Belastingvoordelen voor verkoop aan huis

By Julian Block, Attorney

Thuisverkopers genieten van een enorm belastingvoordeel bij wederverkoop. Internal Revenue Code Section 121 autoriseert een "uitsluiting" - ontsnapping uit inkomstenbelastingen - voor winst uit huizenverkopen. De uitsluiting is maar liefst $ 500, 000 voor gehuwde paren die gezamenlijke aangiften indienen, en $ 250.000 voor single filers en paren die afzonderlijke aangiften indienen.

Hoe worden huiseigenaars belast met winst boven de IRS-uitsluiting?

Wat gebeurt er echter als de winst groter is dan het uitsluitingsplafond van $ 500, 000 of $ 250.000?

Antwoord: het overschot wordt belast als een meerwaarde op lange termijn met een maximum van 15 procent, plus van toepassing zijnde belastingen op de staat.

De belangrijkste vereiste: bezit en woont in het onroerend goed als uw hoofdverblijfplaats voor perioden die ten minste twee van de vijf jaren die eindigen op de verkoopdatum samenkomen, en ten minste twee jaar moeten zijn verstreken sinds u de uitsluiting voor het laatst hebt gebruikt.

Hoe zit het met belastingvoordelen voor persoonlijke eigendommen?

Houd bij het verkopen rekening met speciale regels voor meubels. De uitsluitingsonderbreking is niet van toepassing op meubels of andere persoonlijke eigendommen die u met winst kunt verkopen. Tel de winst op die items als te rapporteren inkomsten in het jaar van verkoop. Erger nog, je kunt geen enkel verlies op hun verkoop aftrekken, omdat je ze oorspronkelijk niet hebt gekocht om winst te maken of inkomsten te verdienen. Evenmin kunt u de winst uit de verkoop van een woning verminderen door een verlies geleden door een verkoop van meubilair; de meubelverkoop is een afzonderlijke transactie.

Als u beslist om de inhoud van uw woning te verkopen, kan de belasting onverwacht hoog oplopen. De Internal Revenue Service meet winst of verlies afzonderlijk voor elk verkocht item - niet door het algehele resultaat van de verkoop. Dus zelfs als een afkoopsom een ​​nettoverlies voor u oplevert, kunnen de FBI een belastbare winst creëren door simpelweg verliezen die op sommige van de betrokken activa zijn geleden, niet toe te staan.

Resultaat: de belastbare winst kan de netto dollarwinst van de verkoop ver overtreffen.

Ter illustratie: de huishoudelijke inhoud van Rita Harrison omvat enkele items die nu minder waard zijn dan hun oorspronkelijke kosten, terwijl andere aanzienlijk worden geapprecieerd - oosterse tapijten bijvoorbeeld. Rita ontvangt $ 50.000 voor huishoudelijke inhoud, waarvan de oorspronkelijke kosten minstens dat of meer kunnen zijn. Niettemin is zij aansprakelijk voor vermogenswinstbelasting op elk item dat voor meer dan kostprijs wordt verkocht, zonder compensatie voor verliezen op artikelen die voor minder dan kosten worden verkocht. Dus als Rita winsten van $ 25.000 verdient en verliezen van $ 25.000 lijdt, moet ze belasting betalen over alle winsten en alle verliezen negeren.

IRS-voorschriften beschrijven hoe Rita moet bepalen wanneer meubels en apparaten als onderdeel van haar huis meetellen. Rita kan aan haar huisbasis toevoegen wat ze uitgeeft voor meubels, apparaten en soortgelijke items die worden beschouwd als armaturen (permanente delen van het pand) en daarom een ​​deel van het huis.Ze kan de kosten van items die als persoonlijk eigendom worden beschouwd en die daarom geen deel uitmaken van het huis, niet aan de basis toevoegen.

De wet van de staat waar haar huis zich bevindt, bepaalt of een koelkast bijvoorbeeld als een armatuur moet worden geclassificeerd (wat betekent dat het artikel bij de woning moet worden verkocht) of als persoonlijk eigendom (wat betekent dat het geen om verkocht te worden).

In de regel beschouwt de wet een item dat gemakkelijk kan worden verplaatst, als persoonlijk eigendom en niet als een voorwerp.

Julian Block, een advocaat in Larchmont, NY, is door de media aangehaald als een 'vooraanstaande belastingprofessional'.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker in Lyon Real Landgoed in Sacramento, Californië.}