Hoe u een woning aanhoudt bij het kopen van een woning

Het was eens een gebruikelijke praktijk voor een huiskoper om een ​​aanbod te maken onderworpen aan de mogelijkheid om een ​​hypotheek te krijgen, die nu bekend was als nu een lening contingent. Tijdenwijziging en vastgoedmarkten dicteren typisch het type verbod en contractvoorwaardelijke aanvaardingen die aanvaardbaar zijn. Een lening contingentie vandaag is vaak een beetje lastig.

De reden voor de uitdagingen houdt in dat de meest voorkomende leningstermijnen voorkomen.

In Californië onroerend goed, bijvoorbeeld, zoals veel andere plaatsen in het land, kan een huiskoper verschillende soorten leningvoorzieningen bekijken en een of meer van deze contingencies in de aankoopaanbieding opnemen.

Alleen huiskopers die financiering verkrijgen, hebben de neiging om het koopcontract te verlenen, afhankelijk van het verkrijgen van een lening. Kontantkopers vragen geen leningvoorziening omdat er geen lening is. Het contract kan afhankelijk zijn van de koper die een:

• FHA-lening, die zijn eigen eisen heeft, of
• een VA-lening, die door de Administratie van de Veteraan wordt gewaarborgd, of
• een conventionele lening, die typisch wordt verkocht in de secundaire markt of
• lening van een krediet-unie waar de lener lid is of
• particuliere financiering, die soms een harde lening wordt genoemd

Afhankelijk van het soort lening, kan de kredietgever bepaalde voorwaarden vereisen eigendomsvoorwaarden of reparaties om de lening te maken. Als de verkopers en kopers niet akkoord kunnen gaan met de reparatie- of kredietverleningsvoorwaarden, ontvangt de koper de lening niet en kan de transactie uit elkaar vallen.

Over het algemeen heeft de koper een bepaalde periode in het koopcontract om de financiering te verkrijgen. In sommige gevallen kan het contract de koper de keuze geven om te kiezen tussen een bepaald aantal dagen voordat de lening noodzaak moet worden verwijderd of voldaan, of om de lening onvoorzien te houden, indien alle partijen akkoord gaan, tot de sluiting.

Het is waar het probleem begint. De meeste verkopers verwachten dat een koper financiering moet krijgen. Verkopers zijn doorgaans redelijk en zullen een bepaalde tijd voor de koper kunnen verstrekken om de financiering te verkrijgen en de leningvoorziening te verwijderen, maar niet elke verkoper wil wachten tot de dag van afsluiting om uit te vinden of de koper wel in staat is de escrow sluiten. Het is niet helemaal eerlijk voor een verkoper om een ​​koper te vragen om een ​​30-dagen sluitingstijd zonder een stevige inzet om te sluiten. Aan de andere kant, het verwijderen van een lening contingentie voor het sluiten kan een koper erg nerveus maken.

Een koper zou zich afvragen wat er zou gebeuren als de kredietgever, voor wat onvoorziene of vreemde reden, besloot om de lening af te wijzen. Als de koper de leningvoorziening had verwijderd, zou de koper bij de verkoper zijn genade kunnen zijn, en de koper's serieuze gelddeposito zou in gevaar kunnen komen.Weinig koper is bereid om een ​​gok te nemen op het verliezen van de storting.

Uiteraard krijgen kopers een pre-acceptatiebrief voordat u een bod maakt. Het is de voorafgaande brief die de verkoper vertrouwt op als bewijs van de kredietwaardigheid van de koper en het vermogen om in aanmerking te komen voor een lening. Maar nadat het bestand is verpakt voor onderschrift, kunnen andere problemen opduiken.

Onbekende uitspraken kunnen verschijnen in de publieke records, een koper kan een blip hebben op het kredietverslag dat door de scheuren is gelopen. Een ex met een eerdere korte verkoop kan een demper op kwalificeren zetten, een koper kan haar baan verliezen, een koper kan net binnen de vereiste 2-jarige periode worden ingezet of loon ontvangen die onbetaalbaar is op loonrollen. Er zijn een bazillion-dingen die fout kunnen gaan. Laten we niet uit het oog verliezen dat het tweede type leningvoorziening de beoordeling is. De beoordelingsvoorziening is vaak los van de leningstermijn. De beoordelingsvoorziening betekent dat het huis moet beoordelen tegen de aankoopprijs. Als de waarde lager is dan de aankoopprijs, dan kan de koper annuleren als de koper een beoordelingsbescherming heeft in de koopcontract. Als de verkoper ermee akkoord gaat om de prijs te verlagen om de beoordeling te kunnen evalueren, wordt de koper dan verwacht dat de beoordelingsvoorziening wordt verwijderd.

Maar wat gebeurt er als bij het afsluiten van de onderschrijver het elfde uur besluit om een ​​tweede beoordeling te bestellen en dat tweede waardering van waarde blijkt een lage beoordeling te zijn? Als de koper de beoordelingsvoorziening heeft vrijgegeven, is er nog geen beoordelingsfase. Als de leningstermijn nog niet is vrijgegeven, kan het inkoopcontract nog steeds afhangen van het vermogen van de koper om de lening te krijgen.

Dit zijn zorgen om met uw makelaar te worden aangepakt alvorens een bod te kopen om een ​​huis te kopen. Sommige kopers zijn comfortabel om een ​​lening contingent te verwijderen wanneer een kredietgever de koper verzekert dat het bestand klaar is voor financiering. Als de kredietgever zich echter bezighoudt, is het wellicht niet goed om de leningstermijn te verwijderen. Lening contingencies spreken ook aan een verkoper. Het nadeel is wanneer uw aanbod tussen meerdere aanbiedingen is en de andere kopers bereid zijn om een ​​lening contingent te verwijderen of de periode te verkorten, en u dringt erop aan dat de lening onvoltooidheid helemaal in de gaten blijft houden, uw aanbod wordt mogelijk niet geaccepteerd. De verkoper kan denken dat u een probleem heeft die problemen kan veroorzaken bij het sluiten.

In moeilijke situaties zoals deze vragen sommige huiskopers de kredietgever om het bestand door middel van onderschrijving goed te keuren voordat ze ooit een bod aanbieden om een ​​huis te kopen. Goedkeuring van de onderschrijving verwijdert de angst voor onzekerheid en versterkt het aanbod.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.