Hoe Bank Owned foreclosures of REOs

Denkt u dat u een afscherming koopt? Het helpt eerst om een ​​beetje te leren over hoe de huizen een afscherming ophouden.

Banken bezitten onroerend goed omdat de banken de huizen hebben verworven door middel van afscherming. Huizen op boeken van een bank heet REO's, dat is een acroniem voor "onroerend goed eigendom." Realiseer je dat wanneer banken krijgen eigendomsakten aan huizen door middel van afscherming, is het vaak omdat niemand opdagen op de rechtbank stappen om de minimale hoeveelheid van de bestaande hypotheek (s) of de bank met opzet het minimum bod zo hoog niemand het zou aanraken bod.

Op het eerste gezicht is het misschien niet klinken alsof foreclosures winstgevend zijn, vooral als de bank wil haar voorraad te verkopen op de open markt voor het bedrag dat ooit aan de bank verschuldigd was geweest door de vorige hypotheekgever . Maar hier zijn tenminste twee redenen waarom een ​​REO voor u winstgevend kan zijn:

• Als er twee leningen aan het onroerend goed zijn vastgelegd (dat is gemeenschappelijk deze dagen), wordt de tweede kredietgever soms niet uitgeschakeld. Als de tweede kredietgever de achterstallige betalingen niet aan de eerste kredietverlener opbouwt en zijn eigen afscherming procedure begint, wordt de tweede kredietgever in de afscherming weggegooid. Veel tweede hypotheken bestaan ​​uit 20% of meer van de oorspronkelijke marktwaarde.
• De bank wil vaak niet op zijn inventaris zitten. Aangezien het zijn minimumbod niet heeft ontvangen van een investeerder of thuiskoper tijdens de afscheiding in het gerechtsgebouw, zou de bank waarschijnlijk deze REO thuis minder kunnen prijzen, om er gewoon van te ontsnappen. Afhankelijk van de interne boekhouding.

Finding REO Listing Agents

Er zijn veel plaatsen online beschikbaar om afscherming te vinden. U kunt ze echter ook in MLS vinden. Als u de agent van uw koper vraagt ​​om MLS te zoeken voor "REOs", dan zult u waarschijnlijk vinden dat een zeer kleine handige makelaars gespecialiseerd zijn in het opnemen van REO's voor verkoop in uw buurt.

Hier zijn tips over REO-agenten:

• De meeste REO-agenten vermelden alleen REO's, geen ander type onroerend goed.
• REO-lijstagenten geven vaak kortingen aan de banken in ruil voor zijn bedrijf, omdat deze agenten veel van elkaar hebben en soms krijgt de vermogensbeheerder een korting.
• REO-makelaars maken geld door het verkopen van veel REO's of als een dubbele agent. Onder het dubbele agentschap, zal de REO-noteringsagent zowel de noteringskommissie als de commissaris van de koper verdienen.
• Om de koperagenten aan te trekken, bieden veel banken een groter percentage van de provisie aan de agent van de koper, terwijl de provisie van de agent van de notering wordt verdisconteerd.
• REO noteringsagenten vertegenwoordigen in het algemeen de verkoper, niet de koper. Overweeg of u uw eigen vertegenwoordiging wilt hebben, wellicht.
• REO-lijstagenten zijn meestal topproducerende agenten vanwege het volume van hun bedrijfsvoering.Zij spenderen meestal niet veel tijd aan met kopers.
• Sommige REO-agenten zijn zo bezig dat zij assistenten aan veldoproepen huren. Velen geven hun eigen mobiele telefoonnummer niet uit, waardoor communicatie moeilijk kan zijn.

Een agent van een koper aannemen

Tenzij u directe onderhandelen met banken heeft, ontvangt u misschien een betere vertegenwoordiging door uw agent van uw eigen koper te huren.

Voordat u een agent selecteert, selecteert u meerdere en onderhoudt u de makelaars om een ​​goede pasvorm te vinden.

• De agent van de koper heeft een verantwoordelijkheid om uw belangen te beschermen.
• De agenten van de koper vertegenwoordigen de verkoper niet. Zelfs wanneer de verkoper hun commissie betaalt.
• Koper's agenten worden doorgaans betaald door de verkoper. Dit betekent dat het u niet kost om een ​​agent van een koper te huren.
• De agenten van de koper kunnen u vragen om een ​​makelaarovereenkomst van een koper te ondertekenen, die de verplichtingen van de agent aan u zal opgeven en opgeven wie de commissie betaalt.
• Overweeg het werken met een agent van de koper die ervaring heeft met REO's.

Onderhandelingen met REO's

Als de aanbieding relatief nieuw is op de markt, is het zeer mogelijk dat de bank veel niet afwijkt van zijn vraagprijs. U krijgt meer onderhandelingsmacht als u aanbiedingen aanbiedt voor huizen die langer dan 30 dagen op de markt zijn geweest.

Hier zijn meer tips:

• Banken onderhandelen kortingskortingen met titel- en escrow-bedrijven. Als u ervoor kiest om de titel / escrow bedrijf van de bank te gebruiken, controleer de kosten die die bedrijven u zullen in rekening brengen. Over het algemeen zullen de kosten die de bank niet betaalt maar door de koper betaald wordt hoger zijn, omdat de titel en de escrow vaak die kortingen opmaken door kopers meer te betalen.
• Veel banken gaan weg van het betalen van typische sluitkosten voor de koper. Sommige kosten, zoals overdrachtsbelasting, provincie en staatskosten, worden gedragen door de koper en niet de bank. Banken betalen vaak niet voor ongedierteverslagen, reparaties of huisgarantieplannen.
• Sommige banken zullen geen telleraanbod ondertekenen totdat alle voorwaarden wederzijds overeengekomen zijn tussen partijen.
• Verwacht dat de bank een eigen koopcontract of een aanvulling op uw standaard aankoopcontract trekt. Lees het grondig door en vraag een vastgoedadviseur om advies als u het niet begrijpt. U kunt wedden dat de bank advocaat dat contract heeft opgesteld, en het is niet in uw voordeel.
• Als de bank niet aankomt en u een offerteverwerping ontvangt, wacht dan nog eens 30 dagen en stuur dan uw oorspronkelijke bod opnieuw in, met de oorspronkelijke datum overschreden en uw nieuwe datum ingevoegd.
• U kunt 10 dagen wachten voor een reactie op uw bod van de bank. Wees geduldig. Ik weet dat het gek klinkt dat sommige banken lang kunnen duren om te reageren, maar dat kunnen ze.
• De bank kan u vragen om een ​​leningaanvraag in te dienen, zodat het u kan prequalificeren; U bent echter niet verplicht uw lening van die bank te verkrijgen.
• Als u niet kan sluiten bij de vooraf bepaalde sluitingsdatum, kan de bank u een boete opleggen voor elke dag die u op die datum doorgaat.Zorg ervoor dat u een lening preapproval brief van uw eigen geldschieter hebben voor het indienen van een offerte, en krijg zekerheid dat u de financiering van uw geldschieter zal ontvangen zonder in onverwachte vertragingen.
• U wordt waarschijnlijk gevraagd om het huis te kopen "zoals het is." Er zijn nadelen om afscherming te kopen. Maak uw aanbod onderworpen aan een huisinspectie. Sommige verkopers in standaardverband activa uit afscherming huizen.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.