Keurt de bank mijn korte verkoop goed?

Vraag: Zal de bank mijn korte aanbieding goedkeuren?

Een lezer vraagt: "Mijn man en ik proberen al bijna een jaar een leningaanpassing bij Bank of America te krijgen, en we blijven rondrennen. De bank heeft ons eindelijk verteld dat we moeten proberen doe een korte verkoop, maar de bank zal ons niet vertellen of ze een korte verkoop zullen goedkeuren. Mijn man denkt dat de bank nee zal zeggen tegen de korte verkoop, net zoals ze ons hebben verprutst met de wijziging van de lening. zal de bank onze korte verkoop goedkeuren? "

Antwoord: Veel onderwaterverkopers zijn bang dat hun banken een korte verkoop zullen weigeren als de waarheid is dat als de verkoper en het eigendom in aanmerking komen, de meeste banken snel een korte verkoop goedkeuren. Zoals met de meeste truisms, zijn er echter vaak uitzonderingen.

Hoe banken een korte verkoop kunnen weigeren

Soms zullen banken onredelijke eisen stellen aan een korte verkoop. Ze doen vaak ongelooflijke verzoeken om de korte verkoop goed te keuren op basis van hun beleggersvereisten. Die eisen kloppen niet altijd.

Het zou leuk zijn als de bank het gewoon op het spel zou zetten en zou zeggen dat het de korte verkoop niet wil doen, maar dat gebeurt wanneer varkens vliegen. De banken vinden dat ze niemand een verklaring verschuldigd zijn. Hier zijn enkele manieren waarop een bank of haar investeerders de korte verkoop kunnen saboteren:

• Vraag om een ​​hogere verkoopprijs dan een taxatie ooit zal halen.
  Sommige agenten denken ten onrechte dat banken dom zijn en / of dat de BPO-agenten incompetent zijn. Maar dat komt omdat agenten geloven dat de banken om de BPO geven en dat de banken de waarheid vertellen. Een bankonderhandelaar zou kunnen zeggen dat de BPO $ 200.000 bedroeg toen de BPO een verkoopprijs van $ 180.000 voorstelde. Een verkoopprijs van $ 180.000 zou de beleggersverliezen echter niet op dezelfde manier dekken als een afscherming.
• De bank of zijn investeerders kunnen eisen dat de verkoper het onroerend goed bewoont.
  Er kan een clausule in de PSA zijn waarin staat dat alleen door de eigenaar bewoonde objecten worden goedgekeurd voor de korte verkoop. De onderhandelaar van de bank zou kunnen eisen dat de verkoper terug naar huis gaat, zelfs als de verkoper door het land verhuisde om een ​​nieuwe baan te nemen. De onderhandelaar zou kunnen vermoeden dat de verkoper niet terug zal gaan, dus de onderhandelaar hoeft de korte verkoop niet te weigeren - de verkoper zal het doen door te weigeren te verhuizen.
• De bank kan een verkoperbijdrage eisen die de verkoper niet kan betalen.
  Het is niet ongebruikelijk dat een bank de verkoper om extra geld vraagt, bovenop de verkoopprijs. Vaak laat de bank de vastgoedmakelaar of de koper die bijdrage niet betalen, wat exorbitant kan zijn. In veel gevallen willen de banken het geld alleen van de verkoper, alsof het op de een of andere manier bestraffend is.Als de verkoper deze niet heeft of niet kan lenen, zal de bank de korte verkoop niet goedkeuren.

Waarom Banken korte transacties goedkeuren

Banken moeten geld verdienen. Banken kunnen soms meer geld verdienen met een afscherming dan met een korte verkoop. Maar vaker wel dan niet, banken willen verliezen te minimaliseren, en zal een korte verkoop overwegen onder de volgende voorwaarden:

• Verkoper biedt een gedocumenteerde ontbering.
  Hoewel banken soms een strategische korte verkoop accepteren, worden de meeste korte verkopen goedgekeurd op basis van de financiële problemen van de verkoper en omstandigheden die buiten de controle van de verkoper liggen. Verwacht niet om weg te lopen met een goedgekeurde korte verkoop en geen bijdrage als je bezittingen en besteedbaar inkomen hebt.
• De verkoper heeft een redelijk geprijsd aanbod van een gekwalificeerde koper geaccepteerd.
  De verkoopprijs moet dicht bij de vergelijkbare omzet liggen. Soms zal de bank het bod van een koper afwijzen alleen om te zien of de koper meer zal betalen, maar uiteindelijk moet de geldschieter van de koper het huis nog steeds beoordelen tegen de overeengekomen prijs. Alvorens de korte verkoop goed te keuren, wil de bank mogelijk het bewijs van de koper en / of een pre-autorisatiebrief zien als de koper financiering verkrijgt.

Bovenal moet de transactie logisch zijn voor de bank voor korte verkoop. Gewoon omdat de waarde van een huis is afgenomen, zo niet genoeg reden voor een bank om een ​​korte verkoop goed te keuren en de verkopers van de haak te slaan.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}