Een Short Sale kopen in AS IS Conditie

Vraag: Wat moeten we weten over kopen en korte verkoop?

We hebben geduldig gewacht tot de bank onze korte verkoop bijna twee maanden goedkeurde. We zijn voor de eerste keer kopers van huizen en ik kan niet geloven dat we deze plek zo goed hebben gevonden. Het probleem is dat we onze huisinspectie pas konden doen als we de goedkeuring hadden en de inspecteur een heleboel dingen vond die niet klopten - gezondheids- en veiligheidsproblemen - en we willen dat dit spul wordt opgelost. Onze agent zegt dat de bank het niet zal doen omdat het huis wordt verkocht als een As Is short-sale. Wat betekent in hemelsnaam As Is Mean? Wat is een As Is korte verkoop?

Antwoord: Veel beginnende huizenkopers hebben het moeilijk om door de woninginspectie te komen, maar het is nog moeilijker wanneer ze een As Is-shortverkoop kopen. Dat komt omdat het voor een verkoper ongebruikelijk zou zijn om iets te repareren wanneer een short sale-huis als Is wordt verkocht. Verder kunnen in sommige gevallen door verkoper betaalde reparaties de zakelijke overeenkomst van de bank schenden.

Waarom worden shortverkopen verkocht zoals is gesteld

Banken nemen een bad wanneer zij een korte verkoop toestaan. Soms is het door de bank vergeven bedrag meer dan 50% van het onbetaalde hypotheekevenwicht. Het is niet ongebruikelijk dat een bank instemt met een sterk gedisconteerde uitbetaling omdat het onroerend goed alleen waard is wat het waard is op het moment van verkoop. Als de waarden met 50% zijn gedaald, krijgt de geldverstrekker alles wat er nog over is nadat de kosten zijn betaald.

De verkoopkosten worden in mindering gebracht op de verkoopprijs. Laten we zeggen dat een huis 100 dollar waard is. Als de commissie, titel en escrow-kosten, onroerendgoedbelasting en alle verkoopkosten in totaal $ 10.000 bedragen, ontvangt de bank bijvoorbeeld $ 90.000.

bank was om reparatiekosten toe te staan, het geld voor die reparatiekosten zou worden afgetrokken van de $ 90, 000, saldering van de bank nog minder. Bovendien prijzen veel banken hun short sales een beetje onder de marktwaarde om onverwachte reparaties mogelijk te maken. De kosten voor het repareren / repareren van een defect zijn dus mogelijk al berekend in de prijs die u moet betalen.

Als gevolg hiervan weigeren banken typisch om iets te betalen, afgezien van lokaal aanvaarde sluitingskosten. Veel koopcontracten vermelden dat de koper het huis ook als zodanig koopt. Lees de kleine lettertjes van uw 10 tot 20 pagina's tellende aankoopaanbieding.

Kan de verkoper reparaties uitvoeren wanneer een korte verkoop wordt verkocht?

Soms, om het punt naar huis te brengen voor kopers, kan ik een zin invoegen in mijn tegenaanbiedingen of addenda die de As Is-verkoopvoorwaarden beschrijven. Ik zal zeggen dat de kopers begrijpen dat de bank noch de verkoper reparaties zal uitvoeren, om welke reden dan ook, nooit, nooit in een miljoen jaar.

Dit maakt mensen aan het lachen.Het kan sommige kopers ook boos maken omdat ze willen dat iemand verantwoordelijk is voor de toestand van het onroerend goed. Maar dat is niet waarschijnlijk. Dat zijn mensen die niet begrijpen dat het laatste wat een verkopende agent en haar verkoper willen horen wanneer ze het pand willen sluiten, de vraag van een koper naar reparaties is. Sommige agenten zouden liever met een nieuwe koper onderhandelen omdat het gemakkelijker is om opnieuw te onderhandelen over een lagere prijs of reparatiekosten met een bestaande koper.

Of de verkoper reparaties kan uitvoeren, hangt ervan af. Sommige contracten bepalen dat de verkoper het eigendom aan de koper moet leveren in dezelfde staat als toen de koper het voor het eerst had bekeken.

Als er iets is gebeurd, bijvoorbeeld, begon het dak te lekken, het is niet meer in dezelfde staat. Om de transactie bij elkaar te houden, is de verkoper misschien aardig om het dak te bevestigen. Maar het is in veel gevallen niet verplicht.

FHA-leningvereisten vermelden dat er geen afbladderende verf kan zijn in een huis dat vóór 1978 is gebouwd. Een koper krijgt geen lening als de taxateur peelverf opmerkt. Zal de verkoper besluiten de door de taxateur van de koper genoteerde vlekken te schrapen en te beschilderen? De verkoper kan als de verkoper wil dat de transactie wordt afgesloten. Veel hangt af van wat je vraagt ​​om gerepareerd te worden en hoe groot de deal is.

Gezondheids- en veiligheidskwesties voor een als korte verkoop

Aangezien u de term gezondheids- en veiligheidskwesties nadrukkelijk hebt gebruikt, laten we daarover praten. Sommige gezondheids- en veiligheidskwesties zijn ernstig. Sommige zijn mild. Sommigen houden zich bezig met code-overtredingen die op grandfathered kunnen zijn.

Een probleem met gezondheid en veiligheid is een scheur in het trottoir wanneer een kant een halve inch wordt verhoogd en de andere kant iets lager. Zo'n scheur, misschien veroorzaakt door boomwortels, kan ervoor zorgen dat mensen struikelen en plat op hun gezicht vallen. Maar is het een probleem voor uw gezondheid en veiligheid? Het hebben van een brandvrije deur tussen het huis en de garage is een probleem voor de gezondheid en veiligheid. Het ontluchten van een badkameruitlaat naar de zolder is een probleem voor de gezondheid en veiligheid. Waar trek je de grens uit?

Dit zijn geen reparaties die de meeste verkopers zelfs zouden denken aan te pakken voor een As Is-korte verkoop. Voordat u overweegt een As Is-short sale te kopen, kunt u zich afvragen of u klaar bent om een ​​woning te accepteren in de staat As Is. Alle huizen hebben gebreken. Er is geen perfect huis.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.