Omgekeerde hypotheekbegrippen: wat u moet weten

Een omgekeerde hypotheek is een type lening dat contant geld oplevert met uw eigen vermogen. Dit is niet de meest flexibele (of de minst dure) manier om te lenen, dus het is de moeite waard om alternatieven te evalueren voordat je er een gebruikt. In de juiste situatie bieden deze leningen een krachtige manier om gebruik te maken van de waarde van uw woning.

De basis

Net als een standaardhypotheek is een omgekeerde hypotheek een lening die uw woning als onderpand gebruikt. Deze leningen verschillen echter op verschillende manieren, wat leidt tot het "omgekeerde" deel van de naam.

U ontvangt geld in plaats van elke maand geld te betalen aan uw geldschieter
Het bedrag van uw lening groeit met in de loop van de tijd, in plaats van te krimpen met elke maandelijkse betaling

Het concept is vergelijkbaar met een tweede hypotheek of een lening met eigen vermogen. Omgekeerde hypotheken zijn echter alleen beschikbaar voor huiseigenaren van 62 jaar en ouder, en u hoeft deze leningen over het algemeen niet terug te betalen totdat u uw woning verlaat.

Omgekeerde hypotheken kunnen geld verschaffen voor alles wat u maar wilt. Zolang u aan de vereisten voldoet (zie hieronder), kunt u de fondsen gebruiken om uw inkomsten uit andere bronnen of besparingen die u heeft opgebouwd aan te vullen. Begin echter niet alleen met het vooruitzicht van gemakkelijk geld - deze leningen zijn ingewikkeld (vooral om te ontspannen) en ze verminderen de bezittingen voor uw erfgenamen.

Er zijn verschillende bronnen voor omgekeerde hypotheken, maar we zullen vooral de Home Equity Conversion Mortgage (HECM) behandelen die beschikbaar is via de Federal Housing Administration.

Een HECM is over het algemeen minder duur voor leners vanwege overheidssteun, en regels voor deze leningen maken ze relatief consumentvriendelijk.

Hoeveel kan je krijgen?

De hoeveelheid geld die u krijgt, is afhankelijk van verschillende factoren en is gebaseerd op een berekening die bepaalde aannames maakt over hoe lang de lening zal duren.

Eigen vermogen: hoe meer eigen vermogen u in huis heeft, hoe meer u kunt opnemen. Voor de meeste leners werkt het het beste als u uw lening gedurende vele jaren hebt betaald en uw hypotheek bijna volledig is afbetaald.

Rentevoet: Lagere rentetarieven betekenen dat u meer kunt halen uit een omgekeerde hypotheek.

Leeftijd: de leeftijd van de jongste lener op de lening zal ook van invloed zijn op het bedrag dat u krijgt, en oudere leners kunnen meer nemen. Als je in de verleiding komt om iemand uit te sluiten die jonger is om een hogere uitbetaling te krijgen, wees dan voorzichtig - een jongere partner zou moeten verhuizen bij het overlijden van een oudere lener als de jongere persoon niet bij de lening is inbegrepen.

Uw keuze van hoe u het geld krijgt, is ook belangrijk. U kunt kiezen uit verschillende uitbetalingsopties.

Forfait: de eenvoudigste optie is om al het geld in één keer te nemen. Met deze optie heeft uw lening een vaste rente en groeit uw saldo eenvoudigweg met de tijd naarmate rente groeit.

Periodieke betalingen: u kunt er ook voor kiezen om periodieke betalingen te ontvangen (bijvoorbeeld maandelijks). Die betalingen kunnen uw hele leven duren, of voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 jaar). Als uw lening opeisbaar wordt omdat alle leners het huis zijn verlaten, eindigen de betalingen. Met levenslange betalingen is het mogelijk om meer uit te halen dan u en uw geldschieter verwachten als u een uitzonderlijk lange levensduur geniet.

Kredietlimiet: in plaats van onmiddellijk contant geld te nemen, kunt u kiezen voor een kredietlijn, waarmee u geld kunt aantrekken als en wanneer u ze nodig heeft. Het voordeel van deze aanpak is dat u alleen rente betaalt over het geld dat u daadwerkelijk hebt geleend, en dat uw kredietlimiet in de loop van de tijd kan groeien.

Combinatie: kan niet beslissen? U kunt een combinatie van de bovenstaande programma's gebruiken. U kunt bijvoorbeeld een klein overzichtsbedrag vooraan opnemen en een kredietlijn behouden voor later.

Om een schatting te krijgen van hoeveel u kunt opnemen, probeert u de calculator van de National Reverse Mortgage Lenders Association. Het werkelijke tarief en de kosten die door uw geldverstrekker in rekening worden gebracht, verschillen echter van de gebruikte veronderstellingen.

Omgekeerde hypotheekkosten

Zoals bij elke andere woninglening, betaalt u rente en kosten om een omgekeerde hypotheek te krijgen. De tarieven zijn van oudsher notoir hoog, maar het gaat steeds beter.

Toch moet u op de kosten letten en aanbiedingen van verschillende geldschieters vergelijken.

Kosten kunnen (en worden vaak) in uw lening gefinancierd of ingebouwd. Met andere woorden, u schrijft geen cheque, dus u voelt niet die kosten, maar u betaalt ze nog steeds. Vergoedingen verminderen de hoeveelheid eigen vermogen in uw woning, waardoor er minder wordt overgemaakt voor uw vermogen (of voor u, als u het huis verkoopt en de lening aflost). Als u over het beschikbare geld beschikt, is het misschien verstandig om uit uw zak te betalen in plaats van voor die jaren nog eens rente te betalen. Sluitingskosten:

u betaalt een deel van dezelfde afsluitkosten als bij een aankoop of herfinanciering. U heeft bijvoorbeeld een beoordeling nodig, u heeft documenten nodig en uw kredietverstrekker zal uw tegoed herzien. Sommige van deze kosten zijn buiten uw controle, maar andere kunnen worden beheerd en vergeleken. De kosten voor het maken van originelen variëren bijvoorbeeld van geldschieter tot geldverstrekker, maar het kantoor van uw provincie neemt hetzelfde in rekening, ongeacht wie u gebruikt. Servicetarief:

mogelijk krijgt u een sticker-schok als u maandelijkse kosten ziet die uw maandelijkse inkomsten uit een omgekeerde hypotheek opeten. Er gelden maximale limieten voor HECM-kosten, maar het is altijd de moeite waard om rond te shoppen. Verzekeringspremies:

omdat HECM's worden ondersteund door de FHA (wat het risico voor uw kredietgever vermindert), betaalt u een premie aan de FHA. Uw eerste hypotheekverzekeringspremie (MIP) ligt tussen 0,5% en 2,5%, en u betaalt een jaarlijkse vergoeding van 1,25% van uw leningsaldo. Interesse:

u betaalt natuurlijk rente over elk geld dat u via een omgekeerde hypotheek hebt opgenomen. Terugbetaling

U doet geen maandelijkse betalingen voor een omgekeerde hypotheek. In plaats daarvan is het leningsaldo verschuldigd wanneer de lener permanent het huis verlaat (meestal bij overlijden of wanneer het huis wordt verkocht).U bent echter

schulden aan het aangaan die moeten worden terugbetaald - u merkt het gewoon niet. Uw totale schuld is het geldbedrag dat u contant neemt plus de rente op het geld dat u hebt geleend. In de meeste gevallen groeit uw schuld in de loop van de tijd - omdat u geld leent en geen betalingen doet (u kunt zelfs elke maand meer lenen). Wanneer uw lening opeisbaar is, moet deze worden terugbetaald. De lening is meestal verschuldigd als alle leners "permanent" zijn verhuisd. Omgekeerde hypotheken kunnen echter ook opeisbaar worden als u niet aan de voorwaarden van uw overeenkomst voldoet, bijvoorbeeld als u uw onroerendgoedbelasting niet betaalt.

De meeste omgekeerde hypotheken worden terugbetaald door de verkoop van het huis. Bijvoorbeeld, na uw overlijden, gaat het huis op de markt en ontvangt u contanten die kunnen worden gebruikt om de lening af te betalen. Als je minder dan wanneer je het huis verkoopt, mag je het verschil behouden. Als u meer dan waarvoor u het huis verkoopt meer te danken hebt, hoeft u het verschil

niet te betalen met een HECM (met andere woorden, u "wint").

In sommige gevallen zullen uw erfgenamen beslissen om het huis te houden. In die gevallen is het volledige geleende bedrag verschuldigd - zelfs als het saldo van de lening hoger is dan de waarde van het huis. Je erfgenamen zullen een grote som geld moeten bedenken om het huis in het gezin te houden. Vereisten Om een omgekeerde hypotheek te krijgen, moet u aan een aantal basiscriteria voldoen.

Basisregels:

Het huis is uw hoofdverblijf (u kunt bijvoorbeeld geen huurwoning gebruiken)

U bent minimaal 62 jaar oud

U bent niet schuldig aan schulden die verschuldigd zijn aan de federale overheid

Voldoende vermogen:
aangezien u geld
uit

van uw huis neemt, heeft u een aanzienlijk bedrag aan eigen vermogen nodig om uit uw woning te putten. Er is geen loan-to-valueberekening zoals je zou doen met een "forward" hypotheek. Doorlopende kosten: u moet de mogelijkheid hebben om lopende uitgaven in verband met uw huis te blijven betalen (u moet bewijzen dat u in staat bent om uw uitgaven bij te houden). Dit zorgt ervoor dat het onroerend goed zijn waarde behoudt en dat u het eigendom van het onroerend goed behoudt. U hebt bijvoorbeeld continu onderhoudskosten en mogelijk moet u onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies betalen. Inkomen:

u heeft geen inkomen nodig om voor een omgekeerde hypotheek in aanmerking te komen, omdat u geen betalingen op de lening hoeft te doen. Counseling:

voordat uw HECM wordt gefinancierd, moet u een 'consumer information session' bijwonen met een door de HUD goedgekeurde HECM-counselor. Dit moet onpartijdige informatie over het product opleveren. Eerste hypotheek:

als u nog steeds geld op uw huis schuldig bent, kunt u nog steeds een omgekeerde hypotheek krijgen (sommige mensen doen het om de bestaande maandelijkse betalingen te elimineren). De omgekeerde hypotheek moet echter wel het eerste pandrecht op het onroerend goed zijn. Voor de meeste kredietnemers betekent dit dat u uw resterende hypotheekschuld moet betalen met een deel van uw omgekeerde hypotheek. Dit is het gemakkelijkst als u ongeveer 50% eigen vermogen hebt in uw huis (of meer).