Wat u moet weten over huiseigenaren Verenigingen

Het kopen van een appartement of stadshuis gaat over meer dan vier muren en binnenluchtruimte; het betekent ook het kopen van de vereniging van huiseigenaren. Slimme kopers onderzoeken alle documenten van de huiseigenaarassociatie, inclusief de laatste financiële overzichten, om te bepalen of iemand een geldput of een goudmijn aan het kopen is. Hier zijn de belangrijkste vragen die een koper zou moeten stellen:

Hoe financieel gezond is de vereniging van huiseigenaren?

Om dit te bepalen, vragen en lezen (ja, ze zijn lang, minstens 50 pagina's of meer) exemplaren van de volgende documenten:

• Convenanten, voorwaarden en beperkingen (CC & R's) > Reglement en regelingen
• Minuten voor het laatste jaar
• Financiële verklaring van HOA
• Deze documenten zullen u vertellen over:

Speciale evaluaties die gepland zijn om uitgesteld onderhoud aan te pakken

• Gepland kapitaalplan
• Bedrag van kasreserves
• Of de vereniging wordt of is opgeroepen
• Geschiedenis en waarschijnlijkheid van contributie verhoogt
• Maandelijkse kosten

Wat krijg je van je maandelijkse contributie? Bevat de betaling voor:

Water

• Kabel-tv
• Service op het land / tuinman
• Prullenbak ophalen
• Riooldiensten
• Verzekering
• Professional management fees
• Pool, spa of fitnesscentra
• Wegen en trottoirs
• Toegewezen / ondergrondse parkeergarage (en zo ja, hoeveel plaatsen?)
• Toegang hek

Hoe verhouden de kosten zich tot die van andere appartementen in het gebied? Ik verkocht een flat in een ouder complex waar de contributie $ 120 was. Gerenoveerde appartementen om de hoek waren te koop met een prijs van $ 190. Het belangrijkste verschil tussen de twee complexen was dat de geremodelleerde units roestvrijstalen apparaten en granieten aanrechtbanken hadden.

Dus ik vraag kopers: "Is het $ 70 per maand waard om roestvrijstalen apparaten te bezitten?" Voor sommige kopers is dat antwoord "ja."

Wie beheert het complex?

Grotere complexen vereisen professioneel management. Het kost misschien meer om een ​​professioneel bedrijf in te huren, maar op de lange termijn heeft het de neiging om geld te besparen. Professionele managers hanteren meer onderhandelingsmacht bij het onderhandelen over diensten zoals biedingen voor hoveniers of algemeen onderhoud, omdat ze een zo groot aantal complexen vertegenwoordigen.

Hoeveel eenheden zijn er gehuurd?

Niemand houdt van huurders. Het is niet zo dat huurders slechte mensen zijn, maar er is een waarheid dat huurders niet op dezelfde manier voor onroerend goed zorgen op dezelfde manier als een eigenaar die er voor zou zorgen. Sommige geldschieters lenen bovendien geen geld aan een koper als meer dan 25% van de eenheden in het complex worden verhuurd. Sommige huiseigenaarsverenigingen weigeren eigenaars hun eenheid langer dan 30 tot 60 dagen te laten huren, of helemaal niet.

Hoe stil zijn de eenheden?

Vragen aan de buren geeft potentiële kopers een idee van de ruisfactor, maar dat geldt ook voor het late uur rijden op een zaterdagavond. Het is het beste om een ​​hoekeenheid te kopen omdat minder vaak voorkomende (aangrenzende) muren minder geluid veroorzaken. Geluidsisolatie helpt echter niet veel als je buurman geniet van het stralen van Pink Floyd elke zondag om 2 uur 's ochtends.

Een klant die een appartement op de benedenverdieping kocht in de buurt van de trap naar de tweede verdieping, maakte zich zorgen over het geluid van voetstappen op de trap, dus stelde ik voor om met de bewoner boven te praten. Blijkt dat de bewoner de president van de VvE was en een voorstander was om de zaken stil te houden.

Wat zijn de voorzieningen, parkeerplaatsen en huisdierbeperkingen?

Ontdek de openingstijden van zwembaden, spa's en recreatiegebieden, zoals tennisbanen of game rooms, en controleer of die tijden werken volgens uw planning.

• Hoe wordt het parkeren voor gasten afgehandeld en hoeveel parkeerplaatsen worden er bij elke eenheid geboekt? Is het mogelijk om een ​​extra parkeerplaats te huren als je die nodig hebt?
• Hoeveel moet u betalen om een ​​verloren sleutel te vervangen voor de beveiligingspoort of het clubhuis?
• Hoeveel huisdieren kunt u hebben? Zijn er maatbeperkingen? Mag je huisdieren aan de leiband door de lobby brengen?
• Tot slot, praat met de mensen die daar wonen. Trek in de late namiddag naar de parkeerplaats of garage wanneer huiseigenaren thuiskomen van hun werk. Als ze de associatie van de huiseigenaar haten, zullen ze je in niet mis te verstane termen vertellen wat er mis mee is. Het is beter om het sentiment en de redenen ervoor te achterhalen voordat je het koopt, of daarna. HOA's hebben de macht om eigenaars te reguleren en monetair te bestraffen voor schendingen als nooit tevoren, dus zorg ervoor dat je volledig begrijpt wat je koopt voordat je op de onderste regel tekent.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.