Kopen Kan ik een beleggingseiendom verkopen?

Vraag: Kan ik mijn beleggingseiendom kort verkopen?

Een lezer vraagt: "Ik heb het gevoel dat ik al de verkeerde dingen gedaan heb. Ik heb deze huurwoning gekocht op de hoogte van de markt. Ik heb het twee jaar later geherfinancierd en een kamer toegevoegd en mijn vrouw denkt en ik zal er ooit op pensioen gaan. Wel, die dag is gekomen en dit is nu een onderwaterhuis. Ik verschuldig meer dan het waard is. Kan ik mijn beleggingseiendom verkopen? "

Antwoord: Sommigen denken dat de korte verkoopoptie beperkt is tot een persoonlijke woning. Zij nemen dit waarschijnlijk aan, omdat er veel hoopla is van bepaalde soorten kredietverstrekkers over de vraag of een persoon het huis bezet of niet in het huis bezet, maar dat heeft weinig te maken met de meeste korte verkoop. Zelfs de richtlijnen voor een traditionele HAFA-kortverkoop sinds februari 2011 laten toe dat een leeg persoonlijk verblijf beschouwd wordt als lang de woning niet langer dan 12 maanden leeg is geweest.

In Californië verkocht we onlangs een flatgebouw met meerdere eenheden voor een verkoper zonder tekortkoming en een volledige vrijlating van aansprakelijkheid. Veel van de kwalificaties zullen afhangen van het volgende:

• Uw type lening
• Uw kredietgever
• Wetten van de staat
• Soort onroerend goed
• Ontbering reden

Het is niet altijd nodig om lastig te zijn - financieel of anderszins - een korte verkoop doen. Sommige kredietinstellingen, zoals Bank of America, zijn bijvoorbeeld zeer kort verkocht.

Bank of America heeft een aantal korte verkoopprogramma's beschikbaar die weinig of geen last hebben. Sommige van deze programma's betalen u om de korte verkoop te doen, maar meestal niet wat betreft een beleggingseiendom.

Voorbereiden voor een korte verkoop op een beleggingseiendom

Het eerste wat je moet doen is een ontberingsbrief.

Ik besef dat ik net zei dat je niet altijd moeite hoeft te tonen, en dat is waar. Maar je moet nog steeds een ontberingsbrief maken. U moet mogelijk de korte verkoop en indeling vragen waarom u het nodig hebt.

Hier zijn andere documenten die de kredietgever kan vragen:

• Vergelijkbare marktanalyse. Uw agent kan een CMA opstellen voor bezorging aan de bank om de waarde te onderbouwen. De bank zal waarschijnlijk nog een eigen BPO bestellen. De CMA zal echter uw geloofwaardigheid aan uw verzoek lenen.
• Federale belastingaangifte. Alle schema's en pagina's. Als u andere beleggingseigenschappen bezit die op uw belastingrendementen worden weergegeven, zou het wellicht een goed moment zijn om de kortverkoop allemaal in één keer te overwegen.
• W2, 1099 of ander bewijs van inkomen. Dit zijn documenten die bij uw retourzending vergezellen.
• Payroll stubs . De kortverkoopbank wil vaak een bewijs van uw huidige inkomen en zijn jaarlijkse cijfers zien.
• Bankverklaringen .Volledige pagina's voor de laatste twee maanden van elk bankrekening, inclusief pensioenfondsen. Het is zeer ongebruikelijk dat een bank een verkoperbijdrage van pensioenfondsen aanvraagt.
• Lijstovereenkomst. Dit is de overeenkomst tussen u en uw makelaar om uw woning te verkopen.
• Aankoopcontract. Het koopcontract bevat alle voorwaarden die van toepassing zijn op de verkoop van uw woning, inclusief het type financiering, indien aanwezig, de aanbetaling en de verkoopprijs.
• Koper's bewijs van geld en / of voorafgaande brief. Uw kredietgever zal willen zien dat de koper gekwalificeerd is en in staat is om de transactie af te ronden.
• Geskatte afsluiting of HUD-1. Bottom line net komt het meest voor. Niet-typische uitgaven zullen waarschijnlijk niet worden toegelaten.

Voordelen voor het kort verkopen van een beleggingseiendom

Ik heb gemerkt dat soms kredietverstrekkers leniger zijn bij verkopers van een beleggingseiendom dan bij verkoop van een persoonlijke woning. Je zou denken dat het andersom zou zijn, maar het is niet. Ik vermoed dat omdat de meeste investeringen worden gehouden voor cashflow of potentiële appreciatie. Dus, als een woning ondersteboven is, is het waarschijnlijk niet cashflowing en wordt niet beschouwd als een investering in de ogen van de investeerder.

Als een persoonlijke woning echter ondersteboven is, is het nog steeds jouw huis.

Veel mensen kopen geen huis voor een investering wanneer het als hoofdvestiging wordt gekocht. Daarom nemen banken rekening met andere factoren bij het verkopen van een woning. Typisch, onderwater is niet genoeg om een ​​reden om een ​​hoofdverblijf te verkopen.

Verkopers lijken meer graag een onderwaterhuis te verkopen wanneer het niet meer geld stroomt en ondersteboven is. Als de bank een verkoperbijdrage nodig heeft, zijn beleggers vaak meer kans om het te betalen omdat ze begrijpen dat ze negatieve cashflow betalen.

Het doen van een korte verkoop voor een beleggingseiendom is vaak sneller en makkelijker. Het slaan op een kredietverslag zonder een tekortkoming is over het algemeen iets minder dan het ding om te krediet met een afscherming.

Vaststelling om een ​​beleggingseiendom te verkopen als een kortverkoop

Als bij een korte verkoop, zoek juridisch en fiscaal advies voordat u akkoord gaat met de korte verkoop. Omdat het huis niet uw woonplaats is, die voorrang kan krijgen, kan u onderhevig zijn aan belasting op de verdeling tussen uw basis en de verkoopprijs.

U kunt ook onderworpen zijn aan een tekort aan de lening, wat het verschil is tussen hoeveel u verschuldigd bent en het bedrag dat de bank heeft ontvangen. De meeste Californië verkopers die ik heb ontmoet die een bevoegde belasting hebben gehaald en legale vertegenwoordigers vinden vaak manieren om deze twee problemen te verwerken, maar verkopers in andere staten zullen wellicht niet zo gelukkig zijn.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}