Belastinggevolgen wanneer u uw woning aan uitsluiting verliest

Wat de Internal Revenue Service betreft, is een afscherming hetzelfde als de verkoop van een woning. De bottom line is dat het ooit de jouwe was en nu is het niet. Dit betekent dat het evenement een winst of verlies kan veroorzaken, en indien een deel van de hypotheekschuld wordt vergeven of geannuleerd, kan inkomstenbelasting ook op dat bedrag verschuldigd zijn.

Kapitale winst of verlies op afscherming

De verkoop van onroerend goed gaat doorgaans door een escrow-proces en de verkoper ontvangt verklaringen die aantonen hoeveel het huis voor verkocht is.

Met afscherming is er echter geen escrow. De kredietbank neemt gewoonlijk het huis in beslag. Het onroerend goed is veranderd in handen, zodat de IRS zegt dat een negatief wordt beschouwd als een verkoop, of in meer technische termen, een "dispositie" van eigendom.

De basisformule voor het berekenen van vermogenswinsten is het aftrek van de basis of de kosten van het onroerend goed van de verkoopprijs. Het verschil is hoeveel winst een persoon heeft gemaakt of hoeveel geld er op de transactie is verloren. In een afscherming situatie en zonder escrow statements, de verkoopprijs die voor belastingdoeleinden wordt gebruikt, is niet direct duidelijk. Er is geen wederzijds overeengekomen verkoopprijs.

Maar er is nog steeds een "verkoopprijs" voor belastingdoeleinden. Het zal de eerlijke marktwaarde van het onroerend goed of het uitstaande leningbalans zijn onmiddellijk voorafgaand aan de afscherming, afhankelijk van het soort lening dat u had. Beide deze cijfers worden aan u en aan de IRS gerapporteerd door de kredietinstelling op formulier 1099-A.

Recourse of Non-Recourse Leningen

Uw hypotheek was een recourse of een non-recourse lening. Hypotheken die een huis hebben verworven, zijn meestal niet-recourse-leningen, terwijl herfinancierde leningen en hypothecaire leningen meestal recourse leningen zijn. Dit is echter absoluut geen absolute regel. Het kan ook afhangen van de staat waarin u woont.

Als u een beroepskrediet hebt, bent u persoonlijk aansprakelijk voor de schuld en kan de kredietgever u achteraf betalen voor terugbetaling, zelfs nadat de woning is teruggevorderd. In dit geval is het cijfer dat gebruikt wordt als de verkoopprijs bij het berekenen van uw winst of verlies het minder van de volgende twee bedragen:

• Het uitstaande lening saldo direct voor de afscherming minus enige schuld waarvoor de kredietnemer persoonlijk aansprakelijk blijft na de afscherming
• De reële marktwaarde van de eigendom is uitgeschakeld

U heeft mogelijk schuldinkomen uit de afscherming met dit type lening geannuleerd.

Een non-recourse lening is een waar de kredietnemer niet persoonlijk aansprakelijk is voor de terugbetaling van de lening. Met andere woorden, de lening is tevreden en de kredietgever kan de kredietnemer niet achtervolgen voor verdere terugbetaling nadat hij het onroerend goed heeft overgenomen. Voor niet-recourse leningen is het cijfer dat gebruikt wordt als de verkoopprijs het uitstaande leningbalans direct voor de afscherming.De IRS zegt dat u het huis effectief aan de kredietverlener verkoopt voor volledige rekening met de uitstaande schuld. U heeft geen geannuleerd schuldinkomen omdat de kredietgever wettelijk verboden is om u terug te betalen voor terugbetaling.

Een kapitaalverlies of verlies rapporteren

Nadat u hebt vastgesteld welk type lening u op uw woning had, kunt u de verkoopprijs bepalen.

Als de afgesloten woning uw primaire woning was, meld dan de afscherming op Schema D en formulier 8949. U kunt kwalificeren om maximaal $ 500.000 winst uit inkomstenbelasting te verbieden, onder voorbehoud van bepaalde regels:

• Het huis was uw primaire residentie.
• Je hebt er minstens twee van de laatste vijf in geleefd.

Individuele belastingbetalers kunnen $ 250.000 uitsluiten, en getrouwde belastingbetalers kunnen gezamenlijk het bedrag verdubbelen.

Sommige aanvullende regels zijn van toepassing. Als de afgesloten eigendom gemengd was - was het uw primaire woning op een keer en een tweede woonplaats op een andere tijdstip - u kunt nog steeds kwalificeren voor een uitsluiting uit vermogenswinstbelasting onder de gewijzigde regels voor het berekenen van uw winst of verlies.

Vanaf 2017 bedraagt ​​het belastingtarief op langlopende kapitaalwinst voor woningen, die over een jaar of langer eigendom zijn, 15 procent voor belastingbetalers die in de 25 tot 35 procent belastinghaakjes vallen.

Het tarief bedraagt ​​20 procent voor degenen die vallen in de 39. 6 belastingbeugel. Huiseigenaren die in de belastingheffing van 10 of 15 procent vallen, hoeven mogelijk geen kapitaalwinstbelasting te betalen. Als u uw woning voor minder dan een jaar heeft, moet u de vermogenswinstbelasting betalen tegen hetzelfde tarief dat op uw gewone inkomsten wordt toegepast, met andere woorden, volgens uw belastingheffing.

Als de afgesloten woning een huurwoning is, meld dan de verkoop op formulier 4797.

De hypotheekverzeggingsschuldverminderingswet

Afscheiding kan naast belastingswinst belastbaar inkomen veroorzaken. Als de kredietgever de hypothecaire schuld verliest of annuleert op een doorlopende lening, moet u dit als inkomen bevatten, maar er zijn een paar uitzonderingen die de geannuleerde schulden kunnen uitsluiten tegen fiscale behandeling.

Het belangrijkste hiervan is de uitsluiting van de schuldverzekering die door uw hoofdhuis wordt beveiligd. Ingevolge de Hypotheekverzegging Schuldverlichtingwet kunnen geannuleerde schulden tot maximaal 2 miljoen dollar worden uitgesloten zolang de schuld werd gebruikt om uw hoofdvestiging te kopen of te bouwen. Deze fiscale uitsluiting is eind 2016 technisch verlopen, maar het heeft nog steeds betrekking op schulden die in 2017 vergeven zullen worden als er in 2016 een schriftelijke overeenkomst is aangegaan. En het Congres reed de kwestie in januari 2017 opnieuw op, dus het is mogelijk dat de wet uiteindelijk wordt verlengd in de komende jaren.

Belastingformulierformulier 1099-A en formulier 1099-C

Vorm 1099-A wordt uitgegeven door de bank nadat het onroerend goed is afgesloten. Het rapporteert de datum van de afscherming, de eerlijke marktwaarde van het onroerend goed en het uitstaande leningbalans onmiddellijk voor de afscherming. U heeft deze informatie nodig wanneer u een winstinkomen in verband met de afscherming rapporteert.

Vorm 1099-C wordt uitgegeven door de bank nadat de bank een schuld heeft aangevraagd of verzocht op een aanbetalingskrediet.In dit formulier wordt aangegeven hoeveel schuld is geannuleerd. Als een geldschieter albei op een woning afschaft en de onbetaalde schuld in hetzelfde jaar annuleert, mag u slechts één formulier 1099-C ontvangen die zowel de afscherming en de annulering van de schuld rapporteert in plaats van zowel een 1099-A als een 1099- C.