Home Koop onderworpen aan een bestaand lening

Als de rentetarieven stijgen, begint de aankoop plotseling te lijken op een zeer aantrekkelijke financieringsmogelijkheid voor huiskopers. Wanneer de rentetarieven laag zijn, hebben kopers de neiging om transacties te vermijden. Maar rentetarieven zijn niet de enige factor die wordt gebruikt om te bepalen of een koper een aankoopaanbod kan maken met financiering.

Waarvoor koop ik het onderwerp?

"Onderwerp te koop" betekent het kopen van een woningonderwerp op de bestaande hypotheek.

Het betekent dat de verkoper de bestaande hypotheek niet betaalt en de koper de betalingen overneemt. Het onbetaalde saldo van de bestaande hypotheek wordt dan berekend als onderdeel van de aankoopprijs van de koper.

Waarom zou een koper een huis kopen onder voorbehoud van de hypotheek?

De voornaamste reden voor het kopen van onderwerpen is het overnemen van de bestaande rentevoet van de verkoper. Als de huidige rentevoet 7% bedraagt ​​en een verkoper een rentevoet van 5% heeft, kan die variatie van 2% een groot verschil maken in de maandelijkse betaling van de koper.

• Een hypotheek van 200.000 dollar tegen een rentevoet van 5% wordt afgeschreven tegen een betaling van $ 1, 073. 64 per maand.
• Een hypotheek van $ 200.000 met een rente van 7% wordt afgeschreven tegen een betaling van $ 1, 330. 60 per maand.
• De maandelijkse besparingen aan een koper onder deze omstandigheden is $ 256. 96 of $ 3, 083. 52 per jaar.

Een tweede reden: in het algemeen komen kopers niet in staat om een ​​huis te kopen bij gebruik van financiering, tenzij de verkoper besluit het kredietverslag van de koper te trekken.

Als een verkoper bereid is, kan zelfs een koper met slecht krediet een huisonderwerp kopen.

Drie typen onderwerpen aan opties

Een onderwerp voor verkoop houdt niet noodzakelijkerwijs in de financiering van de eigenaar, maar het kan. Of de verkoper enige vorm van financiering draagt, hangt af van of de verkoper de hypotheek en / of het bedrag van de aanbetaling versus de aankoopprijs verwerkt.

• Een rechtstreekse onderworpen aan contant-lening.

  Het meest voorkomende type onderwerpen is wanneer de koper in contanten het verschil tussen de aankoopprijs en het bestaande leningssaldo van de verkoper betaalt. Bijvoorbeeld, als het bestaande leningbalans van de verkoper 150.000.000 dollar bedraagt ​​en de verkoopprijs 200.000.000 dollar bedraagt, moet de koper de verkoper 50.000 dollar in contanten geven.

• Een rechtstreekse onderhevig aan de teruggave van de verkoper.

  Verkooptransacties, ook wel bekend als financiering door verkoper of eigenaar, worden meestal gevonden in de vorm van een tweede hypotheek. Een terugbetaling door een verkoper kan ook een landcontract of een lease-optieverkoopinstrument zijn.

  Als de verkoopprijs bijvoorbeeld $ 200.000 bedraagt, bedraagt ​​de bestaande lening saldo $ 150.000, en de koper betaalt een bedrag van $ 20.000, de verkoper zal het resterende saldo van $ 30.000 op een aparte rentevoet en termijnen tussen partijen onderhandeld.De koper zou ermee akkoord zijn om een ​​betaling aan de verkoper uit te geven en een aparte betaling tegen een andere rentevoet aan de verkoper.

• Wrap-around onder voorbehoud.

  Een wrap-around onderwerp geeft de verkoper een belangstelling, omdat de verkoper geld maakt op het bestaande hypotheekbalans. Laten we zeggen dat de bestaande hypotheek een rentevoet van 5% heeft. Als de verkoopprijs $ 200.000 bedraagt ​​en de koper $ 20.000 duurt, bedraagt ​​de terugbetaling van de verkoper $ 180.000. Met een tarief van 6% maakt de verkoper 1% op de bestaande hypotheek van $ 150, 000 en 6% op het saldo van 30.000 dollar. De koper zou 6% betalen op 180.000 dollar.

Verschil tussen onderworpen aan en een hypotheekveronderstelling

In een onderhevig aan een transactie vertelt de verkoper of de koper de bestaande kredietgever dat de verkoper heeft de woning verkocht en de koper maakt nu de betalingen. De koper kreeg de toestemming van de bank niet om de lening over te nemen. Uitleners zetten een speciale verbintenis in hun hypotheken en vertrouwen die de uitlener het recht geven om de lening te versnellen in geval van vervreemding.

Bellen banken deze leningen aan en verschuldigd bij overboeking? Het hangt er van af. In bepaalde situaties zijn sommige banken gewoon blij dat iemand - iedereen - de betalingen doet. Maar de banken hebben het recht als gevolg van de versnellingsklousule in de hypotheek- of trustakte. Dat maakt het een riskante situatie voor een koper. Als de koper de lening op de vraag van de bank niet kan betalen, kan de bank afscherming starten.

Als een koper een leningveronderstelling doet, neemt de koper formeel de lening uit met de toestemming van de bank. Dit betekent dat de naam van de verkoper is verwijderd van de lening, en de koper komt in aanmerking voor de lening, net als elke andere aankoopgeldlening. Over het algemeen rekenen banken de koper een veronderstellingskosten om een ​​leningaanvraag te verwerken, maar de vergoeding is veel minder dan de vergoedingen om een ​​conventionele lening te verkrijgen. FHA leningen maken het mogelijk om een ​​lening aan te nemen, maar de meeste conventionele leningen doen het niet.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}