De top 5 van problemen bij de financiering van een korte verkoop

Wat maakt financiering van een korte verkoopaankoop uniek? Plenty. Alsof de korte verkoop voor de meeste mensen niet genoeg gedoe is om te kopen, heeft het soort financiering dat een koper gebruikt een enorme impact, om verschillende redenen.

Als u het verkeerde type lening tracht te krijgen, zelfs als uw korte verkoop is goedgekeurd door de bank van de verkoper, kunt u die transactie mogelijk niet afsluiten vanwege financieringsproblemen. Helaas kan niet elk type beschikbare financiering in de Verenigde Staten worden gebruikt om een ​​korte verkoop te kopen.

Wachten op goedkeuring

Tenzij de korte verkoop die u van plan bent te kopen een korte verkoop van Wachovia of een vooraf goedgekeurde HAFA-short sale is, kunt u vrijwel rekenen op een tijdje wachten op goedkeuring voor korte verkoop. Het verkrijgen van een goedgekeurde korte verkoop kan gemiddeld 4 tot 8 weken duren, tot een jaar of langer.

Gedurende deze periode fluctueren de rentetarieven. Veel geldschieters zullen een lening niet langer dan 30 dagen afsluiten zonder u voor het voorrecht in rekening te brengen. Sommigen geven je geen leenvergrendeling tot je goedkeuring krijgt voor korte verkoop. Als uw rentetarieven omhoog stuiteren, zou u merken dat u niet langer gekwalificeerd bent om dat huis te kopen.

Tip: probeer onder je middelen te kopen. Rek uw vooraf goedgekeurde leenbedrag niet tot het maximum. Laat jezelf wat flexibiliteit.

Niet sluiten vóór goedkeuring verloopt

Veel short-selling banken willen sluiten binnen 30 dagen na goedkeuring van de korte verkoop. Als u een lening krijgt waarvoor een langere goedkeuringsperiode nodig is, zoals een lening uit Section 184, kunt u mogelijk niet binnen de gestelde tijd sluiten en uw goedkeuring verloopt.

Soms zijn vertragingen met uw korte verkoopfinanciering zelfs met een conventionele lening onvermijdelijk. Misschien wordt er een back-up gemaakt van de taxateurs en kan de beoordeling niet op tijd worden voltooid of duurt de acceptatie langer dan normaal. Als de vertegenwoordiger van de lening geen uitsplitsing van goedgekeurde vergoedingen heeft ontvangen en een deel van de kosten die de verkoper niet mag betalen, is overgedragen aan de koper, kan herziening van de Good Faith Estimate het proces ook vertragen.

Sommige banken geven geen verlenging voor hun goedkeuringsbrieven voor korte verkoop.

Tip: vraag uw kredietgever om toestemming als het bedrijf een 30-daagse afsluiting kan garanderen. Bovendien, als u hoort dat de goedkeuringsbrief komt, start u uw lening vroeg.

Potentiële reparaties die zelden worden uitbetaald bij verbod

Veel kredietverstrekkers hebben leenvoorwaarden. FHA-reparatierichtlijnen kunnen heel wat reparaties vereisen, zoals het bevestigen van chipping paint uit een huis van vóór 1978 of het installeren van leuningen. Een VA-lening zal ongetwijfeld vragen om een ​​plagenrapport en een duidelijk certificaat voor het voltooien van plagen. Zelfs als uw lening conventioneel is, kan de taxateur een defect dak constateren en om een ​​vervanging vragen voordat hij instemt met de financiering van die korte verkoop.Banken zullen zelden voor reparaties betalen. Short sales wordt verkocht in "as is" -voorwaarde. Bovendien zal de bank de verkoper niet laten betalen voor reparaties, want als de verkoper extra geld heeft, zal de bank doorgaans die fondsen willen hebben.

Tip: vraag uw agent om het huis vooraf te inspecteren en potentiële problemen van tevoren te bespreken.

Afsluitingskosten worden mogelijk niet gedekt

Vaak vragen kopers een verkoper om de sluitingskosten te betalen. Als de koper niet genoeg geld heeft om de sluitingskosten te betalen en de bank weigert de concessie toe te staan, kan de koper die korte verkoop mogelijk niet kopen.

Soms zullen Wells Fargo FHA short-selling banken het bedrag verlagen dat doorgaans door andere banken wordt betaald, omdat Wells Fargo zegt dat haar richtlijnen voor FHA in sommige omstandigheden een volledig krediet van 3% verbieden. Ik heb ook geconstateerd dat sommige short-sale banken automatisch een kopersafsluiting afwijzen als de koper meer dan 3,5% noteert.

Tip: vraag de listingagent of de bank een concessie aan het sluiten van kosten zal betalen wanneer u de aanbieding schrijft of meer aanbiedt dan de catalogusprijs die moet worden gecompenseerd.

Omgaan met twee geldverstrekkers en goedkeuring krijgen

Als er 2 leningen op een korte verkoop staan, hebt u de toestemming van beide geldschieters nodig om te sluiten. U neemt een risico als u verder gaat met een beoordeling en / of thuisinspectie voordat u de goedkeuring van beide geldschieters hebt ontvangen. De ene geldschieter kan het ermee eens zijn terwijl de andere de korte verkoop of het object van de verkoperbijdrage op de HUD zou kunnen afwijzen.

Tip: vraag om een ​​voorlopig titelrapport of een titelverplichting om te bepalen hoeveel leningen door de woning zijn gegarandeerd. Er kan sprake zijn van een afgeloste lening die nooit opnieuw is aangegaan.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}