Huurinkomsten en -kosten bij belastingtijd

De sleutel tot het beheersen van IRS Schema E voor verhuurders - "Aanvullend inkomen en verlies" - is om uw inkomsten en uitgaven te organiseren met behulp van een spreadsheet of personal finance software programma. Verhuurders die gedetailleerde samenvattingen van hun huurpandkosten houden, zijn degenen die het meest op belastingtarief profiteren. IRS regels met betrekking tot huurinkomsten zijn vrij royaal, dus u wilt profiteren van hen.

Schema E Tax Tips

Verhuurders moeten uitstekende records houden over de kosten, inkomsten en uitgaven en de beste manier om al deze dingen bij te houden is het opzetten van een spreadsheet - uw belasting accountant kan zelfs een sjabloon hebben die u kunt gebruiken.

Hier zijn de dingen die u wilt bijhouden:

• Aankoopprijs van het huis, appartement of appartementencomplex waar u uithuurt
• Opgehoopte afschrijvingen en de huidige jaarlijkse afschrijvingen op uw woning
• Huurinkomen
• Beveiligingsdeposito's die u hebt ontvangen < U houdt ook rekening met diverse kosten in verband met uw huurpand, inclusief:

Commissies of vastgoedkosten

• Reclame kosten
• Schoonmaak-, onderhouds- en reparatiekosten
• Huiseigenaren verzekering en HOA dues
• Vastgoedbelasting en hypotheekrente uitgaven
• Beveiligingsdeposito's terugbetaald aan de huurder
• en diverse andere kosten, zoals utilities, landscaping en vuilnisverzameling

Als u deze uitgaven aanwijst met behulp van personal finance software of een computerspreadsheet, zijn uw maandelijkse en eindverslagen binnen handbereik, en u kunt ze gemakkelijk uitprinten.

Beperkingen van de passieve activiteitsverlies

Hier is de royale IRS regel # 1: Als een van uw huurwoningen een netto verlies voor het jaar heeft, kan dat verlies worden gecompenseerd tegen de verliezen en winsten van al uw andere huurwoningen.

Nu is het misschien niet zo goed nieuws: als het totaalbedrag voor al uw woningen negatief is - een netto verlies - dat verlies volledig of gedeeltelijk of niet aftrekbaar zou zijn tegen de rest van uw inkomen voor de jaar door de beperking van de passieve activiteit.

Huur van onroerend goed wordt over het algemeen beschouwd als een passieve activiteit, zelfs als u een aanzienlijke hoeveelheid tijd besteedt aan het selecteren van de juiste huurders, het repareren van de huurpand en het inspecteren van het pand voor routine onderhoud.

Verliezen uit passieve activiteiten zijn beperkt tot het compenseren van passieve winsten.

Als u actief deelneemt aan de huuractiviteiten, kunnen eventuele huurverliezen mogelijk worden gehaald tot maximaal $ 25.000 per jaar in totaal over al uw huurwoningen. Gehuwde personen die afzonderlijk dossier hebben, hebben een huurverlieslimiet van maximaal $ 12, 500, mits de persoon te allen tijde tijdens zijn fiscale jaar van zijn of haar echtgenoot wonen.Het bedrag van het huurverlies dat wordt toegestaan ​​voor actieve deelnemers aan een huurprijs hangt af van uw gewijzigde aangepaste bruto inkomsten (MAGI):

Voor MAGI van $ 100, 000 of minder ($ 50, 000 of minder indien u een afzonderlijk huwelijksverzoek) verliezen kunnen volledig worden afgetrokken tot de $ 25, 000 ($ 12, 500) limiet.

• Voor MAGI tussen $ 100, 000 en $ 150, 000 (tussen $ 50, 000 en $ 75, 000 indien u afzonderlijk een twijfel heeft ingediend), kunnen de huurverliezen worden afgetrokken tot 50% van het verschil tussen $ 150, 000 ($ 75, 000 indien er afzonderlijk ingevuld worden) en MAGI.
• Voor MAGI meer dan $ 150.000 ($ 75.000 als er afzonderlijk een tussentijdse aanvraag is ingediend), kan geen van de huurverliezen tegen andere inkomsten worden afgetrokken.
• U kunt verliesverliezen doorvoeren

Dit brengt ons toe aan de royale IRS-regel # 2: Verhuurverliezen die beperkt zijn door de beperkingen voor passieve activiteitenverlies, kunnen naar het volgende belastingjaar worden overgedragen wanneer ze de huurwinst kunnen compenseren.

De beperkingen voor de passieve activiteiten worden per jaar toegepast, maar de verliezen van de huur blijven jaar na jaar doorgaan tot de verliezen worden gebruikt om de winst te compenseren of door inkomsten te trekken tegen overige inkomsten.

Form 8582 wordt gebruikt om de beperkingen voor passieve activiteitsverlies te berekenen en bij te houden van de huurverliezen die elk jaar voor elk onroerend goed opbouwen.

Belastingplanning voor verhuurders

Verhuurders maken soms een geringe winst wanneer het huurinkomen voldoende is om de hypotheek te betalen, evenals onroerendgoedbelastingen, verzekeringen en reparaties. Maar verhuurders krijgen de koopprijs van de huurprijs te depreciëren, en dit kan vaak een kleine economische winst maken in een klein belastingverlies. Uitgaven overschrijden het inkomen nadat de afschrijvingen in aanmerking zijn genomen.

Maar zo vaak trekken de verhuurders grote uitgaven aan, zoals het vervangen van een dak of het gieten van een appartement nadat een langdurige huurder ontruimt.

In deze omstandigheden is het mogelijk dat de verhuurder een verlies heeft van meer dan $ 25.000, maar de regels voor passieve activiteitenverlies beperken het verlies tot precies 25.000 dollar. De rest zal naar volgend jaar worden overgedragen wanneer de verhuurder hopelijk meer winst hebben en de overmatige belastingverliezen kunnen absorberen.

Verkoop van huurpanden

Verhuurverliezen voor een bepaald onroerend goed zijn volledig toegestaan ​​in het jaar waarin een woning in een volledige verkoop aan een niet-verwante koper wordt verkocht.

Het verkopen van een huis, appartementencomplex of andere huurwoning is niet hetzelfde als het verkopen van uw primaire woning. Net zoals bij het berekenen van vermogenswinst betekent de formule om de winst of het verlies van huurobject te berekenen, uw kostenbasis van uw verkoopprijs af te trekken.

Aangepaste kostenbasis voor huurobjecten

De formule voor het berekenen van uw kostenbasis op huurpanden is als volgt:

Aankoopprijs

• Plus aankoopkosten (titel- en escrowkosten, commissies van vastgoedmakelaars enz. )
• Plusverbeteringen (vervanging van het dak, nieuwe oven, enz.)
• Plus verkoopkosten (titel- en escrowkosten, commissies van vastgoedmakelaars enz.)
• Plus geaccumuleerde afschrijvingen (zoals gerapporteerd op uw belastingformulieren)
• Gelijk aan uw kostenbasis
• Berekening van uw winst of verlies zou zijn:

Verkoopprijs

• Minus uw kostenbasis
• Gelijk aan uw winst of verlies
• Als het resulterende nummer positief is, heeft u een winst gemaakt bij het verkopen van uw huurpand. Als het resulterende nummer negatief is, heeft u een verlies gemaakt. Winsten op huurwoningen kunnen gedeeltelijk worden belast als afschrijvingen bij een maximum van 25 procent belastingtarief en gedeeltelijk als vermogenswinst. De verkoop van huurwoningen wordt gerapporteerd op Form 4797, en eventuele vermogensberekeningen worden gerapporteerd op Schema D.

Vastgoed en beperkte aansprakelijkheid

Veel verhuurders beschouwen bedrijven, vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid of vennootschappen om hun huurwoningen te bezitten. Een vennootschap kan nadelig zijn omdat bedrijven geen voorkeurstarief op langlopende hoofdwinsten hebben. Een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zou de door haar leden doorlopende winsten kunnen doorgeven, zodat de winsten nog steeds in aanmerking komen voor de voorkeur van 15 procent op langlopende winsten. Huurders zouden deze en andere juridische aspecten moeten bespreken om een ​​bedrijf te vormen voor huurwoningen met een advocaat om alle juridische en financiële implicaties van een dergelijke strategie te begrijpen.