Wat is er mis met Home Affenderable Refinance Program?

Vraag: Wat is er mis met HARP?

Een lezer vraagt: "We hebben geprobeerd een leningaanpassing te krijgen, maar Wells Fargo zei dat we ons niet kwalificeerden. We hebben een hypotheek die op het punt staat te worden gereset, van een lening met alleen rente naar volledig afgeschreven over zes maanden We kunnen die betaling niet betalen, we willen geen korte verkoop verkopen omdat we niet willen dat onze dochter van school verandert. Ik hoor dat we onze lening kunnen aflossen met een nieuwe lening onder president Obama's herfinancieringsprogramma, maar ik ben de afgelopen vijf jaar op weg geweest om te hopen, onze vingers te kruisen en slaap te verliezen over deze hypotheek, ik weet niet of ik het niet meer aankan. "Wat is er mis met de Home Affordable Refinance? Programma? Moeten we het doen? "

Antwoord: HARP-richtlijnen zijn buitengewoon mild. Kortom, de overheid biedt twee opties via Making Home Affordable. De twee opties zijn:

• Leningwijziging door Home Betaalbaar te maken
• HARP door Home Betaalbaar te maken

Het belangrijkste verschil tussen de twee programma's is dat leningwijzigingen bedoeld zijn voor mensen met financiële problemen, en HARP is voor verkopers die niet in aanmerking komen voor een leningwijziging omdat ze geen financiële problemen hebben.

Hoe te kwalificeren voor HARP

De HARP-kwalificatiestandaarden zijn relatief eenvoudig als volgt:

• Uw hypotheek moet eigendom zijn van Fannie Mae of Freddie Mac. Andere soorten leningen komen niet in aanmerking voor HARP. U kunt uw lening online opzoeken om te zien of deze door Fannie Mae of Freddie Mac wordt gehouden door naar de opzoektool voor leningen op de Making Home Affordable-website te gaan.
• Uw lening moet vóór 1 juni 2009 zijn ontstaan.
• Uw loan-to-value-ratio moet meer dan 80 procent zijn.
• U moet zicht hebben op uw betalingen, met niet meer dan één betalingsachterstand in de afgelopen 12 maanden.
• Met uitzondering van een klein venster dat is uitgesloten, kunt u de HARP in het verleden niet gebruiken.

HARP-facetten

De belangrijkste redenen waarom een ​​huiseigenaar HARP zou aanvragen, zijn omdat de huiseigenaar het huis wil behouden en geen leningaanpassing kan krijgen.

Huiseigenaren die liever een korte verkoop doen, zijn over het algemeen niet van toepassing op HARP.

• Het herfinancieringsprogramma kent geen limiet voor het bedrag van de lening als uw bestaande lening een vaste rente heeft. Er is geen pet.
• Er is een kleine, beperkte, uitbetalingsimpuls. Over het algemeen kunnen alleen afsluitingskosten aan uw lening worden toegevoegd om de balans te vergroten.
• U kunt een lener uit de bestaande lening verwijderen als de resterende leningnemer een stabiele betalingsgeschiedenis kan aantonen. Dit zou werken voor een in aanmerking komend echtscheidingskoppel.
• U kunt een lener aan de lening toevoegen, mits de nieuwe lener in aanmerking komt.
• U kunt herfinancieren als u faillissement hebt aangevraagd zolang het faillissement meer dan 12 maanden geleden is afgewikkeld en u sindsdien regelmatig op uw hypotheekbetaling hebt gehandeld.
• Met uitzondering van één type HARP-programma, is een minimale credit score en schuldratio niet vereist.

HARP-problemen verklaard

Hetzelfde probleem dat plagen met lijmsaneringsprogramma's HARP doen plagen. Om te beginnen komen niet genoeg mensen in aanmerking voor de hulp, wat betekent dat de richtlijnen niet bij de meeste mensen passen.

• Het grootste probleem is dat het programma de hoofdbalans niet verlaagt. In feite maakt het de hoofdbalans nog groter.
• U blijft hypotheekverzekering betalen als u dit nu verschuldigd bent. Hoewel uw betaling kan dalen vanwege een lagere rente, kan uw betaling ook omhoog gaan. In de richtlijnen van Fannie Mae staat echter vermeld dat je nog geen hypotheekverzekering hebt gehad, maar dat zul je nu niet doen.
• U kunt een HARP-lening met vaste rente of een lening met eigen vermogen niet uitbetalen of herfinancieren. Het beste wat u kunt doen is de tweede kredietverstrekker ondergeschikt maken, wat betekent dat u op de tweede positie blijft. Maar er is weinig stimulans voor een tweede geldschieter om akkoord te gaan. Waarom zou een tweede geldschieter zijn positie in gevaar willen brengen en nog verder in de put van no equity verdwijnen?
• U kunt uw type lening wijzigen in een verhaal. Wetten verschillen per staat. In Californië bijvoorbeeld, veranderen verkopers die herfinancieren de voorwaarden van hun leningen van aankoopgeld in hard geld.

  In het algemeen geldt dat aankoop van geldleningen geen verhaal in Californië met zich meebrengt. Als je door de afscherming de straat op zou gaan, als je leningen aankoopgeld zouden blijven, zou je beschermd kunnen worden tegen persoonlijke aansprakelijkheid in Californië. Het uitvallen van een herfinanciering, zoals het recht krijgen om een ​​deficiëntieoordeel in te stellen in geval van wanbetaling, kan een groot pluspunt zijn voor banken en een slechte zaak voor huiseigenaren.

Korte aanbieding versus HARP

Onder HARP kan uw huis over twee jaar nog steeds onder water zijn en minder waard dan u verschuldigd bent. Verkopers die short sales regelen, komen vaak in aanmerking om binnen twee jaar een huis te kopen. Ze ruilen dus voornamelijk een onderwaterhuis in voor een huis zoals het, maar met een veel kleinere hypotheek - behalve dat ze eerst twee jaar huren. Aan het einde van twee jaar kan een voormalige short seller hetzelfde huis hebben, maar met eigen vermogen.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}