Hypotheek: definitie, typen, geschiedenis, impact

Definitie: Een hypotheek is een langlopende lening die wordt gegarandeerd door de waarde van het huis. Het rekent een lage rente aan met een looptijd van 15 tot 30 jaar. Het is ontworpen om het eigendom van een huis betaalbaarder te maken.

Types

Het meest populaire type hypotheek is de conventionele 30-jarige lening met vaste rentevoet. Sinds 1999 vertegenwoordigt het 70% tot 90% van alle hypotheken. De lening met een vaste rente van 15 jaar wordt ook veel gebruikt, omdat mensen hierdoor hun schuld in de helft van de tijd kunnen afbetalen.

Hypotheken met aanpasbare rente bieden lagere rentetarieven en maandelijkse betalingen dan leningen met een vaste rente. Ze worden duurder wanneer de rente stijgt ten opzichte van de 200-jaars dieptepunten van vandaag.

Subprime-kredietverstrekkers creëerden een groot aantal exotische leningen. Ze trokken klanten aan door de eerste paar jaar lage "teaser" -tarieven aan te bieden. Deze zijn gevaarlijk voor nieuwe leners. Ze zijn zich er misschien niet van bewust dat de betaling dramatisch stijgt na de eerste fase van de lieverd. Hier zijn enkele van de meest populaire:

• Renteloze leningen: Superlage betalingen die de hoofdsom de eerste jaren niet hebben verminderd.
• Option ARM-leningen: leners kiezen zelf hoeveel ze elke maand gedurende de eerste vijf jaar moeten betalen.
• Leningen met negatieve afschrijving: leningen met aflossingsvrije rente die de hoofdsom elke maand verhogen. dat komt omdat de betaling minder was dan zelfs de rente.
• Ultralange leningen met een vaste rente: dit zijn 40-50 jaar conventionele hypotheken.
• Ballonleningen: ze moeten na 5-7 jaar worden geherfinancierd of afgelost.

• No-money-downleningen: hiermee kon de lener een lening afsluiten voor de aanbetaling. (Bron: FACTBOX: Soorten subprime-leningen, Reuters , 14 mei 2007)

Geschiedenis

Vóór de Grote Depressie bedroegen woninghypotheken 5 tot 10-jaars leningen voor slechts 50% van de waarde van het huis. De hoofdsom was aan het einde van de looptijd verschuldigd als een ballonbetaling.

Banken hadden weinig risico.

Toen de huizenprijzen tijdens de depressie met 25% daalden, konden huiseigenaren de ballonbetaling niet betalen. De banken zouden herfinanciering niet toestaan. In 1935 was 10% van alle huizen afgeschermd.

Om het bloedbad te stoppen, veranderde president Roosevelt vijf cruciale woongerelateerde gebieden als onderdeel van de New Deal:

1. De Home Owner's Loan Corporation (HOLC) kocht een miljoen in gebreke gebleven hypotheken van banken. Het heeft hen veranderd in de langlopende, rentevaste hypotheek die we vandaag kennen, en heeft deze weer hersteld.
2. De Federal Housing Administration (FHA) heeft een hypotheekverzekering verstrekt.
3. De Federal National Mortgage Association (FNMA) creëerde een secundaire markt voor hypotheken.
4. De Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) heeft bankdeposito's verzekerd.
5. Glass-Steagall verbood banken om geld van deposanten te beleggen in risicovolle ondernemingen zoals de aandelenmarkt.

Deze veranderingen reageerden op een economische catastrofe. Ze waren niet ontworpen om een ​​beleid van eigenwoningbezit te zijn. Toch maakten ze het eigenwoningbezit betaalbaarder. Ze verlengden de looptijd van de lening. Die verminderde maandelijkse kosten en elimineerde de noodzaak om te herfinancieren. Banken financierden de leningen dankzij FDIC-verzekerde bankdeposito's.

In 1944 verlaagde het hypotheekverzekeringsprogramma van de Veterans Administration de aanbetalingen.

Het moedigde terugkerende oorlogsveteranen aan om huizen te kopen die in de buitenwijken werden gebouwd. Dat zette de economische activiteit in de woningbouw aan. Dankzij alle federale programma's steeg het eigenwoningbezit van 43. 6% in 1940 tot 64% in 1980.

De regering creëerde speciale wetgeving om spaarbanken en leningenbanken te creëren om deze hypotheken af ​​te geven. Gedurende de jaren 60 en 70 werden bijna alle hypotheken uitgegeven via Sparen en Leningen (S & L's). Deze banken waren succesvol omdat mensen geld op spaarrekeningen stortten. De overheid verzekerde de deposito's, dus mensen gebruikten de rekeningen, hoewel de verdiende rente niet veel was. Dit werd ook gereguleerd door de overheid. De S & L's kunnen winstgevend blijven door lagere rentetarieven op deposito's te betalen dan ze op de hypotheken betalen.

In de jaren zeventig creëerde president Nixon een op hol geslagen inflatie door alle banden tussen de Amerikaanse dollar en de goudstandaard te verbreken.

Banken verloren deposito's omdat ze de rente op geldmarktrekeningen niet konden evenaren. Dit verminderde de financiering die ze nodig hadden om hypotheken uit te geven.

Om de banken te helpen, passeerde het Congres de Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Met deze wet konden banken de rente verhogen en de kredietverleningsnormen verlagen. Het stond S & L's toe om commerciële en consumentenleningen te maken. Dit leidde tot de Spaar- en Leencrisis en het falen van de helft van de nationale banken.

Hypotheekschuldgroei

Jaar	% van het gezinsinkomen	% van het huishoudvermogen	% van het BBP
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Bron: Richard K. Green en Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Historische en internationale context, "Universiteit van Pennsylvania, 21 september 2005)

Hoe hypotheken de economie beïnvloeden

Tijdens de regering van president Clinton klaagden banken dat ze niet konden concurreren op de internationale financiële markten. Het Congres gedereguleerde de industrie en herriep de Glass-Steagall Act. Hierdoor konden banken garantiegelden van inleggers gebruiken om te beleggen in risicovolle derivaten. De meest populaire hiervan was de door hypotheek gedekte beveiliging.

Banken zouden soortgelijke hypotheken samenvoegen en ze dan verkopen aan Fannie Mae, Freddie Mac of andere investeerders. Ze waren verzekerd tegen wanbetaling door credit default swaps. De vraag naar deze effecten was zo hoog dat banken begonnen met het verlagen van de standaarden op de onderliggende leningen. Al snel konden deze subprime-hypotheken bijna iedereen huiseigenaar worden.

Als gevolg hiervan steeg het percentage van de hypotheekschuld in vergelijking met het bruto binnenlands product (bbp) van 50% in 2000 tot bijna 70% in 2004.Alles ging goed totdat de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen. Niet in staat om hun huizen te herfinancieren of te verkopen, begonnen de huiseigenaren met in gebreke blijven. Zoveel beleggers verzilverden hun credit default swaps dat de hoofdverzekeraar, AIG, bijna failliet ging. Zie voor meer informatie Begrip hypotheekcrisis.