden, maar we zijn bang. We weten niet hoeveel te bieden. Hoe flexibel is dat kort verkoopprijs? Eventuele hulp zou zeer gewaardeerd worden. Dank u. "

Antwoord: In een korte verkoop betekent de lijstprijs meestal diddly-squat. Hoe kan dat zijn, je mag zich afvragen. Hoe kan een agent en haar verkoper een prijs plaatsen op een korte verkoop die niet echt is? Het is elke dag gedaan in steden in Amerika.

In alle steden zijn kopers net als u dezelfde vraag: hoe flexibel is die korte verkoopprijs? Of ze vragen: hoe laag gaat de verkoper? Want dat is wat kopers als jezelf willen weten. Wat kunnen ze die korte verkoop kopen? Welke prijs hebben ze te bieden? Als zij de listprijs aanbieden, moet de bank die prijs accepteren, toch? Het antwoord is nee. De bank doet het niet.

Wat een crock. Hoe kan dat zijn? Hoe kan een verkoper en haar agent een hele pool kopers hiervan misleiden, denk je misschien. Het is hoe kort verkopen zijn geprijsd. Sommige prijzen zijn correct en sommige korte verkoopprijzen zijn niet.

De vooraf goedgekeurde kortverkoopprijs

Eerst beseffen dat een korte verkoop een voorrecht is.

Het is geen recht. Banken hoeven de korte verkoop niet goed te keuren. Er is geen wet die zegt dat een bank een kortverkoop voor de verkoper van een onderwaterhuis moet toekennen. Banken doen korte verkoop op basis van 5 principes:

• De verkoper is onder water
• De verkoper heeft lastig of is in aanraking met afscherming.
• De koper is bevoegd om het huis te kopen.
• Het is meer winstgevend dan de kortverkoop dan uitschakelen
• De prijs is voldoende of tegen marktwaarde.

Het is de laatste kogelpunt waarover de banken zich zorgen maken wanneer zij besluiten om een ​​korte verkoop vooraf te keuren. Ze willen de prijs in de hand houden. Beheersing van de prijsstelling betekent dat ze niet tijd verspillen aan een korte verkoop die te laag is geprijsd. Maar dat betekent ook dat ze helemaal geen aanbod krijgen omdat ze de verkeerde prijs hebben gekozen.

Om die reden hou ik niet van vooraf goedgekeurde kortverkoop. Het zou zinvol zijn voor banken om de markt te laten bepalen de verkoopprijs, maar niet iedereen speelt eerlijk en niet elke korte verkoop wordt volgens de markt geprijsd.

Bovendien moet de koper eraan realiseren dat alleen omdat de bank een verkoopprijs heeft goedgekeurd, betekent dit niet dat een koper die prijs moet aanbieden.Een koper kan minder aanbieden, maar de bank kan het niet accepteren. Als de koper echter de vooraf goedgekeurde prijs aanbiedt, wordt de kortverkoop goedgekeurd, mits de koper in aanmerking komt.

Hoe kiest de bank een kort verkoopprijs?

Ik heb rond en rond met banken op prijs meer dan enig ander aspect in een korte verkoop. Bijvoorbeeld, ik heb een kort verkoophuis genoemd voor $ 599.000 en kreeg een bod voor $ 599, 000.

De bank heeft besloten dat het $ 635.000 wilde. De kopers waren ermee ingestemd om de prijs te verhogen naar $ 635, 000. Dan , de kredietverlener van de koper beoordeelde het op $ 599, 000. De bank kwam toen overeen om te verkopen op $ 599, 000.

De meeste banken vertrouwen op een BPO. Zij huren een agent die in het bedrijf is om snelle mini-evaluaties te doen tegen een goedkope prijs. Die agent zoekt huizen binnen een straal van het vakgebied. De huizen zijn vergelijkbaar met vierkante beeldmateriaal, leeftijd en conditie.

Dit systeem werkt goed zolang er in de afgelopen 3 maanden vergelijkbare verkopen is en zo lang als de buurt hetzelfde is. Maar vaak kan een BPO-agent zich aanpassen voor waarde door af te trekken van of toe te voegen aan de verkoopprijs voor niet-vergelijkbare woningen. Niet elke agent weet hoe te om dit te doen. Of, de agent kan de grenslijnen van de buurt overschrijden en niet een andere buurt realiseren, een andere prijs geeft.

BPO's, zoals een beoordeling, zijn een combinatie van kunst en wetenschap, geen wetenschap. Voordat u een korte verkoop koopt of een kortingsverkoop doet, moet u uw agent vragen om de vergelijkbare verkoop te laten uitvoeren, zoals een BPO-agent het zou doen. Dan heb je een goed idee of de bank je aanbod accepteert. Als de verkoper van mening is dat de bank uw offerte accepteert, accepteert de verkoper uw offerte. Dat is het geheim.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}