Hebben Fannie en Freddie de hypotheekcrisis veroorzaakt?

Was Fannie Mae en Freddie Mac de werkelijke oorzaak van de subprime-hypotheekcrisis? Het is gevaarlijk om zo te denken. Dat komt doordat ze een goed voorbeeld waren van de grotere economische krachten die de bankkredietcrisis en bailout veroorzaakten. Wetgevende pogingen om Fannie en Freddie snel te ontwijken zullen geen verdere recessie voorkomen. Erger nog, het kan de woningmarkt verder schaden.

Fannie en Freddie waren overheidsgebonden entiteiten (GSE's).

Het betekende dat zij concurrerend moesten zijn, zoals een particulier bedrijf, en hun aandelenkoers handhaven. Aan de andere kant was de waarde van de hypotheken die zij op de secundaire markt opnieuw verkocht waren impliciet gegarandeerd door de overheid. Dat heeft ertoe geleid dat ze minder kapitaal hebben om hun hypotheken te ondersteunen in geval van verlies. Als gevolg daarvan werden Fannie en Freddie onder druk gebracht om risico's op te nemen om winstgevend te zijn, maar wisten dat ze de gevolgen zouden hebben als de dingen naar het zuiden draaiden.

De overheid stelt hen op deze manier in staat om gekwalificeerde hypotheken te kopen, ze te verzekeren en te verkopen aan investeerders, waardoor geld vrijgemaakt wordt voor banken om nieuwe hypotheken te maken. Op deze manier waren ze traditioneel betrokken bij ten minste de helft van alle nieuwe hypotheken die elk jaar werden gemaakt. In december 2007, toen banken hun leningen begonnen te beperken, waren Fannie en Freddie de enige kredietverleners die nog steeds opereren, verantwoordelijk voor 90% van alle hypotheken.

Overheidsbepalingen hebben Fannie en Freddie verboden om hypotheken te kopen die niet voldoen aan de betalings- en kredietvereisten.

Maar toen de hypotheekmarkt veranderde, deden ze ook hun zaken.

Tussen 2005 en 2007 waren weinig van de hypotheken die zij verworven waren conventionele, vastrentende leningen met 20% lager. In feite waren de meeste hypotheken die zij kochten of gegarandeerd, subprime, alleen of negatieve afschrijvingen. Dat komt doordat die types van leningen door banken en ongereguleerde hypotheekmakelaars werden gemaakt.

ITT werd slechter gemaakt door het gebruik van derivaten om het renterisico van hun portefeuilles af te dekken. Maar als bedrijven van de particuliere sector met aandeelhouders om te behagen, deden ze dit om concurrerend te blijven met andere banken. Ze waren allemaal hetzelfde.

Overheidsbepalingen verboden Fannie en Freddie om hypotheken te kopen die niet voldoen aan de betalings- en kredietvereisten. Dat betekende dat ze 50% van de gemaakte hypotheken kochten, verkocht of garandeerden, maar het was de meest geloofwaardige helft. In 2007 was slechts 17% van hun portefeuille subprime of Alt-A leningen. Maar toen de huizenprijzen daalden en de huiseigenaren begon te mislukken, leverde dit relatief kleine percentage subprime leningen 50% van de verliezen bij.

Fannie Mae's leningaankopen waren:

• 62% negatieve afschrijvingen
• 84% rente alleen
• 58% subprime
• 62% vereiste minder dan 10% downpayment.

De leningen van Freddie Mac waren nog risicovoller, bestaande uit:

• 72% negatieve afschrijvingen
• 97% rente alleen
• 67% subprime
• 68% vereiste minder dan 10% downpayment.

Het was de overweging van exotische leningen in aanvulling op subprimeelnemers die Fannie en Freddie's leningaanvorderingen zo giftig maakten.

Fannie en Freddie hielden minder giftige leningen dan de meeste banken.

Het is echter cruciaal om te begrijpen dat ze door de regelgeving minder van deze leningen dan de meeste banken hebben aangenomen.

Volgens verschillende analisten vergroegen zij hun overname van deze leningen om marktaandeel te behouden in wat een zeer concurrerende markt werd geworden. (Bron: (Bron: SeekingAlpha, Hoeveel zijn Fannie en Freddie te schulden? 2 oktober 2008; Washington Post Fannie en Freddie Word Hot Topic, 10 oktober 2008)

In 2005 sponseerde de Senaat een rekening die om hen te verbieden om hypothecaire effecten in hun portefeuille te houden omdat het het risico voor de overheid wilde verminderen. In totaal bezat of garandeerde de twee GSE's een totaal van $ 5, 5 triljoen van de $ 11.2 triljoen hypotheekmarkt. < Nadat de rekening van de Senaat is mislukt, hebben Fannie en Freddie hun aandelen van risicovolle leningen vergroot. Dat komt doordat ze meer geld kunnen verdienen uit de leningen met hoge rentetarieven dan van de kosten die zij hebben gekregen om de leningen te verkopen.

Nogmaals, ze waren (Bron: Barron's, Is Fannie Mae de volgende regeringskans? 10 maart 2008; IHT, Fannie en Freddie's schuldspel, 24 augustus 2008)

Als overheid gesponsorde ondernemingen, Fannie en Freddie nam meer r isk dan zij zouden moeten hebben, omdat de belastingbetalers hun verliezen uiteindelijk moesten absorberen. Maar ze hebben niet de neergang van het huisvesting veroorzaakt. Ze hebben de markt niet overspoeld met exotische leningen. In plaats daarvan waren ze een voorbeeld, geen oorzaak, van de hypotheekcrisis.

Derivaten hielpen Fannie's ondergang

Als GSE's waren Fannie en Freddie niet verplicht de omvang van hun leningportefeuille te compenseren met voldoende kapitaal uit voorraadverkopen om het te dekken. Het was een gevolg van zowel hun lobbying inspanningen als het feit dat hun leningen waren verzekerd, dus ze voelden dat ze niet nodig hadden. In plaats daarvan gebruikten ze derivaten om het renterisico van hun portefeuilles af te dekken. Toen de waarde van de derivaten viel, deden ze ook hun vermogen om leningen te verzekeren. (Bron: NYT, Fannie, Freddie en U, 14 juli 2008)

Deze blootstelling aan derivaten bleek hun ondergang, zoals de meeste banken hebben gedaan. Naarmate de woningprijzen vielen, kwamen zelfs gekwalificeerde kredietnemers meer dan het huis waard was. Als ze het huis om welke reden dan ook zouden verkopen, zou er minder geld verloren gaan door de bank te laten afsluiten. Leners in negatieve afschrijvingen en renteloze leningen waren in een nog slechtere vorm.

Eliminatie van Fannie en Freddie kan Vernietiging van Woningen Vernietigen

Sommige wetgevers stellen voor om Fannie en Freddie te elimineren. Anderen suggereren dat de VS Europa kopiëren in het gebruik van bedekte obligaties om de meeste hypotheken te financieren.Bij overeengekomen obligaties behouden banken het kredietrisico op hun woningverband, maar verkopen obligaties die door deze hypotheken worden ondersteund aan buitenlandse investeerders, waardoor het renterisico wordt belemmerd.

De eliminatie van Fannie en Freddie zou de beschikbaarheid van hypotheken aanzienlijk verminderen en de kosten verhogen. Banken hebben niet, en zouden niet, inrichten om hypotheken te waarborgen. Uit studies blijkt dat, zonder Fannie en Freddie, de rentetarieven van de hypotheek kunnen oplopen tot 9-10%. Dat zou de woningmarkt schaden voordat het kans had om te herstellen. (Bron: Barron's, Life After the Old Fannie en Freddie, 15 september 2008)