Dingen die u moet weten over een FHA Short Sale

Een verkoper kan zich kwalificeren voor een FHA-shortverkoop als HUD bepaalt dat de verkoper een ontbering heeft. Alle FHA short sales vallen onder HUD, Housing and Urban Development, richtlijnen. Omdat de overheid de vinger heeft gelegd in de korte verkoop, is het proces een beetje onhandig en kan het verwarrend zijn voor verkopers en verkopers. De volgende tips zouden moeten helpen om verwarring op te ruimen.

Basisrichtlijnen voor een FHA korte verkoop

Als je korte verkoop op het korte spoor naar nergens toe leidt, is het mogelijk dat het vastzit in de FHA-waterval.

FHA wil de mogelijkheden van een leningwijziging verkennen. Als uw leningswijziging werd afgewezen of geweigerd, is dit uw geluksdag omdat u veel sneller door het korte verkoopproces van FHA gaat.

• Het huis wordt geïdentificeerd als 1 tot 4 eenheden. Dit betekent dat een duplex of fourplex in aanmerking kan komen voor een FHA-short sale, maar een flatgebouw met 5 eenheden niet.
• Niet-bewoonde woningen kunnen niet langer dan 18 maanden als huur worden gebruikt. Als een huis langer dan 18 maanden als een huurwoning werd gebruikt, moet een afwijking worden verkregen om door te gaan. Variantie verkrijgen is tijdrovend.
• Thuis is geen huur gekocht. Als de woning als een investering is gekocht, komt de woning niet in aanmerking voor een FHA-shortverkoop.
• De verkoper wordt geconfronteerd met een ontbering. Verkopers die van huis weg willen lopen of hopen een strategische korte verkoop te doen, komen niet in aanmerking.
• De verkoper is ten minste 30 dagen delinquent door te sluiten. HUD is zeer voorzichtig om te zeggen dat een verkoper niet moet worden aangemoedigd om te stoppen met betalen voor een hypotheek; Als de verkoper echter geen achterstand heeft, wordt de korte verkoop van de FHA niet goedgekeurd. Het kan me niet schelen hoe ze het zeggen, de regering zegt de kredietnemers te stoppen met het doen van hypotheekbetalingen.

Veelgestelde vragen over een FHA korte verkoop

• Hoe lang duurt het om een ​​FHA Short Sale te doen?

  Het hele proces duurt ongeveer 4 tot 6 maanden, maar het kan langer duren. HUD kan een verlenging van nog eens 2 maanden verlengen. Het lijkt erop dat wanneer de overheid erbij betrokken is, er administratieve rompslomp en vertragingen kunnen zijn. Ten eerste, als de beheerder Bank of America is, geeft HUD een Approval to Participate uit - na een lang en ingewikkeld proces om vast te stellen of de verkoper en het onroerend goed in aanmerking komen voor de FHA Short Sale. De verkoper krijgt dan 4 maanden om het huis te verkopen. Andere banken keuren de korte verkoop van FHA goed op basis van het koopcontract.

• Hoe wordt de marktwaarde bepaald voor een FHA Short Sale?

  HUD zal een volledige beoordeling uitvoeren en marktwaarde verwachten. Het zal niet toestaan ​​dat de verkoopprijzen van gedwongen verkopen en andere shortverkopen worden opgenomen in de beoordeling, tenzij die prijzen de enige vergelijkbare omzet zijn. Door concurrerende concurrerende verkopen in de buurt te elimineren, kan soms de uiteindelijke goedgekeurde verkoopprijs onredelijk zijn, wat een fout is in het proces.

• Kunt u een koopaanbieding indienen voor een FHA short sale?

  Ja, hoewel het beter is om eerst goedgekeurd te worden voor de "pre-executieverkoop", maar dat is niet nodig. Het is echter gemakkelijker voor de koper als een verkoper vooraf kan worden goedgekeurd voordat hij het huis in de handel brengt, omdat dit de wachttijd voor de koper verkort.

• Kan een verkoper contanten ontvangen voor een FHA Short Sale?

  Het verstrekken van de compensatie wordt niet gebruikt om geld bij te dragen aan de tweede lening, het antwoord is ja. Het aanmoedigingsbedrag begint bij $ 1, 000 en als de verkoop niet binnen 90 dagen wordt gesloten, daalt het tot $ 750. Als de tweede geldschieter meer dan $ 1, 500 nodig heeft om de korte verkoop af te wikkelen, moet de verkoper een deel of alle stimulans bijdragen aan de tweede geldverstrekker.

• Zal FHA een verkoper krediet geven voor de sluitingskosten van de koper?

  Hoewel het waar is dat veel FHA-kopers een sluitingskrediet nodig hebben om sluitingskosten te helpen betalen, en FHA een krediet van 3% toestaat wanneer FHA de financiering van de koper verzekert, zal FHA niet meer dan 1% krediet in een FHA korte verkoop. Het is echter mogelijk om een ​​afwijking te verkrijgen. FHA verwacht 88% van de goedgekeurde verkoopprijs te behalen. Als de netto-opbrengst het FHA-minimum overschrijdt, is het mogelijk dat FHA een hogere verkoopbijdrage aan de sluitingskosten van de koper goedkeurt.

Het grootste nadeel van een FHA Short Sale is de benodigde tijd om de korte verkoop te verwerken. Als het enigszins mogelijk is, zal het het voor alle partijen veel gemakkelijker maken als de lener zich voor het eerst aanmeldt en een leningswijziging afwijst, gevolgd door een aanvraag om vooraf goedgekeurd te worden voor een FHA-shortverkoop. Eens geaccepteerd in het FHA Preforeclosure Program, huur dan een short sale agent in en ga op de markt tegen een vooraf goedgekeurde prijs.

Er zijn twee belangrijke clausules die moeten worden opgenomen in de FHA Short Sale via Bank of America. De eerste is woordenschat voor de listingovereenkomst waarmee de verkoper de listingovereenkomst kan annuleren zonder de makelaar geld te geven. De tweede is woordenstroom voor een addendum tussen de koper en de verkoper die de korte verkoop openbaar maakt, onder voorbehoud van goedkeuring.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}