Opties Als uw korte verkoop is geweigerd

Vraag: Een lezer schrijft , "We hadden vorig jaar ons huis te koop als een korte verkoop en de bank zei dat onze korte verkoop werd geweigerd, maar we weten niet waarom Ze hebben ons niet echt een reden gegeven en onze agent weet niet waarom de bank onze aanvraag heeft afgewezen, ze vroegen ons om alle mogelijke restjes papier en we gaven ze onze belastingaangiften en alle financiële documenten waaruit bleek dat we financieel kwetsen, en ze zeiden nog steeds nee tegen ons, we kunnen het ons niet veroorloven om dit huis langer te houden .We hebben vorige week opgemerkt dat onze aanbieding is verlopen en onze agent zal niet meer met ons praten. "Wat kan doen?" <

Antwoord van Elizabeth Weintraub:

Dat de bank ooit de korte verkoop heeft geweigerd, hoeft nog niet te betekenen dat je het niet nog een keer moet proberen. Het eerste wat ik suggereer, is ervoor te zorgen dat je geen contract hebt met de vorige koper. Als uw short-sale papierwerk bij de bank was ingediend, betekende dit waarschijnlijk dat u en een koper een koopcontract hadden getekend. De meeste kortetermijncontracten bevatten een soort addendum dat het contract afhankelijk maakt van goedkeuring voor een korte verkoop en er is waarschijnlijk een tijdslimiet opgelegd als voorwaarde voor het koopcontract.

Omdat u een woning wettelijk een tweede keer niet kunt verkopen als u nog steeds verplicht bent aan een bestaande koper, moet u de papieren controleren, de titelfirma (of de agent van de koper) bellen en ervoor zorgen dat het contract wordt schriftelijk geannuleerd, als het niet is verlopen.

Ten tweede, als uw vermelding inderdaad is verlopen, ontvangt u waarschijnlijk telefoontjes van vele andere agenten die hun services aanbieden en / of suggereren dat ze kopers voor u hebben.

Deze agenten hebben hoogstwaarschijnlijk geen kopers en er is geen garantie dat agenten die vervallen aanbiedingen jagen enige ervaring hebben met het werken aan short sales.

Het is al erg genoeg dat sommige agenten niet gekwalificeerd zijn om shortverkopen te verkopen maar deze services mogelijk aanbieden, maar in uw specifieke situatie raad ik aan een zeer goed ervaren agent in te huren die veel korte verkopen heeft onderhandeld.

Een onervaren agent zonder een sterke achtergrond in korte verkoop kan uw oorzaak schaden en is waarschijnlijk de reden waarom uw korte verkoop niet eerder is goedgekeurd. De meeste veteraan short-selling-agenten die ik ken geven nooit op, totdat de verkopers doodvallen van uitputting of de korte verkoop is goedgekeurd.

Huur een nieuwe agent in, zet uw huis terug op de markt met nieuwe foto's en zoek een nieuwe koper. Zorg ervoor dat de koper zich blijft inzetten om te wachten op uw korte verkoopgoedkeuring. Een kleine truc die mijn verkopers gebruiken, is van de agent van de koper te eisen dat hij schriftelijk belooft dat de agenten niet meer aanbiedingen voor de koper zullen schrijven nadat het aanbod is geaccepteerd. Niet elke koper is eigenlijk bereid om zich in te zetten om een korte verkoop te kopen, en een toegewijde koper is noodzakelijk.In feite, als de koper niet is toegewijd, heb je niet echt een koper onder contract. Je hebt een waardeloos stuk papier.

Bekijk na het voltooien van de voorrondes je ontberingsbrief. De meeste banken eisen dat een verkoper één of meer van de parameters die vereist zijn volgens de specifieke richtlijnen van die bank geschikt maken voor een korte verkoop. Niet elke bank werkt onder identieke richtlijnen, maar hier zijn er een paar die van toepassing zijn op zowat elke korte verkoop:

Je geeft meer uit dan je verdient.

U krijgt of bent gescheiden en kunt het huis niet alleen betalen.
De rente op uw lening staat op het punt zich aan te passen of is al toegenomen.
Er is een dood of medische ziekte in het gezin geweest die hypotheekdelinquentie heeft veroorzaakt.
Uw lening is ten minste 30 dagen geldig vanaf het moment waarop uw laatste betaling verschuldigd was.
U bent werkloos met weinig uitzicht op werk.
U hebt een faillissement afgesloten dat al uw schulden heeft voldaan.
Soms, wanneer de korte verkoop wordt geweigerd, is dit te wijten aan zoiets simpels als de verkoper die de hypotheek momenteel moet betalen. Als de hypotheekbetalingen niet achterstallig zijn, kunnen de richtlijnen van de bank aangeven dat het de bank niet is toegestaan om een korte verkoop goed te keuren. Trouwens, denk er eens over na, als de bank je geld ontvangt, waarom zou het dan overwegen je gunsten te geven?

Ten tweede kan onderwater zijn en een hypotheekaflossing doen soms het equivalent zijn van het gooien van $ 100 biljetten in de lucht om meegesleept te worden door een briesje.

Als een van de 7 items hierboven op uw situatie van toepassing is, zorg er dan voor dat u die redenen opneemt in uw ontberingsbrief. Bankonderhandelaars verwerken een groot aantal bestanden en ze onderzoeken niet elk document zo zorgvuldig mogelijk. Je moet het heel duidelijk maken dat er een probleem is en dat je ook documentatie verstrekt.

Als je gaat scheiden, stuur dan een kopie van je echtscheidingspapieren naar de bank. Voeg facturen van uw arts toe met medische diagnoses of behandelplannen. Vermeld al uw maandelijks inkomen versus uitstroom. Sommige financiële overzichten bieden geen plekjes of vakken voor een lener om alle uitgaven op te nemen. Ongeacht het papierwerk dat de bank u heeft gegeven om te voltooien, maakt u uw eigen financieel overzicht met de inkomsten aan de linkerkant en alle uitgaven aan de rechterkant. Laat onderaan een negatief getal zien door uw schulden van uw inkomen af te trekken. Maak het voor de bankonderhandelaar heel gemakkelijk om uw financiële beeld goed te begrijpen.

Verzend hem vervolgens opnieuw. De kans is groot dat uw korte verkoop zal worden goedgekeurd. Banken willen korte afzet doen. De nationale hypotheekafwikkeling, naast andere gerechtelijke acties, biedt financiële prikkels voor banken om een korte verkoop te doen, net als het korte verkoopprogramma van HAFA. Sterker nog, de meeste banken waar ik mee heb gewerkt geven de voorkeur aan een korte verkoop via een leningaanpassing. Als u momenteel een leningwijziging doorvoert, wordt de kans dat uw korte verkoop wordt goedgekeurd slechts overschreden tot 99,9%. Lees hoe u van een leningwijziging overgaat op een korte verkoop. Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië, en biedt geen juridisch advies. Als u om juridisch advies vraagt, raadpleeg dan een advocaat die een licentie heeft om het te verstrekken.