Waarom dalen de activaprijzen wanneer de rentetarieven stijgen?

Een van de gevaren van record-lage rentetarieven is dat ze de activaprijzen opblazen; dingen zoals aandelen, obligaties en onroerend goed handel bij hogere waarderingen dan ze anders zouden ondersteunen. Voor aandelen kan dit leiden tot hogere dan normale koers / winst-verhoudingen, PEG-verhoudingen, voor dividend gecorrigeerde PEG-ratio's, koers / boekwaarde-verhoudingen, prijs / kasstroomratio's, prijs / omzet-verhoudingen , evenals lagere dan normale inkomstenrendementen en dividendrendementen.

Dit alles kan fantastisch lijken als je het geluk hebt om op belangrijke posities te zitten voorafgaand aan de daling van de rentetarieven, waardoor je de boom helemaal naar de top kunt ervaren, je net zien de moeite waard om met elk voorbijgaand jaar hoger en hoger te groeien ondanks het feit dat de netto vermogensstijging sneller groeit dan het groeitempo van het passieve inkomen, wat echt telt. Het is niet zo geweldig voor de langetermijnbelegger en / of degenen zonder veel opgebouwde activa die willen beginnen met sparen, wat vaak jonge volwassenen die net buiten de hogeschool of universiteit zitten, omvat en die voor het eerst het personeelsbestand betreedt.

Dat klinkt misschien vreemd als je niet bekend bent met financiën of zakelijke waardering, maar het is heel logisch als je er even over nadenkt. Wanneer u een belegging koopt, is wat u echt koopt toekomstige kasstromen; winst of verkoopopbrengsten die, gecorrigeerd voor tijd, risico, inflatie en belastingen, naar uw mening een voldoende rendement zullen opleveren, uitgedrukt als een samengesteld jaarlijks groeipercentage, om u te compenseren voor het niet consumeren van uw koopkracht in het heden; het uitgeven aan dingen die nut bieden zoals auto's, huizen, vakanties, geschenken, een nieuwe kledingkast, landschapsarchitectuur, diners in leuke restaurants, of wat dan ook een gevoel van geluk of vreugde in je leven brengt, en datgene wat er echt toe doet vergroten: Familie, vrienden, vrijheid over uw tijd, en een goede gezondheid.

Als de activaprijzen hoog zijn vanwege de lage rentetarieven, betekent dit dat elke dollar die u uitgeeft bij het kopen van een investering minder dollars aan dividenden, rente, huur of andere inkomsten (zowel direct als doorkijk, in het geval van bedrijven die inkomsten voor groei behouden in plaats van ze uit te betalen aan aandeelhouders).

Inderdaad, de rationele langetermijnbelegger zou cartwheels doen met het vooruitzicht van een aandelenmarkt die een dividendrendement van meer dan 2x of 3x biedt, het genormaliseerde schatkistrendement of een vastgoedmarkt die 5x of 10x de genormaliseerde schatkistobligatie zou kunnen verschaffen opbrengst. Voor wat ze verloren hebben in het boeken van waarde op de balans, waardoor ze er op papier slechter uitzien, zouden ze extra maandelijks inkomen krijgen, waardoor ze meer kunnen verwerven; een geval van economische realiteit verslaan boekhoudkundige verschijning.

Toch, zelfs als u dit alles weet, vraagt ​​u zich wellicht af waarom de activaprijzen dalen wanneer de rente stijgt. Wat zit er achter de daling? Het is een fantastische vraag. Hoewel we veel ingewikkelder waren om ons in de mechanica te verdiepen, komt het in de kern vooral neer op twee dingen. 1. Vermogensprijzen dalen wanneer rentetarieven stijgen omdat de opportunitykosten van de "risicovrije" rente aantrekkelijker worden

Of zij het zich realiseren of niet, de meeste mensen hebben voldoende gezond verstand om te vergelijken wat zij kunnen verdienen met een potentiële investering in aandelen , Obligaties of onroerend goed aan wat ze kunnen verdienen door het geld in veilige activa te parkeren. Voor kleine beleggers is dit vaak de rentevoet die moet worden betaald op een FDIC-verzekerde spaarrekening, betaalrekening, geldmarktrekening of geldmarktfonds.

Voor grotere investeerders, bedrijven en instellingen is dit de zogenaamde 'risicovrije' rente op Amerikaanse schatkistpapier, obligaties en bankbiljetten, die wordt ondersteund door de volledige belastende macht van de regering van de Verenigde Staten.

Als de "veilige" tarieven stijgen, zullen u en de meeste andere beleggers een hoger rendement eisen om een ​​deel van uw geld te verdienen; risico's nemen met bedrijven of appartementsgebouwen. Dit is alleen maar natuurlijk. Waarom zou je jezelf blootstellen aan verlies of volatiliteit wanneer je achterover kunt leunen, rente kunt verzamelen en weet dat je uiteindelijk je volledige (nominale) hoofdsom op enig moment in de toekomst terugkrijgt? Er zijn geen jaarverslagen om te lezen, geen 10-K's om te studeren, geen proxy-verklaringen om te lezen.

Een praktisch voorbeeld kan helpen.

Stel u voor dat de 10-jarige staatsobligatie een rendement van vóór belastingen van 2. 4% bood. U kijkt naar een aandeel dat voor $ 100 verkoopt. 00 per aandeel en heeft verwaterde winst per aandeel van $ 4. 00.

Van die $ 4. 00, $ 2. 00 wordt uitgekeerd als contant dividend. Dit resulteert in een winstrendement van 4,00% en een dividendrendement van 2,00%.

Stel je nu voor dat de Federal Reserve de rente verhoogt. De 10-jaars schatkist eindigt met een opbrengst van 5% vóór belastingen. Al het andere is gelijk (en dat is het nooit, maar omwille van academische duidelijkheid, we zullen dit voorlopig als zodanig aannemen), kunnen beleggers dezelfde premie eisen om de aandelen te bezitten. Dat wil zeggen, vóór de renteverhoging waren beleggers bereid om aandelen te kopen in ruil voor 1,6% extra rendement (het verschil tussen het winstrendement van 4,00% en het rendement op de schatkist van 2,40%). Toen de rente op de Schatkist steeg tot 5,00%, als dezelfde relatie zou gelden, zouden ze een winstrendement van 6,5% eisen, wat zich vertaalt in een dividendrendement van 3,3%. Afwezig andere variabelen, zoals veranderingen in de kosten van de kapitaalstructuur (daarover meer in een ogenblik), de enige manier waarop de aandelen dat winst- en dividendniveau kunnen leveren, is te dalen van $ 100. 00 per aandeel tot $ 60. 60 per aandeel, een daling van bijna 40. 00%.

Dit is helemaal geen probleem voor een gedisciplineerde belegger, uiteraard gezien het feit dat de inflatie nog steeds gunstig is. Het is in ieder geval een geweldige ontwikkeling, omdat hun gemiddelde gemiddelde kostprijs van de dollar, herbelegde dividenden en nieuw, nieuw kapitaal geïnvesteerd uit loonstroken of andere inkomstenbronnen nu meer inkomsten, meer dividenden, meer rente, meer huren dan voorheen mogelijk was.Ze profiteren ook van het feit dat bedrijven hogere inkomsten uit aandeleninkoopprogramma's kunnen genereren.

2. Vermogensprijzen dalen wanneer rentetarieven stijgen, omdat de kosten van kapitaalveranderingen voor bedrijven en onroerend goed, winstdaling

Een tweede reden waarom activaprijzen dalen wanneer de rentetarieven stijgen, is dat het de in de resultatenrekening gerapporteerde netto-inkomsten aanzienlijk kan beïnvloeden . Wanneer een bedrijf geld leent, doet het dat via bankleningen of door het uitgeven van bedrijfsobligaties. Als de rentetarieven die een bedrijf op de markt kan krijgen aanzienlijk hoger zijn dan de rentevoet die het op zijn bestaande schuld betaalt, zal het meer cashflow moeten opgeven voor elke dollar aan uitstaande verplichtingen als het tijd is om te herfinancieren. Dit zal resulteren in veel hogere rentelasten. Het bedrijf zal minder winstgevend worden aangezien obligatiehouders in de nieuw uitgegeven obligaties die gebruikt worden voor het herfinancieren van oude, vervallende obligaties of nieuw uitgegeven obligaties die nodig zijn om overnames te financieren of uit te breiden, nu meer van de cashflow eisen. Hierdoor nemen de 'inkomsten' in de koers-winstverhouding af, waardoor de waardering meerdere toeneemt tenzij de aandelen met een gepast bedrag dalen. Anders gezegd, als de aandelen in reële termen dezelfde prijs blijven, moet de aandelenkoers dalen.

Hierdoor neemt ook de zogenaamde rentedekkingsratio af, waardoor het bedrijf riskanter lijkt. Als dat verhoogde risico voldoende hoog is, kan dit ertoe leiden dat beleggers een nog grotere risicopremie eisen, waardoor de aandelenkoers nog meer wordt verlaagd.

Asset-intensieve bedrijven die veel eigendommen, installaties en apparatuur nodig hebben, behoren tot de meest kwetsbare groepen voor dit soort renterisico. Andere bedrijven - denk aan Microsoft in de jaren 1990 toen het schuldenvrij was en zo weinig nodig had om materiële activa te exploiteren, het kon alles en nog wat uit zijn bedrijfsrekeningen betalen zonder banken of Wall Street om geld te vragen - varen recht door dit probleem, totaal niet beïnvloed.

Verschillende soorten bedrijven slagen zelfs wanneer en als de rente stijgt. Een illustratie: het verzekeringsconglomeraat Berkshire Hathaway, gebouwd in de afgelopen 50+ jaar door nu-miljardair Warren Buffett. Tussen cash en cash-like-obligaties zit het bedrijf op $ 60 miljard aan activa die vrijwel niets verdienen. Als de rente een behoorlijk percentage zou verhogen, zou het bedrijf opeens miljarden verdienen aan miljarden dollars aan extra inkomsten per jaar van die reserve liquiditeitsposities. In dergelijke gevallen kan het bijzonder interessant worden als de factoren van het eerste item - beleggers die lagere aandelenkoersen verlangen om hen te compenseren voor het feit dat schatkistbiljetten, obligaties en bankbiljetten rijkere rendementen bieden - hebben het met dit fenomeen uitgevochten omdat de inkomsten zelf groeien. Als het bedrijf voldoende reservecapaciteit heeft, is het mogelijk dat de aandelenkoers uiteindelijk

toeneemt ; een van de dingen die investeren zo intellectueel plezierig maakt. Hetzelfde geldt voor onroerend goed. Stel je voor dat je $ 500.000 aan eigen vermogen hebt dat je in een vastgoedproject wilt steken; misschien een kantoorgebouw bouwen, opslageenheden bouwen of een industrieel magazijn ontwikkelen om te verhuren aan productiebedrijven. Welk project u ook aanmaakt, u weet dat u 30% eigen vermogen moet gebruiken om uw gewenste risicoprofiel te behouden, terwijl de andere 70% afkomstig is van bankleningen of andere financieringsbronnen. Als de rente stijgt, stijgen uw kapitaalkosten. Dat betekent dat u ofwel minder hoeft te betalen voor de verwerving / ontwikkeling van onroerend goed of dat u genoegen moet nemen met veel lagere kasstromen; geld dat in uw zak zou zijn beland, maar nu wordt doorgestuurd naar de kredietverstrekkers. Het resultaat? Tenzij er andere variabelen in het spel zijn die deze overweging overbelasten, moet de genoteerde waarde van het onroerend goed dalen ten opzichte van waar het was geweest. (Sterke spelers in de vastgoedmarkt kopen doorgaans tientallen jaren lang panden op die ze kunnen houden, zo lang mogelijk op voorwaarden te financieren, zodat ze kunnen deponeren in de valuta.) Als de inflatie wegvalt met de waarde van elke dollar, verhogen ze de huurprijzen, wetende hun toekomstige looptijdterugbetalingen zijn in economische termen kleiner en kleiner.)