Hoe u uw leasekost kunt berekenen

Het evalueren van opstartkosten kan moeilijk zijn voor nieuwe retailers. Als voor een aantal stappen in het plannen van een bedrijf een licentie voor een winkelbedrijf vereist is, hoe verkrijgt u dan de benodigde informatie om te bepalen of uw bedrijfsplan voor de detailhandel wel of niet haalbaar is? De bottom line is dat veel van de cijfers voor het businessplan schattingen moeten zijn.

Evenzo, als u van plan bent om een ​​lening bij de bank aan te vragen voor uw detailhandel.

De bank wil zien dat u rekening hebt gehouden met de kosten van zakendoen en wilt een redelijk accuraat beeld van wat uw kosten zullen zijn. Dit omvat uw huur.

Budgetteren

Dus hoe weet u wat u in huur moet betalen voordat u het betaalt (of voordat u weet waar u zich zult vestigen)? Je moet wat onderzoek doen en solide cijfers krijgen van eigenaren van gebouwen en / of managementbedrijven. Ken de high-end en de low-end van andere winkelhuren in het gebied waar u uw winkel wilt hebben.

Begin met het bekijken van leegstaande panden in het gebied waar u uw winkel wilt openen. De meeste gebieden hebben een gemiddelde prijs per vierkante voet. Een winkel in een populair winkelcentrum dat direct voor een drukke snelweg ligt, kan bijvoorbeeld $ 23 per vierkante voet lopen. Dus voor 1, 900 vierkante voet, zou dat ongeveer $ 3, 642 per maand kosten.

[Totaal vierkante voet x prijs per vierkante meter. ÷ 12 (maanden) = maandelijkse huur]

Een gebouw van dezelfde grootte dat zich op een halve mijl van die winkel bevindt, kan slechts $ 11 per vierkante voet bedragen. Voor het doel van het schrijven van een businessplan zou het gebruik van een gemiddelde prijs van $ 17 per vierkante voet in dit voorbeeld een veilige aanname zijn.

Een andere belangrijke overweging is het type huurvoorwaarden dat u krijgt.

De meeste verhuurders in een commerciële ruimte zoals de detailhandel zullen hun kosten van zakendoen doorgeven aan u als onderdeel van de huurovereenkomst. Er worden elke maand drie gemeenschappelijke kosten toegevoegd aan uw basishuur. Typisch, zal een eigenaar u voor CAM (gemeenschappelijk gebiedsonderhoud) aanrekenen die de kosten van de eigenaar zijn om het parkeerterrein, de verlichting enz. Voor het centrum te handhaven u zich binnen bevindt. Bovendien, zullen de verhuurders langs de kosten van de Belastingen van het bezit voor overgaan De ruimte. Het is ook gebruikelijk dat de verhuurder u vraagt ​​om de verzekeringspremie voor uw ruimte te betalen. Hoewel u mogelijk een verzekering moet (en zou moeten) hebben voor uw woning in de ruimte, heeft de verhuurder een beleid om hem te beschermen tegen schade aan de ruimte terwijl u deze huurt. De kosten van deze premie kunnen worden doorberekend aan de lease.

Als u een leaseovereenkomst hebt met alle drie de kosten die in de laatste alinea zijn beschreven, wordt dit een 'triple net'-lease genoemd. Dit verwijst naar het feit dat uw lease de basishuur is, plus CAM, plus verzekering, plus belastingen of na aftrek van de kale huur.Zorg ervoor dat u heel voorzichtig bent bij het onderzoeken van deze voorwaarde voor leases in uw gebied. Het komt vaker voor dan dat een verhuurder een triple net-systeem gebruikt.

Dit betekent dat uw huur van ons voorbeeld ($ 3, 642) eigenlijk een extra $ 200 per maand zou kunnen zijn. Dat is een aanzienlijk aantal. Ik heb veel retailers ontmoet die deze kosten uit hun proforma lieten en zich in ernstige cashflowproblemen bevonden zodra ze hun winkel openden.

Zorg ervoor dat u een schatting maakt van de kosten van nutsvoorzieningen, onderhoud, uw eigendommenverzekering of vergoedingen en mogelijke huurverhogingen. Idealiter is dat laatste item voorspelbaar, omdat je waarschijnlijk een leaseovereenkomst voor een vaste periode bij een specifieke race zult ondertekenen. Maar lees de kleine lettertjes en weet onder welke omstandigheden een tariefstijging kan optreden.

Alternatieven voor het huren van winkelruimte

Steeds meer startende bedrijven verlaten de traditionele route van het huren van een winkelpui, in plaats daarvan vertrouwen ze op co-werk of gedeelde ruimtes om kosten te besparen. Als u van plan bent het grootste deel van uw verkopen online te doen, hebt u misschien helemaal geen fysieke locatie nodig, maar alleen een fysiek adres voor belastingdoeleinden.

En voor seizoensgebonden detailhandelsactiviteiten kan het logischer zijn om geen permanente locatie te hebben, in plaats daarvan te kiezen voor korte termijn verhuur van een stand op een boerenmarkt of een kiosk in een winkelcentrum of andere drukke locatie. Hoewel deze opties op korte termijn geld besparen, kunnen ze moeilijker een begroting vormen, omdat ze geen traditionele vaste kosten zijn.

Je moet ook uitkijken naar startup incubatorruimtes in jouw omgeving, die meestal gratis zijn voor een nieuw bedrijf. Incubatorruimten zijn niet ideaal als u van plan bent uw goederen rechtstreeks aan klanten te verkopen, maar kunnen nuttig zijn als u nog steeds uw bedrijf van de grond krijgt.