Het schrijven van thuisverlies op een persoonlijke woningverkoop

Door Julian Block, Procureur

De meeste mensen zullen u vertellen dat het afnemen van huisverliezen op een persoonlijke woningverkoop onmogelijk is of niet toegestaan ​​is, maar dat zij onjuist zijn. Over het algemeen verbiedt de IRS-belastingcode eventuele aftrek voor verlies bij de verkoop van een hoofdverblijf. Het staat echter wel enkele uitzonderingen toe voor het afschrijven van thuisverliezen op een persoonlijke woning.

Bijvoorbeeld, de wet maakt een aftrek mogelijk voor verlies van de verkoop van een persoonlijke woning die is omgezet in huurwoning.

Maar het beperkt het bedrag van de afschrijving. Geen aftrek voor waardevermindering voordat u begint te huren.

Het uitgangspunt is de aanpassing van de eigendom (1) op het moment van omrekening of (2) eerlijke marktwaarde op het moment van omzetting, naargelang het lager is. Nadat u het laagste van (1) of (2) hebt bepaald, verhoog dat bedrag om de kapitaalverhogingen van de huurperiode te weerspiegelen, die de waarde verhogen. Vervolgens aftrek van de huurperiode aftrek voor afschrijvingen. Wat je uiteindelijk aankomt, is de eigendomsprijs van de woning op het moment van de verkoop. Wanneer u verkoopt, is de dop op uw verliesvermindering het bedrag waarmee de verkoopprijs de verkoopprijs overschrijdt.

Op een zure vastgoedmarkt kan de eigendomsgrondslag op het moment van verkoop aanzienlijk lager zijn dan de oorspronkelijke kostprijs. In principe begint de basis als de oorspronkelijke kostprijs, inclusief eventuele schulden, zoals een eerste of tweede hypotheek, plus aanpassingen omhoog of omlaag.

Omhoog aanpassen om uitbetalingen te weerspiegelen voor bepaalde afwikkeling- of sluitkosten die verband houden met de aankoop, zoals wettelijke kosten en / of verbeteringen. Pas vóór 7 mei 1997 neer op het bedrag van de winst uit de verkoop van een eerder bezet woning waarop de belasting werd uitgesteld. Al deze aanpassingen van uw oorspronkelijke kostenresultaat in uw aangepaste basis.

Een voorbeeld: In 2001 koopt u uw eerste persoonlijke woning voor 200.000 dollar. In 2003 verhuist u uit het huis en huur het. Op dat moment bepaalt u dat haar eerlijke marktwaarde 180.000 dollar bedraagt. Vervolgens neemt u afschrijvingsaftrek van $ 20.000 en verkoopt u het eigendom voor 150.000.000 dollar.

U kunt denken dat uw verlies $ 50.000 is - de verschil tussen de oorspronkelijke kostprijs van 200.000 dollar en de verkoopprijs van 150.000.000 dollar. Maar de IRS beperkt uw verlies tot slechts 10.000 dollar - het bedrag waarmee de 160.000.000 op het moment van de verkoop aangepaste basis (eerlijke marktwaarde van $ 180.000 op het moment van conversie minus de afschrijving van de huurperiode van $ 20.000) overschrijdt de verkoopprijs van 150.000.000 dollar.

Wanneer de huurperiode minder dan een jaar bedraagt, kan de IRS betogen dat een verlies moet worden ontkend doordat de omzetting van de woning van de woning naar huurwoning tijdelijk, niet permanent was.De richtlijnen voor thuisverkopers waarschuwen dat "u uw woning niet heeft veranderd in huurwoningen als u uw oude huis tijdelijk uitlevert alvorens het te verkopen." De richtlijnen over wat tijdelijk en permanent is echter door nee betekent het laatste woord. Zij weerspiegelen alleen de officiële IRS-positie op een probleem en zijn niet bindend voor de rechtbanken.

Overeenkomstig de richtlijnen, zal de IRS ook een persoonlijke woonplaats overwegen om te zijn omgezet in huurpand "als u uw huis met een makelaar voor huur of verkoop plaatst en niet verhuurd wordt." < Vertaling: U moet het huis daadwerkelijk huren voordat u een verliesaftrek kan nemen. Deze beperking is door de rechtbanken gehandhaafd. Als u twijfelt, moet u altijd contact opnemen met een professionele belastingrevisor of CPA voordat u thuisverliezen op een persoonlijke woonplaats claimt.

Julian Block is een fiscaal deskundige van Larchmont, New York.

Bewerkt door Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië. <<