Vastgoedbelegging zonder betalingskosten (sandwich lease optie)

Er zijn veel manieren om te investeren in onroerend goed. Vastgoedbeleggingen kunnen voor zowel korte termijn winst als lange termijn huurstroom zijn. Veel mensen zouden graag beleggers in onroerend goed zijn, maar ze hebben geen geld voor downbetalingen en denken dat kopen en vasthouden of kopen en flipperen de enige manieren zijn om geld te verdienen. Dit is niet waar.

Strategieën voor vastgoedbeleggingen zonder geld

Er zijn strategieën voor vastgoedbeleggingen zonder geld.

U kunt voor zo weinig als de kosten van een paar honderd visitekaartjes beginnen. Dit is geen artikel over 'makkelijk geld'. Terwijl er manieren om te beginnen in onroerend goed investeren met alleen je verlangen en een beetje legwork, is het niet makkelijk, maar het kan in korte tijd in je zak zakken.

Er zijn allerlei goeroes overal, op tv, in druk en op internet die alle methoden leren. U kunt veel leren van onroerend goed investeringen websites, maar wees voorzichtig over het betalen voor een zeer dure cursus of mentoring. Anderen hebben de harde manier geleerd dat, hoe vaak de instructeur je weet en leert, is het je nog steeds nodig om uit te gaan en te implementeren.

Enkele van de technieken die u in staat stellen om geld te verdienen uit onroerend goed zonder dat er contant geld nodig is, is:

- 9 -> Vogelhonden

• Opdrachten
• Leaseopties
• Sandwich Leases
• Back-to-Back Closings
• In dit artikel zal ik u een overzicht geven van deze technieken, hoe ze werken en hoe een aantal vastgoedbeleggers ze vroeg in hun beleggingsbedrijven gebruiken voor geldinkomen.

1. Vogelhonden

Voordat u de waarde die een vogelhond real estate beleggers kan waarderen, laten we kijken naar wie deze beleggers zijn. Het eerste wat er aan de hand is, is een 'flipper', het kopen van huizen, het opknappen en snel verkopen voor een winst. Dan is er de langlopende belegger die huizen koopt als huurwoningen, realiseren van cashflow en appreciation over time.

Elk van deze vastgoedbeleggingsstrategieën kan zeer winstgevend zijn. Welke strategie een investeerder kiest gaat over hun doelen, temperament en risicotolerantie.

Er zijn veel meer van deze investeerders daar dan de meeste mensen denken, met name de langlopende huurinvesteringen. Wie zijn zij? Slechts een paar zijn het hoge profiel type dat u op tv ziet. De overgrote meerderheid is mensen die je elke dag ziet. Zij kunnen nog een succesvol bedrijf hebben en geld hebben die zij in onroerend goed willen investeren. Het runnen van hun bedrijven vereist het grootste deel van hun tijd, en ze hebben de neiging om te vertrouwen op traditionele hulpbronnen, zoals makelaars om hen te helpen beleggings vastgoedaanbiedingen te vinden. Zij zullen meestal betalen meer dan zij zouden moeten voor deze deals, aangezien de makelaars uit de Multiple Listing Service (MLS) inventaris werken.Er is niet veel flexibiliteit in de prijsstelling, met name bij de commissies in de deal.

Veel van deze beleggers kopen meerdere eigenschappen. Wat zou hun reactie zijn als ze werden gecontacteerd door iemand die zei dat ze hun huisinkopen voor 10% tot 40% minder geld zouden kunnen brengen dan wat zij momenteel kopen? Het antwoord is simpel, want ze zijn hierin om geld te verdienen.

Hoe minder ze betalen voor een woning, hoe beter hun rendement op belegging (ROI) van de kasstroom, en hoe eerder zij het ingesloten eigen vermogen hebben.

Ze willen dat deze persoon hun deals brengt. Deze persoon staat bekend als een vogelhond. Het is een beetje als een groothandelaar. Door middel van werk, onderzoek en onderzoek vindt de vogelhond huiseigenaren die hun huizen of huiseigenaren met hypotheekproblemen of afscherming moeten verkopen en niet kunnen of hebben, voordat ze worden vermeld.

Dat is vogelhondend, en het heeft geen geld nodig om te beginnen, maar enkel visitekaartjes en veel moeite. Het kan echter vastgoed investeren voor een gemiddelde persoon met te veel schuld en niet veel geld.

Ze zijn er op zoek naar huizen makelaars zijn niet vermeld. In feite hebben sommige vogels vastgoedmakelaars die hun leidingen voeden als een bezorgde huiseigenaar niet in staat is om te verkopen. De vogelhond levert winstgevende investeringen aan de belegger en de kosten kunnen tussen $ 2000 en $ 10.000 per deal lopen wanneer het sluit.

2. Opdrachten

Een andere manier om geld in onroerend goed te investeren zonder dat je eigen geld gebruikt, is om opdrachten te gebruiken. Het is niet een ingewikkeld proces, maar het vereist dat u uw koper op de hoogte hebt gesteld voordat u zich in een koopcontract sluit. U gaat eigenlijk uw deal met de verkoper maken en een koopcontract schrijven. Het contract geeft aan dat de koper "Uw naam en / of toewijzingen" is.

Hiermee kunt u het contract aan iemand anders, uw koper, toewijzen zonder verdere toestemming van de verkoper. Ze moeten een koper zijn, maar dat is normaal gesproken het geval als je dit soort deals doet. De verkoper zal enkel op de hoogte worden gesteld dat uw koper nu de koper is en dat de transactie normaal zal gaan volgens de voorwaarden van het contract.

Een andere overweging bij het toewijzen van aanbiedingen is de serieuze gelddeposito die u aan de verkoper geeft. Dit geld wordt gedeponeerd bij de titelmaatschappij die de sluiting behandelt, en u krijgt dat niet terugbetaald. Het zal overbrengen naar uw koper. Dus, u wilt dit bedrag zo laag mogelijk houden, aangezien er nog een risico bestaat dat de deal niet zal sluiten.

Als u regelmatig met beleggerkopers werkt, kunt u uw vergoeding daadwerkelijk krijgen wanneer u de opdracht overdraagt ​​aan de opdrachtgever, en hoeft niet te wachten tot u afsluitt. U kunt echter worden betaald als de deal sluit. Natuurlijk, als je goed afgestemd bent op bepaalde kopers, en je de overeenkomst kunt omschrijven en een verbale verbintenis kunt krijgen, kan je ook het voorrecht krijgen voordat je het huis sluit.

3. Lease-opties

De basiscomponenten van een lease-optiestrategie zijn een huurcontract met maandelijkse huurbetalingen en een optie om het onroerend goed aan het einde van de huurperiode te kopen.Laten we een voorbeeld uitvoeren om te illustreren hoe het werkt. U bent een belegger die een woning als huurwoning wilt bezitten, maar u zit niet op genoeg geld voor een aanbetaling. Je hebt misschien zelfs een credit score die de leningen te duur maakt.

Door marketing met bandietekens, kranten- en Craigslist-advertenties of gewoon een mond-tot-mondverwijzing, zoek je een gemotiveerde huiseigenaar die hun huis niet kan verkopen. Laten we een hypothetisch voorbeeld bekijken. Laten we zeggen dat de huiseigenaren het huis hebben genoteerd, maar niet kunnen verkopen. Het huis is 100.000 dollar in de huidige markt waard, hun hypotheekbalans bedraagt ​​70.000 dollar en hun betalingen zijn 525 dollar per maand met belastingen en verzekeringen. Eén echtgenoot is van hun werk ontslagen, en de andere heeft een betere baan gevonden, zodat ze snel moeten verhuizen. Dit is wat onze investeerder doet:

Aanbiedingen om hun huis te huur voor 3 jaar met huurpremies gelijk aan hun huisbetalingen.

• betaalt hen $ 1, 500 als een niet terugbetaalbare huuroptie-betaling om het huis aan het einde van de huurovereenkomst voor 80.000 dollar te hebben, maar niet de verplichting om het huis te kopen.
• Met een mondelinge overeenkomst wordt de investeerder gebruikt marketing of andere methodes om een ​​huurder te vinden voor het huis die bereid is 750 dollar per maand te betalen om het te huren. Zij zullen een minimum van een jaar lease ondertekenen.
• Tijdens de 3-jarige lease blijven de belastingen en verzekeringen zoals / is, met de borg in de betaling die voor deze artikelen zorgt.
• Uitbetaling: $ 525 x 3 voor eerste en vorige maand huurbetalingen en een borgsom = $ 1, 575 + $ 1, 500 voor de huuroptie betaling = $ 3, 075.
• Contant in: $ 750 x 3 voor de eerste, laatste en zekerheid = $ 2, 250.
• Dit is de slechtste kas situatie, met de investeerder uit de zak $ 825. Ze zouden echter beter kunnen hebben onderhandeld met de verkoper en de zekerheid uitstellen, of helemaal afgewerkt met het bedrag dat ze uit de zak zouden hebben, tot ongeveer 300 dollar. Dit is niet slecht om dit huis te beheersen en aan het einde een winstgevende aankoop te sluiten. Het is al meer waard dan de te betalen prijs, en zal waarschijnlijk waarderen tijdens de 3-jarige lease. De positieve cashflow van $ 250 per maand bedraagt ​​$ 9.000 over de 3 jaar periode. Dus, zelfs als de investeerder hun optie niet uitoefent om het huis te kopen, hebben ze een goede winst gezien de kleine hoeveelheid geld die zij hebben geïnvesteerd.

4. Sandwich Leases

De sandwich lease is net zoals de naam impliceert: twee lease-opties met de investeerder in het midden. In deze situatie wil de belegger de mogelijkheid hebben om het eigendom tegen korting aan het einde van de huurperiode te kopen, en ze willen een huurder vinden die het huis wil kopen, maar kan niet door kredietproblemen of een gebrek van contant geld voor een aanbetaling. De meeste mensen in deze situatie die willen bezitten, zijn blij om het juiste huis te vinden die ze kunnen kopen met een huuroptie, met de tijd om hun krediet te verbeteren en de aanbetaling samen te krijgen.

We gaan het vorige voorbeeld gebruiken, maar in plaats van een gewone huurder, vindt de belegger iemand die een huis wil verhuren of verhuren.Alle nummers zijn hetzelfde, behalve nu wil de huurder het huis aan het eind van een 3 jaar overeenkomstige huurperiode bezitten. De huurder koper betaalt nu niet alleen de eerste, laatste en zekerheidssaldo vooraf, maar ook een huuroptie, niet terugbetaalbare betaling voor het recht om het huis te kopen aan het einde van de huurovereenkomst. Ook komt de huurder koper overeen dat als zij het huis kopen, de prijs 110.000 dollar bedraagt. Nu ziet de kasstroom voor de belegger er als volgt uit:

Dezelfde $ 3, 075 gaat naar de verkoper voor de eerste huuroptie .

• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 lease optie betaling van huurder koper komt in = $ 3, 750.
• Investor zou ook kunnen hebben gevraagd om een ​​hogere lease optie betaling maar was blij met een positieve cash flow van $ 675 wanneer beide deals ondertekend zijn
• De verkoper stelt $ 675 voorwaarts, $ 250 per maand voor 34 overgebleven maanden (eerste / laatste betaalde) en $ 30.000 bruto winst door het huis te verkopen voor $ 110, 000 maar alleen maar $ 80.000 te betalen. de winst is $ 39, 175 met nul dollar van hun geïnvesteerd geld.
• Een ander voordeel van deze strategie is dat de huurder van de huurder de woning wenst te bezitten en er beter op zorgt. In feite hebben sommige beleggers onderhandelingen over huurovereenkomsten die van de huurder de eerste $ 100 of meer van reparaties vereisen. Aangezien de verzekering en de belastingen in de oorspronkelijke hypotheekbetaling worden betaald, zijn de kosten minimaal.
• Als de investeerder alle grondslagen wil bedekken, kunnen zij de hypotheekbetalingen direct betalen, zodat de verkoper niet in een positie komt waar ze in elk geval standaard kunnen zijn.

Lease-opties en sandwich leases zijn strategieën die vaak door beleggers van vastgoed worden gebruikt om eigenschappen aan hun portefeuille toe te voegen en maandelijkse cash flow te bouwen.

5. Back-to-Back Closings

De woning- en hypotheekrommel die in 2007 begon te ontvouwen, creëerde veel verandering in de kredietverlenende en vastgoedtransacties. Titelbedrijven die dubbele sluitingen hebben gedaan en één overeenkomst met de opbrengsten van een andere financieren, zijn vrijwel nergens te vinden. Er is echter een manier om groothandel en flip eigenschappen met back-to-back closures zonder uw eigen geld te gebruiken.

Natuurlijk is de eerste vereiste dat u een winstgevende wholesale-flip deal opgezet hebt. U moet de eerste woning hebben gekocht tegen de juiste prijs, en een klaar investeerder om het bij u te kopen tegen een goede winst. De winst moet voldoende zijn om een ​​vergoeding te dekken die nodig is om ervoor te zorgen dat u het geld van anderen gebruikt om de eerste deal te sluiten zodat u de tweede verkoop aan uw belegger kunt sluiten.

Transactiefinanciering is het proces om een ​​zeer kortlopende lening te krijgen om een ​​overeenkomst te financieren met een vervolgafsluiting om de woning op dezelfde dag of binnen 24 uur te verkopen. Een transactieve kredietgever zal de gelden opleggen aan de titelmaatschappij die nodig is om de eerste overeenkomst te sluiten. Zodra die deal sluit, ga je verder naar de tweede deal, meestal gepland direct daar achter. De afrekening van deze overeenkomst zal een betaling aan de transactiekrediet weerspiegelen voor het bedrag dat zij op de eerste transactie hebben geleend plus hun vergoeding.Dit is meestal minimaal $ 2, 500, en kan ook gebaseerd zijn op een percentage van het geleende bedrag. Je krijgt het evenwicht en je winst.