Complexiteit van het verkopen van twee huizen om een ​​huis te kopen

Als ik met een paar in de beginfase samenwerk met de verkoop van twee huizen om een ​​te kopen, vind ik dat ze zich vaak aanvankelijk bij het verkeerde spelplan bevinden, en denken dat het zo simpel moet zijn. Het spelplan is meestal een huis te kopen, gevolgd door de andere twee huizen te verkopen. Dat plan maakt de meeste mensen logisch. Het is niet de manier waarop het verkopen van twee huizen om een ​​huis te kopen werkt voor de meesten van ons uit.

Optie 1: Een huis kopen, gevolgd door 2 huizen verkopen

Het eerste probleem met dat soort plan is gekwalificeerd voor een hypotheek.

Uiteraard, als twee verkopers elk een huis verkopen met het voornemen om één huis samen te kopen als een paar, en financiering niet betrokken is, is het veel makkelijker. Verkopers met vrijstaande huizen of woningen met voldoende eigen vermogen om geld te genereren om een ​​woning te kopen, hebben meer vrijheid om deze optie te volgen. Maar de realiteit is dat de meeste mensen een hypotheek nemen om een ​​huis te kopen. Dat betekent dat de partijen wellicht nodig hebben om in aanmerking te komen voor de hypotheek bovenop het kunnen betalen van een hypotheekbetaling op twee andere woningen.

Na het toevoegen van de nieuwe hypotheekvergoeding aan de twee bestaande hypotheekbetalingen, kan die verhouding in verhouding tot inkomen de partijen uit het assortiment duwen om te kwalificeren. Lenders gebruiken ratio's, die procentuele bedragen zijn voor zowel de voor- als achterkant. De front-end ratio is een percentage van de hypotheekbetalingen tegen gecombineerd bruto maandelijks inkomen. De back-end ratio is het percentage hypotheekbetalingen in combinatie met extra schulden, zoals creditcards tegen gecombineerd bruto maandelijks inkomen.

Als de ratio's te hoog zijn, zullen de partijen niet in aanmerking komen om alle drie de woningen tegelijkertijd te bezitten. Aha, je zou kunnen zeggen, maar de partijen kunnen die woningen omzetten in huurwoningen en gebruik dat huurinkomsten om de hypotheekbetalingen te compenseren, toch? Terwijl dat het inkomen zou verhogen, wat de verhouding zou verlagen, zal de kredietgever waarschijnlijk het niet toelaten dat de huurinkomsten in de berekening worden gebruikt.

De meeste kredietverstrekkers volgen strenge richtlijnen met betrekking tot de tijd die het huis gehuurd moet zijn om in aanmerking te komen voor huurinkomen in een hypotheekberekening en een maand of twee is onvoldoende.

Het tweede probleem met het kopen van een huis, gevolgd door het verkopen van twee huizen, is het feit dat als de betaling voor het nieuwe huis afkomstig is uit de verkoop van de andere twee huizen, dan zouden verkopers waarschijnlijk een contingent aanbod moeten schrijven. Een voorwaardelijk aanbod geeft hen een uitweg, een manier om de aankoop te annuleren, en veel verkopers houden niet van contingent aanbiedingen voor goede reden omdat ze niet altijd een zeker ding zijn.

Als de markt niet bevorderlijk is voor voorwaardelijke aanbiedingen, kan deze strategie verder worden gecompliceerd. Op de markt van een verkoper kunnen bijvoorbeeld voorwaardelijke aanbiedingen vrij moeilijk zijn om geaccepteerd te worden.Als de beoogde aankoop een zeer wenselijk huis is, kunnen er meerdere aanbiedingen zijn, en contingent biedt bijna nooit meer in een meervoudige aanbieding situatie.

Optie 2: Huizen verkopen voor het kopen van een nieuw huis

Of een paar zowel huizen of een huis moet verkopen om huishoudens in een nieuw huis te combineren hangt weer af van de hypotheekverhoudingen. Het zou mogelijk zijn om slechts één huis te verkopen alvorens een nieuw huis te kopen.

Een hypotheekverstrekker kan hierbij het beste adviseren.

Als het echter nodig is om beide woningen te verkopen alvorens een nieuw huis te kopen, dan zijn er drie basisonderdelen:

• Bestaande woningen verkopen met een contingent contract waardoor de verkopers een bepaalde tijd kunnen kopen om een ​​nieuw te kopen thuis en een koopcontract aangaan, of
• Verkoop bestaande woningen met een huurterugoptie na het sluiten om de verkopers tijd te geven om een ​​nieuw huis te vinden om te kopen en te verhuizen.
• Verkoop beide woningen, verplaats elders en jag op een nieuw huis, dat twee keer verhuist. Deze laatste optie is het beste vanuit een financieel standpunt, omdat een verkoper geen gebreken zou hebben en in een sterkere positie zou kunnen zijn om de aankoop van een nieuw huis te onderhandelen. Maar realistisch willen de meeste mensen niet twee keer bewegen. Het verplaatsen van een keer is vaak moeilijk genoeg.

Als verkopers ervoor kiezen om contingent aanbiedingen te schrijven, als ze op de markt van een verkoper verkopen, is het makkelijker om termen aan een koper te dicteren dan wanneer ze in de kopermarkt verkopen.

Op de markt van een verkoper zijn kopers vaak meer bereid om te wachten op een verkoper om een ​​huis te vinden om te kopen dan andersom. Het is een veilige manier voor verkopers om een ​​nieuw huis te kopen omdat er geen risico bestaat voor de verkopers als ze geen nieuw huis kunnen vinden om te kopen.

Het nadeel is natuurlijk dat de verkopers hun droomhuis kunnen vinden en dan niet kunnen, om verschillende redenen die kunnen variëren van prijs tot conditie naar locatie, hun bestaande huizen verkopen. Het verliezen van het droomhuis kan pijnlijk zijn. Een ervaren makelaar die deze soorten transacties behandelt, zou kunnen helpen en het proces naadloos maken.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.