Verbeteringen versus reparaties voor verhuurders

Voor fiscale doeleinden, evenals voor de potentiële waardering van uw woning, is het erg belangrijk om het verschil te begrijpen tussen een verbetering en reparatie van uw huurpand. Ze hebben verschillende fiscale implicaties, evenals verschillende effecten op de waarde van uw woning. *

Wat is een verbetering?

Een verbetering is elk type renovatie die de "bruikbare levensduur" van het onroerend goed zal verlengen.

De theorie hier is dat het voor de komende jaren waarde zal toebrengen aan het onroerend goed en niet alleen in het huidige belastingjaar. Verbeteringen worden over het algemeen beschouwd als het toevoegen van iets dat er niet eerder was, het upgraden van iets dat bestaand was of het aanpassen van het actief naar een nieuw gebruik. Verbeteringen zijn meestal intensiever dan reparaties en hebben meestal meer kosten.

Voorbeelden van verbeteringen:

• een toevoeging toevoegen
• centrale airconditioning toevoegen
• een beveiligingssysteem installeren
• gloednieuw tapijt installeren
• een volledig dak vervangen
• vervanging van alle bestaande loodgieterswerk
• alle bestaande elektrische apparaten vervangen
• een keuken renoveren
• alle vensters vervangen

Wat is een reparatie?

Een reparatie is onderhoud dat nodig is om de woning in werkende staat te houden. De IRS definieert reparaties als die "geen significante waarde aan het eigendom toevoegen of het leven verlengen. "Ze zijn redelijk in omvang en zijn noodzakelijk om de woning in bewoonbare staat te houden.

Reparaties worden over het algemeen beschouwd als het herstellen van een voorwerp in zijn vroegere goede staat.

Reparatie van een bestaande vloer

• Reparatie van een kamer
• Een dak repareren
• Reparatie van bestaande loodgieterswerk
• Bestaande apparaten repareren
• Een deurknop vervangen
• Een venster vervangen
• Vervanging van een gebroken rookmelder
• Rottende vloerplaten vervangen
• Vervanging van gebarsten vloertegels
• Kan u verbeteringen op uw belastingen afwijken?

Ja, maar de volledige waarde kan niet worden afgetrokken in het jaar waarin ze zich voordoen. Dit komt omdat verbeteringen een bruikbare levensduur hebben en waarde in de daaropvolgende jaren toebrengen, niet alleen in het jaar dat de verbetering zich voordoet. Verbeteringen moeten worden geactiveerd en afgeschreven volgens een bepaald waardeverminderingsschema (het zal voor elk actief verschillend zijn). U moet de kosten van de verbetering verdelen over de nuttige levensduur van de verbetering en neem dan een jaarlijkse aftrek op basis van het bepaalde jaar.

Voorbeeld:

Je hebt $ 5, 000 werk op je woning uitgevoerd. Het wordt beschouwd als een verbetering. Daarom moet u het aftrekken over een bepaald waardeverminderingsschema. We zullen een afschrijvingsschema van 10 jaar gebruiken. We gaan ervan uitgaan dat er geen reddingswaarde is, wat betekent dat het na de 10 jaar niets waard is.We nemen ook een lineaire afschrijving aan, waardoor de kosten over de 10 jaar gelijkmatig worden uitgespreid. Zo kunt u voor de volgende 10 jaar ($ 5000/10) kosten van $ 500 per jaar. Uitgaande van een belastingtarief van 28%, bespaart u ($ 500 * .28) $ 140 in belastingen voor het jaar. Kunt u reparaties op uw belastingen aftrekken?

Ja, u kunt de volledige kosten van de reparatie in het belastingjaar aftrek dat de reparatie is afgerond.

Voorbeeld:

Je hebt $ 5, 000 werk op je woning uitgevoerd. Het wordt beschouwd als een reparatie. Als reparatie kunt u de totale kosten in het lopende jaar aftrekken. Stel dat uw belastingtarief 28% bedraagt. Zo bespaart u ($ 5, 000 * .28) $ 1400 in belastingen. Verbeteringen versus reparaties, wat is beter?

Eén is niet noodzakelijkerwijs beter dan de andere. Een verbetering, zoals het toevoegen van een toevoeging, voegt waarde toe aan uw woning, maar de volledige kosten van een reparatie, zoals het vastleggen van een daklek, kunnen direct op uw belastingen worden afgetrokken, waardoor meer geld in uw zak wordt verlaten.

De ideale situatie hangt af van uw behoeften. Sommige verhuurders moeten alle onmiddellijke afschrijvingen maximaliseren, omdat hun levensonderhoud afhankelijk is van hun jaarlijkse huurinkomsten. In dit scenario zou het in staat zijn om een ​​uitgawe als een reparatie te classificeren gunstig zijn omdat het de verhuurder na de belastingtarieven voor het betreffende jaar zou maximaliseren.

Als de verhuurder echter geen extra aftrekkingen nodig heeft voor het gegeven jaar, kan het levensduur van de afschrijving voor meerdere jaren, door de kosten als een verbetering te classificeren, voordelig zijn.

Veel verhuurders en verhuurders gebruiken een lusje door een huurder in de woning te plaatsen en vervolgens reparaties uit te voeren. 'Dit stelt de verhuurder in staat om uitgebreider onderhoud te verrichten die anderszins als een verbetering kan worden geclassificeerd. Met de huurder die er al woont, kan de verhuurder beweren dat het werk nodig is om de huurder tevreden te houden.

Voor die dingen die in een grijze omgeving tussen verbeteringen en reparaties kunnen vallen, hangt het echt af van hoe comfortabel u en uw accountant zijn om uw claim tegen IRS-controle te verdedigen.

* U dient de IRS of een gecertificeerde accountant altijd te raadplegen om te bepalen welke aftrek van toepassing is op uw specifieke situatie.