Leren over lease-opties en lease aankoop verkoop

De verkoop van verkoopopties waren populaire financieringsinstrumenten in de late jaren 1970 en begin jaren tachtig. Ze werden voornamelijk gebruikt als een manier om vervreemdingskloven in hypotheken te omzeilen. Voorstanders beweerden dat de verkoop niet echt een verkoop was omdat het een huurcontract was; Echter, rechtbanken betwisten anders.

Vandaag zijn opties om te kopen, lease-opties en huurcontracten drie verschillende financieringsdocumenten. De afwijkingen zijn state-specific en niet alle staten hebben identieke wetten.

Alvorens een overeenkomst met een verkoper te sluiten, moeten de afnemers advies krijgen van een vastgoedadviseur. De onderstaande informatie is een overzicht en is niet bedoeld om te worden beschouwd als juridisch advies.

Basis van een optie

De koper betaalt de verkoper optie geld voor het recht om later het onroerend goed te kopen. Dit optiegeld kan significant zijn of zo weinig als $ 1.
De koper en verkoper kunnen akkoord gaan met een aankoopprijs of de koper kan akkoord gaan de marktwaarde te betalen op het moment dat de optie wordt uitgeoefend. Het is onderhandelbaar. De meeste kopers willen echter bij de aanvang van de optie de toekomstige aankoopprijs vergrendelen.
De term van de optieovereenkomst is onderhandelbaar, maar de gemeenschappelijke lengte is over het algemeen van een jaar tot drie jaar.
Optiegeld wordt zelden terugbetaald.
Niemand anders kan het onroerend goed kopen tijdens de optieperiode.
De koper kan de optie verkopen aan iemand anders.
Als de koper de optie niet uitoefent en het object aan het einde van de optie koopt, vervalt de optie.

De koper is niet verplicht het onroerend goed te kopen.

Basis van een huuroptie

De koper betaalt de verkoper optie geld voor het recht om later het onroerend goed te kopen. Het lease-optie geld kan aanzienlijk zijn.
De koper en verkoper kunnen nu akkoord gaan met een aankoopprijs of de koper kan akkoord gaan met de marktwaarde op het moment dat de optie wordt uitgeoefend. Het is onderhandelbaar. De meeste kopers willen echter bij de aanvang van de huuroptie in de toekomstige aankoopprijs vergrendelen.

In de periode van de huurovereenkomst gaat de koper ermee akkoord het onroerend goed van de verkoper te huren voor een vooraf vastgelegd huurbedrag.
De looptijdoptieovereenkomst is onderhandelbaar, maar de gebruikelijke lengte is over het algemeen van een jaar tot drie jaar.
Het optiegeld geldt in het algemeen niet voor de aanbetaling.
Een gedeelte van de maandelijkse huurbetaling geldt typisch voor de aankoopprijs.
Optiegeld wordt zelden terugbetaald.
Niemand anders kan het onroerend goed kopen tijdens de huurperiode.
De koper kan doorgaans de huuroptie niet toewijzen zonder de goedkeuring van de verkoper.
Als de koper de huuroptie niet uitoefent en het onroerend goed aan het einde van de huurovereenkomst koopt, vervalt de optie.
De koper is niet verplicht het onroerend goed te kopen.

Basis van een huurkoop

De koper betaalt de verkoper optie geld voor het recht om later het onroerend goed te kopen. Dit optiegeld kan aanzienlijk zijn.
De koper en verkoper komen overeen met een aankoopprijs, vaak op of iets hoger dan de marktwaarde.
In de periode van de optie gaat de koper ermee akkoord om het onroerend goed van de verkoper te huren voor een vooraf bepaalde huursom.
De termijn van de huurovereenkomst is onderhandelbaar, maar de gebruikelijke lengte is over het algemeen van een jaar tot drie jaar, op welk moment de koper om bankfinanciering vraagt en de verkoper volledig betaalt.
Het optiegeld geldt in het algemeen niet voor de aanbetaling.
Een deel van de maandelijkse huurpremie is typisch van toepassing op de aankoopprijs.
Optiegeld is niet terugbetaalbaar.
Niemand anders kan het onroerend goed kopen, tenzij de koper de standaard heeft.
De koper kan doorgaans de huurovereenkomst niet toewijzen zonder de goedkeuring van de verkoper.
Kopers zijn vaak verantwoordelijk voor het behoud van het onroerend goed en het betalen van alle kosten in verband met het onderhoud, inclusief belastingen en verzekeringen.
De koper is verplicht de woning te kopen.

Een huuroptie doen / Lease Purchase

Huur een vastgoedadvocaat om de documenten te tekenen en uw rechten te leggen, inclusief de bezittingen en de standaardconsequenties. De woning kan worden belemmerd door onderliggende leningen die vervreemdingsklausules bevatten, waardoor de kredietgever het recht heeft om de leningen te versnellen bij verkoop.

Soms geven verkopers de optie geld aan hun makelaar als volledige betaling van de commissie. Agenten zijn niet altijd betrokken bij het uitoefenen van huuropties of het nakomen van huurovereenkomsten en, zelfs als u een vertegenwoordiger van een makelaar heeft behouden, heeft u nog steeds een vastgoedadvocaat nodig. Agenten zijn geen advocaten en kunnen geen juridisch advies geven.

In het geval van een huurkoop, ontvang alle openbaringen en doe uw due diligence zoals u op een gewone verkoop zou willen doen. Dit betekent:

Krijg een huisinspectie.
Onderzoek het titelbeleid.
Verkrijg een beoordeling.
Lees de verklaringen van de verkoper.
Overweeg het verkrijgen van ongedierteinspecties, een dakcertificering, huisgarantieplan en het huren van andere gekwalificeerde inspecteurs.

Huurkoopvoordelen voor verkopers en kopers

Huurkoopovereenkomsten worden meestal aangeboden door verkopers van moeilijk te verkopen eigenschappen. Denk er over na; Als het onroerend goed makkelijk te verkopen was, zou de verkoper het verkopen aan een conventionele koper die de verkoper geld zou betalen.

Verkopers krijgen in het algemeen marktwaarde tegen de prijzen van vandaag en de vrijstelling van het betalen van een hypotheek op een onbebouwde woning.
Hoewel de huurpremies de markthuur overschrijden, bouwt de koper een downpayment en bancaire dat het pand zal waarderen dan de afgesproken aankoopprijs.
Kopers maken over het algemeen een kleine aanbetaling, met weinig of geen kwalificatie, waardoor een huurovereenkomst een aantrekkelijke manier is om de voordelen van huisbezit te verlichten.
Kopers krijgen ook een gedwongen spaarplan, aangezien een deel van de leasebetalingen aan het einde van de huurovereenkomst overeenkomt met de aankoopprijs.
Als de koper de standaard heeft, betaalt de verkoper geen deel van de leasebetalingen of het optiegeld terug en kan het recht om te dagvaarden voor specifieke prestaties behouden.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met een vastgoedadvocaat.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.