Wat is een marktafscherming en hoe werkt het?

Huizenkopers die een goede deal willen in onroerend goed, denken steevast altijd eerst over het kopen van een afscherming. Ze denken dat ik zeker een beetje werk zal doen om een ​​goedkope prijs te krijgen. Ze geloven dat banken wanhopig zijn om deze vreselijke huizen te dumpen, en dat is ook niet waar.

Sommige goedbedoelende kopers hebben deze foto in hun gedachten van een schattig klein huis, omringd door een witte houten omheining die eigendom is van een moeder die weduwe is geworden en die in moeilijke tijden is gevallen, maar dat scenario is over het algemeen verre van realiteit.

De echte foto is vaak lelijk.

Een marktafscherming is een huis dat eigendom is van de bank en dat ooit toebehoorde aan een huiseigenaar. De huiseigenaar heeft het huis verlaten of vrijwillig het huis bij de bank ondergebracht. U hoort de termijn dat de bank het eigendom terugneemt, maar de bank heeft de eigendom nooit in de eerste plaats bezeten, dus de bank kan iets niet terugnemen dat de bank niet had. De bank sloot de hypotheek of trustakte af en greep de woning. Er is een verschil.

Waarom gaan verkopers naar afscherming?

Verkopers stoppen met het uitvoeren van betalingen om verschillende redenen. Weinigen kiezen ervoor om vrijwillig in een afscherming te gaan. Het is vaak een onvoorspelbaar resultaat van een van de volgende:

• Toegewijde, ontslagen of opgehouden baan
• Onbekwaam om door medische omstandigheden te blijven werken
• Overmatige schulden en oplopende rekeningen
• Worstelen met mede-eigenaar , echtscheiding
• Opdrachtoverdracht naar een andere staat
• Onderhoudskwesties die zij zich langer kunnen veroorloven

Tijdens de marktcrash van 2005 tot en met 2011 liepen veel huiseigenaars gewoon van huis weg omdat de waarden waren gedaald en ze meer verschuldigd waren dan hun huizen waard waren.

Dit was in de meeste gevallen niet de beste oplossing, maar het was een directe opluchting voor huiseigenaren.

Rechtstreeks onderhandelen met verkopers bij marktafscherming

Beleggers die gespecialiseerd zijn in het kopen van verhinderingen, geven er vaak de voorkeur aan deze huizen te kopen voordat de executievrije procedure definitief is. Voordat u een verkoper in nood benadert, overweeg dan:

1. Gedwongen verhinderingsprocedures kunnen van staat tot staat verschillen. In staten waar hypotheken worden gebruikt, kunnen huiseigenaren bijna een jaar in het pand verblijven; terwijl in staten waar trustakten worden gebruikt, een verkoper minder dan vier maanden vóór de verkoop van de trustee heeft.
2. Bijna elke staat voorziet in een periode van verlossing. Dit betekent dat de verkoper gedurende een bepaalde tijd een onherroepelijk recht heeft om de standaard te betalen, inclusief het betalen van alle executiekosten, achterstandsrente en gemiste hoofdbetalingen, om de controle over het onroerend goed te herwinnen. Neem voor meer informatie contact op met een vastgoedadvocaat.
3. Veel staten eisen ook dat kopers aan verkopers bepaalde informatie geven over aandelenaankopen.Het niet verstrekken van deze kennisgevingen en het voorbereiden van aanbiedingen op het vereiste papierwerk kan leiden tot boetes, rechtszaken of zelfs intrekking van de verkoop.
4. Bepaal of u het type persoon bent dat gemakkelijk voordeel kan halen uit het ongeluk van een verkoper onder deze omstandigheden en / of een gezin op straat zet. O, critici zullen beweren dat het gewoon zaken zijn en verkopers verdienen wat ze krijgen, zelfs als het vijf cent is op de dollar. Anderen zullen compassie veinzen en zichzelf laten geloven dat ze 'helpen' dat de huiseigenaren verdere schaamte vermijden, maar diep van binnen, weet je dat dat niet waar is.

Een huis kopen bij de verkoop van de gevolmachtigde

Neem contact op met uw plaatselijke districtskantoor om erachter te komen hoe de verkoop in uw regio wordt afgehandeld, maar de gemeenschappelijke noemers onder die ik zie in Sacramento zijn:

• Geen leningvoorwaarschijnlijkheid
• Verzegelde biedingen
• Bewijs van financiële kwalificaties
• Aanzienlijke gelddeposito's
• Koop onroerend goed "as is"

Soms mogen kopers het huis niet inspecteren voordat ze een aanbieding doen. Het probleem met het ongezien kopen van een huiszicht is dat je niet kunt berekenen hoeveel het gaat kosten om de structuur te verbeteren of het naar bewoonbare normen te brengen. Ook weet je niet of de bewoner het interieur zal vergelden en vernietigen. Bovendien moet u de huurder of eigenaar mogelijk uit het pand verwijderen nadat u de titel hebt ontvangen, en uitzettingprocessen kunnen kostbaar zijn.

Een ander nadeel kunnen retentierechten zijn die zijn geregistreerd tegen de eigenschap en die na de overdracht van de titel uw probleem worden.

Sommige beleggers die bij de verkoper kopen, betalen vooraf een zoekopdracht op titel om dit probleem te voorkomen. Deze mensen die verschijnen om op de stappen van het gerechtsgebouw te bieden, zijn professionals en kopen foreclosures op een veiling als bedrijf. Ze hopen de afscherming tegen een lage prijs te kopen om een ​​mooie winst te maken wanneer ze later het huis omdraaien. U hoeft geen makelaar in te huren om een ​​afscherming op de veiling te kopen, maar u moet wel weten wat u doet om te concurreren met de professionals.

Een afscherming kopen bij de bank

Veel banken verkopen geen huizen rechtstreeks aan investeerders of huizenkopers. Als een bank bereid is om huizen individueel te verkopen en niet in bulkverkopen, zal de bank het huis doorgaans vermelden via een makelaar in onroerend goed. Er zijn REO-agenten die zijn gespecialiseerd in afschermingslijsten.

Het is gebruikelijker om een ​​afscherming rechtstreeks van de bank te kopen bij een aankoop van een bulkverkoop. Bij bulkverkopen zullen de banken een aantal eigenschappen samenvoegen tot één transactie en ze allemaal tegelijk verkopen aan één entiteit. Dat is de beste manier om een ​​afscherming te kopen, als je het kunt betalen, omdat de kortingen meestal het steilst zijn.

Bekijk Elizabeth Weintraub's video over hoe foreclosures werken

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.