Wat is de HUD-1 afrekeningsverklaring?

De HUD-1-afrekeningsverklaring is een standaard overheidsvastgoedformulier dat ooit werd gebruikt door de afwikkelende instantie (ook wel de sluitingsagent genoemd) om alle aan een lener en verkoper opgelegde kosten te specificeren voor een echte landgoed transactie. Het wordt meestal niet meer gebruikt, behalve voor één uitzondering. Oorspronkelijk een document ontwikkeld door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, werd het ontworpen om elke partij een volledige lijst te geven van hun inkomende en uitgaande fondsen.

Kosten die aan de transactie zijn verbonden maar die voorafgaand aan de afronding zijn betaald, zijn ook opgenomen in de HUD. Ze zijn normaal gemarkeerd als "POC" voor Betaalde buitendienststellingen.

Hier is een printervriendelijke versie van de HUD-1 die u kunt afdrukken en gebruiken om de tekst te volgen.

Wanneer werd de HUD-1 gebruikt?

De statuten van de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) vereisten dat het HUD-1-formulier werd gebruikt als het standaard onroerend goed-afwikkelingsformulier bij alle transacties in de Verenigde Staten die betrekking hebben op federaal gerelateerde hypothecaire leningen. Waar ik werk, werd het gebruikt voor bijna alle transacties waarbij een koper en verkoper betrokken zijn, waaronder contante sluitingen. Als u op of vóór 3 oktober 2015 een hypotheek hebt aangevraagd, moet u een HUD-1-verklaring hebben ontvangen. Sinds oktober 2015 ontvangen leners een formulier met de naam Closing Disclosure in plaats van een HUD-1 voor de meeste soorten hypotheekleningen als reactie op TILA RESPA Integrated Disclosures of gewoon TRID, die de manier waarop hypotheken worden verwerkt en onthuld, heeft gereviseerd.

Waar wordt een HUD-1 vandaag gebruikt?

De HUD-1-afrekening wordt nog steeds gebruikt voor omgekeerde hypotheken. Dit soort hypotheken is erg populair bij verkopers boven de 62 jaar die aandelen willen afstoten. Ook vragen kredietverstrekkers tijdens de periode van 3 tot 10 jaar na een korte verkoop vóór 2015 vaak om een ​​kopie van de oude HUD-1 om de datum te bewijzen waarop het pand is gesloten.

Wanneer wordt de HUD-1 gedistribueerd?

Vóór 3 oktober 2015 verklaarde RESPA dat leners een kopie van de HUD-1 moeten ontvangen ten minste één dag voorafgaand aan de afwikkeling. In het echte leven kunnen inzendingen binnen enkele uren vóór sluiting waarschijnlijk nog steeds binnenkomen. De meeste kopers en verkopers hebben de verklaring zelfstandig bestudeerd, samen met hun makelaar en met de afwikkelende instantie. Dat idee is dat hoe meer mensen het bekijken, hoe groter de kans dat fouten worden gedetecteerd.

Als het gaat om zowel de HUD-1 als de Closing Disclosure, ga er dan niet van uit dat het sluitingsagent altijd correct is. Fouten gebeuren. Ik ben in meer dan één afsluiting geweest waar op het laatste moment een fout werd gevonden. Stel zoveel vragen als nodig is om u te helpen alle kosten te begrijpen.

Overzicht van het HUD-1-formulier

Om de HUD-1-afrekeningsverklaring beter te begrijpen, vindt u hier een overzicht van de belangrijkste secties van het formulier.

Sectie L, Vereffeningskosten: regels 700-1400

Als u de HUD-1 hebt afgedrukt, bladert u naar Sectie L op pagina 2. Hierin worden veel items getabelleerd voordat ze naar voren worden gebracht naar pagina 1. Kolommen bevatten ladingen die worden betaald uit het geld van de lener of de verkoper. Uw slotverklaring heeft waarschijnlijk geen gegevens in alle regels.

Paragraaf 700, Commissies commissies

Dit gedeelte gaat over de provisie die aan makelaars wordt betaald. Regel 701 en 702 laten zien hoe commissies verdeeld worden tussen twee deelnemende bureaus.

Commissies worden meestal uit de fondsen van de verkoper betaald. Een agent van een koper die een huis te koop aanbiedt, kan echter worden betaald door zijn of haar klant, niet door de verkoper.

Sectie 800, Te betalen items in verband met lening

De vermeldingen op deze regels worden meestal betaald uit het geld van de koper, hoewel in sommige gevallen verkopers ermee instemmen bepaalde bedragen te betalen om de koper te helpen bij het sluiten.

Regel 801 geeft de vergoeding weer die de geldgever heeft aangerekend voor de verwerking of de oorsprong van de lening. Als de vergoeding een percentage van het geleende bedrag is, wordt het percentage vermeld.

Lijn 802 wordt gebruikt om de "punten" op te nemen die door de geldschieter in rekening worden gebracht. Elk punt is 1% van het geleende bedrag.

Regel 803 wordt gebruikt om taxatiekosten vast te leggen. Mogelijk hebt u de vergoeding betaald toen u de lening aanvroeg. Als dit het geval is, moet dit worden gemarkeerd met "POC", voor betalingen buiten de closing. Het bedrag wordt weergegeven, maar wordt niet opgenomen in de totale kosten die u aan de schikking betaalt.

Regel 804 wordt gebruikt om de kosten van het kredietrapport vast te leggen als dit niet is opgenomen in de Origination Fee.

Regel 805 bevat heffingen voor inspecties die op verzoek van de kredietgever worden uitgevoerd. Andere plagen en structurele inspecties worden geregistreerd in een ander gebied.

Lijn 806 is voor een aanvraagvergoeding die kan worden geëist door een particuliere hypotheekverzekeringsmaatschappij (PMI).

Regel 807 wordt alleen gebruikt voor transacties waarbij de lening wordt overgenomen, waarbij de koper de bestaande hypotheek van de verkoper overneemt.

De regels 808 tot 811 worden gebruikt voor diverse items die verband houden met de lening, zoals vergoedingen betaald aan een hypotheekmakelaar.

Sectie 900, Vereiste items van de Lender om vooraf te worden betaald

Deze kosten worden doorgaans door de koper betaald. Het zijn allemaal items die de kredietgever nodig heeft, maar die niet altijd aan de kredietgever worden uitbetaald.

Lijn 901 wordt gebruikt voor het vastleggen van rente die wordt verzameld bij afwikkeling voor de periode tussen sluiting en de eerste maandelijkse betaling.

Regel 902 toont hypotheekverzekeringspremies die bij afwikkeling verschuldigd zijn. Escrow reserves voor hypotheekverzekering worden later opgenomen. Als uw hypotheekverzekering een forfaitair betalingsproduct is voor de duur van de lening, moet dit worden opgemerkt.

Lijn 903 wordt gebruikt om risicoverzekeringspremies vast te leggen die bij afwikkeling moeten worden betaald om een ​​directe verzekering op het onroerend goed te hebben. Het wordt niet gebruikt voor verzekeringsreserves die in escrow gaan.

De lijnen 904 en 905 zijn voor diverse items, zoals overstromingsverzekeringen, hypothecaire levensverzekeringen, kredietverzekeringen en arbeidsongeschiktheidsverzekeringspremies.

Rubriek 1000, Reserves gedeponeerd bij geldschieter

Dit deel wordt gebruikt om escrow-fondsen die door de kredietgever zijn verzameld door de kredietnemer op te sommen voor bijvoorbeeld risicoverzekering en onroerendgoedbelasting. Het aantal opgeladen maanden varieert, maar er zijn limieten over hoeveel de kredietgever kan verzamelen.

De lener betaalde lopende kosten voor de kosten in Sectie 900. De posten op regels 1001-1007 zijn voor fondsen die worden gebruikt om de geblokkeerde rekening van de leningnemer te starten, vanaf welke de uitlener volgend jaar de premies zal betalen. Elke hypotheekbetaling omvat een bedrag dat een deel van deze terugkerende uitgaven dekt.

Regel 1008 is een escrow-aanpassing berekend door de afwikkelende instantie door verschillende escrow-formules te vergelijken. Deze stap is om ervoor te zorgen dat de geldschieter niet meer escrow-fondsen verzamelt dan is toegestaan. Het cijfer is altijd nul of een negatief getal.

Sectie 1100, Titelbelastingen

Titelkosten omvatten vergoedingen die rechtstreeks verband houden met de overdracht van titels, zoals het titelonderzoek, zoeken naar titels, documentvoorbereiding en vergoedingen voor de titelverzekeringspolis. Ze worden normaal gesproken aan de koper in rekening gebracht.

Juridische kosten omvatten vergoedingen voor zowel de advocaat van de lener als die van de verkoper, en soms een advocaat voor de kredietgever. Andere items die in dit gedeelte worden behandeld, zijn vergoedingen voor closing agents en notarissen. Wanneer een persoon veel taken uitvoert, kunnen de vergoedingen bij elkaar worden gebracht. Regel 1101 wordt gebruikt om de vergoeding van de afhandelingsagent vast te leggen.

De kosten voor abstractie of zoeken naar titels en examens worden ingevoerd in regels 1102 en 1103. Als dezelfde persoon beide taken vervult, wordt een forfaitair bedrag ingevoerd in regel 1103. Als de persoon die het werk doet een titelfirma is of advocaat, worden kosten later ingevoerd, in regels 1107 of 1108.

Regel 1104 toont kosten voor het titelverzekeringsbindmiddel (ook wel verzekeringsverplichting genoemd). De betaling voor eigendomstitels wordt later ingevoerd.

Regel 1105 registreert de kosten voor het voorbereiden van de akte en dergelijke facturen als het werken aan hypotheken en bankbiljetten.

De vergoeding die door een notaris in rekening wordt gebracht voor het verifiëren van de uitvoering van de schikkingsdocumenten, wordt ingevoerd op regel 1106. <11> Lijn 1107 vermeldt de honoraria van een advocaat.

Lijn 1108 is de kostprijs van de titelverzekering (behalve de kosten van de map).

De regels 1109 en 1110 zijn informatieregels die de kosten vermelden voor de afzonderlijke titelverzekeringspolissen voor lener en geldverstrekker. (Alleen regel 1108 wordt overgedragen.)

De regels 1111 tot 1113 worden gebruikt om andere titelkosten in te voeren die per locatie verschillen. Invoer kan een vergoeding zijn voor een belastingplichtige voor een belastingcertificaat of een vergoeding voor een belastingdienst.

Sectie 1200, Overdrachts- en overdrachtskosten van de overheid

Dit deel wordt gebruikt voor het specificeren van kosten, zoals kosten voor het vastleggen van akten en hypotheken en vergoedingen voor belastingzegels.

Secties 1300 & 1400, aanvullende afrekeningskosten en totalen

Sectie 1300 wordt gebruikt voor het registreren van expertisekosten en inspecties voor zaken als ongedierte, verf op loodbasis en radon. Structurele inspecties en inspecties voor verwarming, sanitair of elektrische apparatuur kunnen ook worden opgenomen.Als een van de partijen een huisgarantie koopt, worden de kosten in dit gedeelte vermeld.

Regel 1400 is voor de totale afhandelingskosten die worden betaald uit de gelden van lener en verkoper. Ze worden ook ingevoerd in de secties J en K, regels 103 en 502.

Sectie J Overzicht van de transactie van de leningnemer: regels 100-303

Terug naar pagina 1 van het formulier HUD-1, vindt u secties J en K, die de gespecificeerde transacties van de lener en de verkoper beschrijven.

Rubriek 100, brutobedrag door debiteur

Op lijn 101 staat de brutoprijs van het onroerend goed.

Kosten voor persoonlijke eigendommen (items als gordijnen, wasmachine, droger, tuinmeubilair en decoratieve artikelen die bij de verkoper zijn gekocht) worden vermeld op 102.

Regel 103 toont de totale afhandelingskosten voor de lener die zijn gebracht voorwaarts van Lijn 1400.

Lijn 104 en 105 zijn voor bedragen verschuldigd door de lener of eerder betaald door de verkoper.

Invoer die aan de lener wordt aangerekend, omvat een saldo op de geblokkeerde rekening van de verkoper als de lener de lening aanneemt.

• De lener kan de verkoper een deel van de niet-geïnde huur betalen.
• De regels 106 tot en met 112 zijn voor items die de verkoper op voorhand heeft betaald. De koper moet bijvoorbeeld de verkoper vergoeden voor zijn evenredige deel van de provinciale belastingen als de verkoper een jaarlijkse rekening heeft betaald. Elke persoon betaalt kosten voor de tijd dat ze de eigenaar waren.

Lijn 120 is het brutobedrag verschuldigd door de kredietnemer. Het is het totaal van regels 101 tot en met 112.

Sectie 200, Bedragen betaald door of Namens bruikleennemer

Dit zijn alle boekingen voor fondsen die de lener ontvangt bij het sluiten.

Regel 201 geeft de koper credit voor het bedrag aan ernstig geld dat is betaald toen het aanbod werd geaccepteerd.

Regel 202 is het bedrag van de nieuwe lening, die door de kredietgever aan de lener wordt betaald.

Lijn 203 wordt gebruikt wanneer de lener een lening aanneemt of de titel onderwerpt aan een bestaande lening of pandrecht op het onroerend goed.

De regels 204 tot en met 209 worden gebruikt voor het weergeven van diverse items die door of namens de koper zijn betaald. Ze kunnen items bevatten als een vergoeding die de verkoper nodig heeft voor reparaties of vervanging van artikelen. Dit gebied wordt ook gebruikt als de verkoper een notitie van de lener accepteert voor een deel van de aankoopprijs.

Regel 210 tot en met 219 zijn voor rekeningen die de verkoper nog niet heeft betaald, maar die alle of een deel verschuldigd is. Belastingen en beoordelingen worden vermeld, maar het gebied kan ook huur omvatten die vooraf door de verkoper is geïnd voor een periode die de datum van afwikkeling overschrijdt.

Lijn 220 is het totaal voor alle artikelen in Sectie 200. Het totaal wordt toegevoegd aan de opbrengst van de lener.

Sectie 300, Contanten bij afwikkeling van / tot kredietnemer

Regel 301 is een samenvatting van het totale verschuldigde bedrag van de ontlener.

Regel 302 is een samenvatting van alle items die al door of voor de lener zijn betaald.

Lijn 303 is het verschil tussen regels 301 en 302. Het laat meestal zien hoeveel geld de lener moet sluiten. Het kan een negatief cijfer zijn, wat aangeeft dat de lener bij het sluiten geld zal terugkrijgen.

Deel K, Samenvatting van de transactie van de verkoper: Lijnen 400-603 Lijnen 400-603

Rechts van sectie J (de samenvatting van de transactie van de lener), vindt u sectie K die de transacties van de verkoper samenvat .

Sectie 400

, Bruto bedrag te wijten aan verkoper De bedragen in deze sectie zijn toegevoegd aan het geld van de verkoper.

Regel 401 geeft de brutoprijs van het onroerend goed weer.

Vermeldingen op persoonlijke eigendommen (artikelen als gordijnen, wasmachine, droger, tuinmeubilair en decoratieve artikelen die de verkoper aan de koper verkoopt) zijn vermeld op 402.

De regels 404 en 405 zijn voor andere bedragen verschuldigd door de lener of eerder betaald door de verkoper, zoals:

Als de lener de lening van de verkoper aanneemt, moet hij / zij de verkoper vergoeden voor het saldo op de geblokkeerde rekening van de verkoper.

• De koper is de verkoper mogelijk een deel van de niet geïnde huur verschuldigd.
• De regels 406 tot en met 412 zijn voor items die de verkoper op voorhand heeft betaald. De koper moet bijvoorbeeld de verkoper misschien vergoeden voor een evenredig deel van de provinciale belastingen als de verkoper een jaarlijkse rekening heeft betaald, maar gedurende dat hele jaar niet de eigenaar van het onroerend goed is.

Lijn 420 is het brutobedrag verschuldigd aan de verkoper. Het is het totaal van regels 401 tot en met 412. 500, kortingen op bedrag te wijten aan verkoper

De bedragen in deze sectie worden afgetrokken van het geld van de verkoper.

Lijn 501 wordt gebruikt wanneer de makelaar in onroerend goed van de verkoper of een andere partij de aanbetaling voor het geld van de kredietnemer houdt en deze rechtstreeks aan de verkoper betaalt.

Lijn 502 bevat het cijfer van regel 1400, de totale kosten van de verkoper zoals berekend in sectie L.

Lijn 503 wordt gebruikt als de lener de titel overneemt of onderwerpt aan bestaande retentierechten die in mindering worden gebracht op de verkoopprijs.

De regels 504 en 505 gelden voor alle eerste en / of tweede leningen die worden betaald als onderdeel van een schikking (inclusief opgebouwde rente).

De regels 506 tot en met 509 worden weergegeven als lege regels voor diverse items.

Regel 506 wordt gebruikt om door de lener betaalde deposito's bij de verkoper of bij een andere partij die niet de afwikkelende instantie is, te registreren. Dit is iets anders dan de invoer in 501. In dit geval draagt ​​de partij die het geld overhoudt het over aan de afwikkelende instantie die bij het sluiten moet worden uitbetaald.

Deze regels kunnen ook worden gebruikt om aanvullende pandrechten op te nemen die bij de afwikkeling veel worden betaald om de eigendomstitel vrij te maken.

De regels 510 tot en met 519 gelden voor facturen die de verkoper nog niet heeft betaald, maar die geheel of gedeeltelijk verschuldigd zijn. Belastingen en beoordelingen worden vermeld, maar het gebied kan ook huur omvatten die vooraf door de verkoper is geïnd voor een periode die de datum van afwikkeling overschrijdt.

Lijn 520 is het totaal voor alle items in Sectie 500. Het totaal wordt van de opbrengst van de verkoper afgetrokken.

Sectie 600, Contante betaling bij afwikkeling naar / van verkoper

Regels 601 is het brutobedrag verschuldigd aan de verkoper, vanaf regel 420.

Regel 602 bevat het totaal van kortingen in de opbrengst van de verkoper, vanaf regel 520. < Lijn 603 is het verschil tussen lijnen 601 en 602.Het geeft meestal een contant bedrag aan dat aan de verkoper is betaald, maar het is mogelijk voor de verkoper om geld te betalen bij het sluiten. De verkoper is bijvoorbeeld mogelijk meer schuldig aan eerste en tweede hypotheken dan in het contract wordt teruggevorderd.

Als u een HUD-1 hebt ontvangen als onderdeel van uw transactie voor thuisaankopen, moet u er rekening mee houden dat dit een van de sluitingsdocumenten is die u moet bewaren.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub. Home Buying Expert bij The Balance.