Stop met hypotheek voor kortverkoop

Vraag: Moeten we stoppen met hypotheekbetalingen om een ​​kortverkoop te doen?

Een lezer vraagt: "Moeten we stoppen met het maken van onze hypotheekbetalingen terwijl ons huis op de markt staat als een korte verkoop? We hebben geprobeerd een leningmodificatie met onze kredietverlener te doen, maar onze aanvraag werd geweigerd omdat we waren de huidige, de kredietgever zei dat als we in gebreke waren, het ons zou helpen. Maar we zijn zo veel meer dan ons huis verschuldigd, het is waard, ik ben mijn werk verloren en kan het ons niet veroorloven om betalingen te houden. ? "

Antwoord: Allereerst, laat me zeggen dat mijn hart naar jou toe komt. Ik spreek elke dag met veel kortverkopers in uw positie en realiseert de moeilijkheid van verkopers. In Sacramento, waar ik werk, waren meer dan de helft van de omzet in 2008 korte verkoop en afscherming, en deze situatie is in vele andere delen van het land afgespeeld. Je bent niet alleen.

Niemand, buiten een advocaat, kan u vertellen of u uw hypotheekbetalingen hoeft af te sluiten - met name niet makelaars, omdat we niet gelicentieerd zijn om juridisch advies te geven. Dit is een persoonlijke beslissing die verkopers voor zichzelf moeten nemen. Dit heeft gevolgen als u stopt met betalen. Hier zijn een paar dingen om na te denken:

Ben je bereid om door afscherming te gaan?

Typisch geldt dat kredietverleners geen korte verkoop toesturen totdat de verkoper een koper vindt, maar die status verandert. Realiseer dat er geen garantie is dat een kredietgever een korte verkoop accepteert, en niet elke kredietgever is verplicht om u te verkopen op een korte verkoop.

Als u de korte verkoopprocedure begint en niet meer betaalt, moet de kortverkoop worden geweigerd en u kunt de terugbetalingen niet opmaken, u vindt u onvrijwillig verliezen door uw afscherming. Veel kortverkopers betreden het proces met de gedachte dat als de kredietgever hun korte verkoop niet goedkeurt, zijn ze bereid om het onroerend goed te laten gaan.

Voordelen om uw hypothecaire betalingen te maken tijdens een korte verkoop

Als u de betalingen kunt behouden terwijl uw woning op de markt is, kan het voordelig zijn om dit te doen om deze redenen:

• Kwalificeren om Koop een nieuw huis.

  Fannie Mae-richtsnoeren, uitgegeven in augustus 2008, zeggen dat een kredietnemer onmiddellijk een ander huis kan kopen na een korte verkoop als de kredietnemer nooit misdadiger is, voldoet aan zijn "buitensporig beleid inzake hypothecaire leningen", en is niet verplicht de short-sale geldschieter, inclusief een tekortoordeel.

  Het is moeilijk om een ​​geldschieter te vinden die het zal doen, maar er zijn kleinere banken met eigen portefeuilles die niet aan Fannie Mae verkopen en een dergelijke lening kunnen overwegen. Aan de andere kant, FHA richtlijnen zeggen als de koper nooit was laat, zal FHA onmiddellijk na een korte verkoop een lening maken.HAFA 2013-richtlijnen stellen geldverstrekkers in staat om Paid in Full te melden, dus dat maakt een groot verschil voor een kredietrapport.

• Krediet beschermen

  Het houden van uw huidige hypotheek helpt ook uw kredietwaardigheid omdat uw kredietrapport geen late betalingen weergeeft. Realiseer dat een kredietgever echter uw kortverkoop kunt rapporteren als Credit Score Factor Code # 22, die uw FICO nog wat druppelt.

• Gemoedsrust

  Niet achterblijven bij uw betalingen maakt het voor sommige verkopers gemakkelijker om met een korte verkoop om te gaan, omdat het stigma van delinquent afwezig is en ze 's nachts beter slapen.

• Annuleren zonder boete

  Als uw woning niet wordt verkocht of een geldverstrekker weigert een aanbieding van uw short sale-koper te accepteren, bijvoorbeeld in Californië, bent u vrij om de aanbieding te annuleren en uw woning zonder aansprakelijkheid te houden.

Redenen om te stoppen met het doen van uw hypotheekbetalingen tijdens een korte verkoop

Sommige verkopers hebben te maken met extreme financiële problemen en hebben niet de mogelijkheid om te beslissen of ze hypotheekbetalingen blijven doen. Andere verkopers stoppen opzettelijk met betalen.

• Meer motivering voor banken om kort verkopen te aanvaarden

  Hoewel het niet nodig is om in gebreke te zijn voordat een bank een korte verkoop zal overwegen, zijn de bestanden die prioriteit krijgen, standaard.

• Lenders kunnen niet verplichte terugbetaling

  U kunt geen bloed uit een biet knijpen, hoewel ik weet dat banken die hebben geprobeerd. Typisch, als een lener een echte ontbering onder ogen ziet en geen activa of middelen heeft om een ​​hypotheekbetaling te verrichten, zal de geldschieter waarschijnlijk niet proberen de lener te dwingen om iets terug te betalen. Het betekent niet dat een geldschieter geen recht heeft op een tekortoordeel, als de omstandigheden dit rechtvaardigen.

• Fondsen verwerven om te verplaatsen

  Het spreekt vanzelf dat als u de bank niet betaalt, geld dat gewoonlijk aan die kosten wordt toegewezen, in plaats daarvan wordt gebruikt om de eerste, laatste en een borg op een huur te betalen.

Nadeel van de standaardwaarde tijdens een korte verkoop

Er is geen gratis lunch. Terwijl sommige verkopers blij zijn om weg te lopen van een huis in afscherming, zouden anderen liever een korte verkoop afronden en de gedachte van een afscherming vrezen.

• Kredietrapport kon lijden <9> Short-sales en marktafscherming beïnvloeden de kredietwaardigheid. Naast een Credit Score Factor Code # 22, kan de kredietverstrekker uw delinquente hypotheekbetalingen ook aan de kredietbureaus melden. Sommige kredietverstrekkers kunnen een korte verkoop rapporteren als volledig betaald als u na 2013 een HAFA-kortverkoop heeft afgerond, die uw krediet niet zou beïnvloeden.

  Beperkt voor het kopen van een nieuw huis

• Hoewel ik verwacht dat beperkingen enigszins versoepeld worden vanwege het toenemende aantal gedwongen verkopen en short sales, zijn op dit moment leners met een betalingsverplichting van 60 dagen of te laat vereist door Fannie Mae om twee jaar te wachten om een ​​ander huis te kopen. Golden 1 Credit Union in Californië biedt een wachtperiode van geval tot geval voor leners die aan bepaalde criteria voldoen. Bepaalde HAFA-richtlijnen staan ​​een onmiddellijke terugkoop toe. Praat met je agent.

  Verlies thuis naar uitsluiting

• Als u de betalingen niet kunt betalen voor de verkoop van de curator of de sheriff, kunt u uw huis aan de bank verliezen.