Belastinggevolgen voor thuiskantoren

Vraag:

Binnen de komende jaren ben ik van plan mijn huis te verkopen. Ik gebruik een van zijn kamers alleen als thuiskantoor voor mijn bedrijf. Ik heb aanspraak gemaakt op aftrek van thuiskantoren voor een evenredig deel van de afschrijvingen en andere kosten die verband houden met het zakelijke gebruik van de kamer, net zoals ik alle apparatuur en meubels heb weggeschreven die in het kantoor zijn gestopt. Hoe werken de belastingregels wanneer ik mijn huis verkoop?

Antwoord:

Vóór 2002 waren de regels strenger als u een deel van uw woning voor zakelijke doeleinden gebruikte en vervolgens uw huis verkocht. Ja, de wet staat uitsluiting - een ontsnapping uit belastingen - van winst uit de verkoop van een hoofdverblijf toe. Het uitsluitingsbedrag is maximaal $ 250.000 voor alleenstaande personen en gehuwde paren die afzonderlijke aangiften indienen, en $ 500.000 voor gehuwde paren die gezamenlijke aangiften indienen. Maar deze regels stelden een uitsluiting alleen toe voor het deel van de winst dat aan het woongedeelte toe te schrijven was en verbood elke uitsluiting voor winst op het kantoorgedeelte.

Woonplaats versus zakelijke behandeling

In feite heeft de IRS dit soort verkoop behandeld alsof u twee stukken onroerend goed had verkocht: de ene een woning en de andere bedrijfsruimte. Bijgevolg moest u afzonderlijke berekeningen maken voor de residentie en bedrijfswinsten, waarbij de verkoopprijs, verkoopkosten en basis tussen de woning en bedrijfsonderdelen werden gedeeld.

De IRS heeft de oude regels geschrapt en vervangen door nieuwe die een toewijzing tussen woning en bedrijf overbodig maken. De verkoop is een eenmalige transactie zolang het thuiskantoor en het woongedeelte zich binnen een enkele woning bevinden - een 'wooneenheid', zoals door de voorschriften van het agentschap wordt gesteld. Daarom kan iemand zoals jij de volledige winst uitsluiten, ondanks het feit dat een deel van het huis voor bedrijven wordt gebruikt.

Afschrijving terugnemen

Deze pauze is onderhevig aan een "herovering" -beperking die ontworpen is om een ​​dubbel voordeel te voorkomen. U verbeurt elke uitsluiting voor het deel van de winst dat gelijk is aan alle aftrekposten toegestaan ​​of toegestaan ​​op het thuiskantoor na mei 1997. In plaats daarvan betaalt u belasting over dat deel. Toegestaan ​​of toegestaan ​​betekent wat u eerder hebt geclaimd of, als u minder had geclaimd dan u had kunnen claimen, het bedrag dat u had kunnen claimen. In dit opzicht verschillen de nieuwe regels niet van wat de oude regels u verplichtten te doen.

Wat de IRS bereikt, is het terughalen van waardeverminderingen voor afschrijvingen waarmee u in de jaren voorafgaand aan de verkoop de belastingen kon verlagen. Het agentschap past nog steeds de heroveringregels toe, zelfs als u deze kamer om zakelijke reden niet langer gebruikt en het hele huis een hoofdverblijf is gedurende ten minste twee jaar na de periode van vijf jaar die eindigt op de verkoopdatum.

Vrijstelling van Recapture

Om in aanmerking te komen voor vrijstelling van herovering, moet u aantonen met "voldoende records of ander bewijsmateriaal" - gewoonlijk moeten eerdere rendementen voldoende zijn - "dat de aftrek van afschrijvingen was minder dan het bedrag toelaatbaar."Het bedrag dat" u kunt niet uitsluiten, is het toegestane bedrag. Veronderstel dat uw thuiskantoor u heeft gekwalificeerd om afschrijving te claimen, maar u kunt aantonen dat u er nooit een hebt geclaimd.

Dan is er geen vermindering van het uitsluitingsbedrag en geen herovering.

Fiscale aansprakelijkheid verschuldigd op opnieuw ingenomen afschrijving

Overgenomen afschrijving wordt belast met een maximum van 25 procent in plaats van de hoogste koers van 15 procent voor langetermijnmeerwaarden, plus toepasselijke staat inkomstenbelastingen. Rapporteer dit heroverde bedrag op schema D (Kapitaalwinst en -verlies), niet op formulier 4797 (verkoop van bedrijfsruimte). Aan de positieve kant, je lijdt niet aan herovering van andere uitgaven, zoals onroerendgoedbelasting en hypotheekrente.

Julian Block is een advocaat, syndicated columnist en voormalig IRS speciaal agent (crimineel onderzoeker). Dit artikel is een samenvatting met toestemming van het pamflet: "De gids voor huiseigenaren voor belastingbesparingen: eenvoudige manieren voor elke verkoper om belastingen te verlagen tot het wettelijk minimum", die kan worden besteld door $ 19 te verzenden. 95 voor een postpaid-exemplaar aan J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}